年報解讀 | 去年股價跌近九成、凈利潤5年來首次下滑！主耕非住領(lǐng)域的新大正如何突圍？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

股價持續(xù)下跌，凈利潤5年來首次下滑。

4月11日晚間，新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司（SZ002968，股價9.55元，市值22億元；以下簡稱新大正）發(fā)布的2023年度業(yè)績報告顯示，2023年公司實(shí)現(xiàn)營收31.27億元，同比增長20.35%；歸母凈利潤1.60億元，同比下滑13.38%。這也是上市5年來，新大正歸母凈利潤首次下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，與物業(yè)行業(yè)整體情況類似，新大正近年來毛利率持續(xù)下跌，繼2022年降至16.18%后，2023年再次下降3.4個百分點(diǎn)至12.77%，創(chuàng)下上市以來最低值。

值得注意的是，過去一年，新大正股價已從年初的23.67元/股，跌至年底的12.51元/股，跌幅達(dá)到89.2%。面對持續(xù)下跌的股價，去年10月新大正宣布啟動了上市以來的首次回購計劃，用于回購資金總額不低于1500萬元、不超過2000萬元，此后還陸續(xù)發(fā)布回購及高管增持計劃。截至2024年3月31日，新大正已回購股份116.1萬股，占公司總股本的0.51%，成交金額達(dá)1247.2萬元。截至2024年1月31日，新大正高管累計增持81.3萬股，占公司總股本的0.36%。

近一年新大正股價表現(xiàn) 圖片來源：九方智反投

凈利潤5年來首次下滑

年報顯示，2023年新大正實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入31.27億元，同比增長20.35%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.60億元，同比下降13.83%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1.40億元，同比下降14.13%。

記者注意到，這也是自2019年上市以來，新大正凈利潤首次出現(xiàn)下滑。

對于凈利潤下降，新大正解釋稱，2023年受到上游房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，物業(yè)管理行業(yè)增量市場空間有限，存量市場競爭愈發(fā)激烈。隨著住宅類物企紛紛涌入非住宅賽道，極大加劇公建市場競爭，對項目新接、續(xù)約、撤場等都造成了影響，物企整體增速放緩、利潤下跌。

需要注意的是，新大正的年度營收、凈利潤情況，曾一度與其股權(quán)激勵計劃緊密相關(guān)。2021年，為更進(jìn)一步調(diào)動員工的積極性，達(dá)成持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績增長及提高盈利能力的目標(biāo)，新大正推出了限制性股票激勵計劃。到2023年8月5日，新大正又調(diào)整2021年和2022年限制性股票激勵計劃公司層面考核目標(biāo)。

對比來看，調(diào)整之后，新大正2023年至2025年的營收目標(biāo)分別為31.18億元、38.97億元、49.36億元，三年的營收目標(biāo)下調(diào)幅度均在20%左右；而凈利潤目標(biāo)分別為1.857億元、2.414億元和3.25億元，相較于此前的目標(biāo)均下調(diào)了30%以上，最高的甚至下調(diào)了40%。

不過，這一舉動很快引起了監(jiān)管部門的注意，此后新大正也因此收到了深交所下發(fā)關(guān)注函，要求其說明三個問題：

調(diào)整的原因及合理性，前期考核指標(biāo)設(shè)置是否審慎、合理；調(diào)整后的業(yè)績考核指標(biāo)是否仍然具有充分的激勵效果，是否有利于上市公司持續(xù)發(fā)展，是否符合《上市公司股權(quán)激勵管理辦法》第五十條的相關(guān)規(guī)定；以及否存在通過降低業(yè)績考核要求向相關(guān)董事、高級管理人員等激勵對象變相輸送利益的情形，是否損害上市公司及全體股東利益。

然而，盡管幾度公告延期回復(fù)這封關(guān)注函，新大正也未給出一份回復(fù)。直至今年1月18日，新大正宣布終止2023年限制性股票激勵計劃，并終止實(shí)施2021年限制性股票、2022年限制性股票激勵計劃并回購注銷相關(guān)限制性股票。

