每日經(jīng)濟新聞 2024-04-11 16:32:44
每經(jīng)記者 畢媛媛 丁舟洋 每經(jīng)編輯 段煉 梁梟
《熱辣滾燙》《我和我的祖國》《懸崖之上》《臍帶》《雪豹》??春節(jié)檔劇情片、小眾文藝片、主旋律商業(yè)片,在這些風格各異的影片背后,有一個影視圈“陌生”的熟悉面孔:地產(chǎn)商阿那亞。
圖片來源:馬寅微博截圖
從“世界最孤獨圖書館”到阿那亞戲劇節(jié),投資電影、舉辦電影周,阿那亞圍繞“中產(chǎn)”精神生活的朋友圈還在繼續(xù)。經(jīng)過幾輪市場洗牌,萬達、融創(chuàng)、建業(yè)等房企都已淡出電影生意,阿那亞成為當下地產(chǎn)行業(yè)里所剩無幾的還在跨界電影的房企之一。
與此同時,從北戴河、金山嶺到武漢、寧波象山,在行業(yè)下行周期,阿那亞還在擴張。然而,這片被描繪成理想生活的樂土背后,有怎樣的現(xiàn)實沖突與利益考量?《每日經(jīng)濟新聞》記者近期走訪了位于河北灤平縣的金山嶺阿那亞,并采訪到多位阿那亞的業(yè)主、房地產(chǎn)資深人士。
金山嶺阿那亞 圖片來源:每經(jīng)記者 畢媛媛 攝
擺在眼前的是理想與現(xiàn)實交織的復雜圖景——品牌的擴張、高昂的房價、40年的產(chǎn)權(quán)限制以及與周邊地區(qū)房價的巨大落差。阿那亞諸多項目房價走勢將會如何?是什么支撐阿那亞定位較高的房價?記者也就此采訪了阿那亞品牌方,截至發(fā)稿未得到回復。
從京城豪宅到最文藝的地產(chǎn)商
禮堂、美術(shù)館、音樂廳、劇場、圖書館,一個個地標建筑,以一條海邊慢跑道串聯(lián)起來,共同構(gòu)成了阿那亞的精神地標。
經(jīng)過近10年的發(fā)展,如今北戴河阿那亞已經(jīng)變成了一個文化地標,那里不僅常態(tài)化舉行戲劇節(jié)、畫展,LV、法拉利等國際大牌也將發(fā)布會選址于此。很多人說,阿那亞是中國的當代烏托邦,是海邊的新故鄉(xiāng)。
圖片來源:阿那亞官網(wǎng)
3月中旬,因為參加一個文化類活動,《每日經(jīng)濟新聞》記者來到舉辦地金山嶺阿那亞,才發(fā)現(xiàn)阿那亞的版圖已擴展到北戴河之外。
金山嶺阿那亞沙盤 圖片來源:每經(jīng)記者 畢媛媛 攝
11年前,阿那亞只是一個位于秦皇島北戴河,處于生死邊緣的偏僻樓盤。從掙扎求生到北京中產(chǎn)文青的“精神理想國”,阿那亞的故事由項目創(chuàng)始人兼CEO馬寅編織。
接手阿那亞前,創(chuàng)始人馬寅是房企億城集團的總裁。在房地產(chǎn)從業(yè)十多年,馬寅盡享中國房地產(chǎn)的繁榮與機遇,他經(jīng)手的項目萬城華府、西山華府、燕西華府,均在北京。
尤其是在2003年購買北京海淀萬柳地區(qū)萬城華府的業(yè)主,屬于改革開放以來的第一批財富創(chuàng)造者。到現(xiàn)在,萬城華府也穩(wěn)居京城豪宅的行列,在二手房交易網(wǎng)站上,該小區(qū)4月2日報價約為17.65萬元/平方米。
2013年,39歲的馬寅決定創(chuàng)業(yè)。當時,億城集團在秦皇島昌黎縣有一個海景房的地產(chǎn)項目,銷售情況不佳。馬寅向銀行貸款,收購了這一海景房項目。他打算爭取3個月到半年把它賣掉,賺取中間差價,依然還是“建房、賣房,賺差價走人”的短平快邏輯。