在彼時的公告中，新大正給出的說法是：“在積極與各方溝通的基礎(chǔ)之上，綜合考慮了股權(quán)激勵方案的總體節(jié)奏規(guī)劃與時間點(diǎn)等問題，結(jié)合市場環(huán)境因素的變化以及公司未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)審慎探討評估后決定終止2023年限制性股票激勵計劃的推進(jìn)。”

從2023年報來看，就算新大正未終止這份激勵計劃，這場“對賭”已然宣告失敗。

此外，2023年新大正的經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅改善至2.26億元，同比增加1.36億元。原因在于，新大正通過加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理和優(yōu)化供應(yīng)商結(jié)算方式等措施，加快了現(xiàn)金回流。

非住領(lǐng)域優(yōu)勢受到擠壓

作為一家典型的第三方物企，新大正的項目來源完全倚賴市場競標(biāo)與收并購。

年報顯示，2023年新大正新拓展項目中標(biāo)總金額18.76億元，飽和年化合同收入金額9.69億元。截至報告期末，新大正的項目管理部數(shù)量為594個，較上年增長15.79%，服務(wù)面積增至約1.7億平方米。其中，重慶以外區(qū)域的項目占比提升至65.82%，數(shù)量同比增長26.54%。

最引外界關(guān)注的是，2023年1月初，新大正披露了一份長達(dá)103頁的《重大資產(chǎn)購買預(yù)案》，擬作價7.88億元收購云南滄恒投資80%股權(quán)。若交易順利，新大正將在電站物業(yè)服務(wù)這一新業(yè)態(tài)中實(shí)現(xiàn)突破。

然而，在與賣家談判了半年時間后，2023年6月4日，這項收購計劃宣布終止。原因?yàn)椋?ldquo;由于加期審計和補(bǔ)充盡職調(diào)查的進(jìn)行，本次交易的進(jìn)度已不及交易雙方預(yù)期。而且，雙方在業(yè)績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期內(nèi)難以達(dá)成一致。”

不過，新大正于2023年新中標(biāo)重慶醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院渝中院區(qū)、長海醫(yī)院等項目。同時，敲定了兩個重要的股權(quán)投資，對價2775.6萬元、4453.9萬元分別收購了香格里拉市和翔環(huán)?？萍?、瑞麗市繽南環(huán)境管理兩家環(huán)衛(wèi)公司的全部股權(quán)。

得益于此，2023年，新大正的城市服務(wù)成為新大正跨步最大的板塊，實(shí)現(xiàn)收入2.63億元，同比增長184.34%。其中，在主營業(yè)務(wù)中的營收占比從上年同期的3.56%提升至8.41%。

不過，去年新大正的城市服務(wù)板塊毛利率同比下滑1.24個百分點(diǎn)至14.39%。值得注意的是，毛利率下滑最大的為創(chuàng)新業(yè)務(wù)，同比下滑6.68%。這也導(dǎo)致新大正整體毛利率再創(chuàng)新低至12.77%，同比下降3.4個百分點(diǎn)。

當(dāng)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，主耕非住領(lǐng)域的新大正，如今不得不面臨越來越多競爭者的加入。據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，2024年3月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園和公建，合計占比超過六成，而住宅占比僅16.4%。其中，頭部企業(yè)拓展優(yōu)勢明顯，如雅生活僅3月在學(xué)校業(yè)態(tài)拓展規(guī)模就達(dá)到了133萬平方米，華潤萬象生活在產(chǎn)業(yè)園和公建領(lǐng)域單月拓展規(guī)模分別達(dá)到319萬平方米和301萬平方米。

對此，新大正在年報中坦言，隨著市場參與者顯著增加，競爭白熱化下低價策略成為常態(tài)，加上部分地區(qū)推行最低價招標(biāo)政策，使公司的新市場拓展及存量項目續(xù)約價格下降。同時，競爭加劇帶來的項目撤場增加也對利潤產(chǎn)生一定影響。

沒有地產(chǎn)母公司持續(xù)的項目輸入，疊加行業(yè)競爭者的加入“分食”，如何繼續(xù)保持業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展，成為新大正所面臨的新難題。

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