可是形勢變了?!暗艨永锪?,拿了這么一塊地,房子也賣不掉,房價也不漲,銀行也不給貸款,”馬寅在播客中說,“那種情況下,就逼著自己轉(zhuǎn)型。好在當時大環(huán)境都還好,給了我這么長時間慢慢轉(zhuǎn)型。如果擱今天,讓我現(xiàn)在去做轉(zhuǎn)型,我也來不及?!?/p>
從2014年起,阿那亞從賣房子轉(zhuǎn)型為做服務(wù)?!翱客恋卦鲋等ベ崱襄X’的事不能再干了,而靠服務(wù)和運營,和年輕的客戶在一起,去賺這些新錢,才是長久之道?!瘪R寅說,這些年,阿那亞光設(shè)計費用就花了7億元,超過傳統(tǒng)地產(chǎn)設(shè)計費的十倍。
北戴河阿那亞 圖片來源:阿那亞官網(wǎng)
良渚文化村、麓湖、烏鎮(zhèn),與阿那亞同期誕生的不少類似地產(chǎn)項目,都是這種“烏托邦屬性”,對服務(wù)、文化等軟實力提出極高要求。
與前者的“孤品”模式不同的是,阿那亞以北京中產(chǎn)客群為核心,將項目從北戴河拓展到河北金山嶺、河北霧靈山、三亞、廣州。這些項目一以貫之的就是強調(diào)“精神屬性”,北戴河阿那亞可以在圖書館里對著大??磿?,金山嶺阿那亞就更“形而上”了——對著流水抄經(jīng)??梢韵胂筮@些情景發(fā)朋友圈的效果,能營造出怎樣的人設(shè)。
“荒郊野嶺”別墅賣到5萬元/m2
誰在買阿那亞?
3月中旬,《每日經(jīng)濟新聞》記者驅(qū)車前往位于灤平縣的金山嶺阿那亞。駛出北京地界后,進入一段盤山公路。沿途,一些平房依山而建,不少掛著“農(nóng)家樂”的招牌。
行駛約十公里后,就能看到“aranya”的招牌。這是金山嶺阿那亞的入口,迎接的安保人員露出弧度恰好的笑容。旁邊,數(shù)輛挖掘機正在作業(yè)。
不同于北戴河阿那亞廣為人知的海岸線,金山嶺阿那亞的招牌是“山”。阿那亞首席品牌官田海成在2018年的一次演講中稱,每個人心中都有一座山,這座山投射的是自己。山是值得敬畏的,跟海的歡樂不一樣。
在置業(yè)中心,《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者的身份咨詢了銷售賀冰(化名)。據(jù)賀冰介紹,這里致力于打造“小而精的山居社區(qū)”。在整體沙盤前,賀冰進一步介紹了未來的發(fā)展規(guī)劃。她指著后方正在建設(shè)的區(qū)域說,許多設(shè)施都已規(guī)劃完畢,并計劃在今年6月到10月陸續(xù)開業(yè)。不遠處的一處位置將于2025年開業(yè)“理想國酒店”。“私密感”是金山嶺區(qū)別于其他阿那亞的一個標簽。
金山嶺阿那亞 圖片來源:每經(jīng)記者 畢媛媛 攝
賀冰稱,金山嶺阿那亞已經(jīng)開發(fā)到了三期。一期540套聯(lián)排別墅,當時沒有對外銷售,許多明星和博主都有入手,價格均價約為2.5萬元/平方米,已全部售罄并于2018年交房;二期漲到了4萬元/平方米,包括書店、民宿、瀾山酒店等,部分已交房;三期包括藝術(shù)家工作室和兩層聯(lián)排別墅,預計年底到明年8月交付,部分房型的單價已接近5萬元/平方米。
“以小院房型為例,135平方米的三居室,價格差不多在580萬元一套左右。我們所有項目的小院都是明星產(chǎn)品。金山嶺的定位是以自住為主的社區(qū),北戴河是投資的多。”賀冰進一步表示。
金山嶺阿那亞 圖片來源:每經(jīng)記者 畢媛媛 攝
業(yè)主權(quán)益也是阿那亞的賣點?!岸觳幌氲缴嚼?,業(yè)主可以去三亞或者廣州的社區(qū),享受酒店住宿折扣。”有些權(quán)益就類似于買了一輛200萬元的豪車送一把雨傘的程度,“從北京來金山嶺可以坐我們的大巴車,車費為業(yè)主50元、訪客100元?!?/p>
“出門隔一條馬路,對面的小區(qū)孔雀城,里面也有酒店、住宅,也有海灘,房價可以和北戴河阿那亞相差十倍?!北贝骱影⒛莵啒I(yè)主鄭凡(化名)在電話中對記者表示。金山嶺阿那亞也是如此,二手房平臺顯示,灤平縣多處二手房的均價在5000元/平方米左右。
盡管目前金山嶺阿那亞的游樂活動與餐館數(shù)量都相當有限,但在賀冰的描述中,這里的調(diào)性不言而喻。金山嶺阿那亞將對接國內(nèi)外的許多活動,尤其是夏天的音樂山谷,將舉辦鋼琴獨奏、古典樂、爵士樂等多種音樂會。
金山嶺阿那亞 圖片來源:每經(jīng)記者 畢媛媛 攝
“禪院耗資8000多萬元,它是下沉式的,三面環(huán)山,我們請日本的園林大師枡野俊明做了院子里的枯山水景觀,”金山嶺阿那亞的銷售帶著記者參觀講解,“這里可以對著流水抄經(jīng),再往下走有冥想室,還有圖書閱覽室?!?/p>
不過,對于文旅地產(chǎn)的置業(yè)者來說,房價的漲跌才是他們共同關(guān)心的。在鄭凡眼中,投資阿那亞不為去海邊圖書館看書,也不為去冥想室抄經(jīng),他看重的就是投資收益。鄭凡對記者表示,秦皇島阿那亞已經(jīng)成為旅游景區(qū)了,所以這邊的房子容易出租。除非是熱門景區(qū),否則就不掙錢,投資文旅地產(chǎn)就這么個邏輯。
據(jù)阿那亞置業(yè)中心的銷售人員介紹,金山嶺阿那亞均為40年產(chǎn)權(quán)。
業(yè)主:“大多數(shù)買了收益比不夠”
業(yè)內(nèi):房產(chǎn)不再是投資首選
2021年6月,阿那亞聯(lián)合中國旅游集團旗下公司中旅投資以總價7.61億元競得武漢東湖生態(tài)旅游風景區(qū)內(nèi)的地塊。也是在2021年,計劃總投資80億元的“阿那亞·象山海岸”項目簽約并開工。
據(jù)《湖北日報》報道,2023年12月,馬寅在武漢市“自然資源規(guī)劃大講堂”上表示,阿那亞已在全國落地六個項目,但這六個項目只能算一個大項目,因為服務(wù)主要人群都是北京周邊客人,而東湖項目算是阿那亞品牌進入其他城市的第一個項目?!敖窈蟀⒛莵喢鎸Φ氖侨珖酥寥澜绲目蛻??!?/p>
目前,阿那亞在武漢、象山的項目正在建設(shè)中,霧靈山、金山嶺的社區(qū)運營還在完善中,這些都需要大量資金。任何一個項目滯銷,開發(fā)商都可能面臨資金風險。
在賀冰的描述中,阿那亞的資金不用愁?!皢T工福利也很好,現(xiàn)在能準時發(fā)工資的地產(chǎn)(企業(yè))不多了?!薄?span>我有一位業(yè)主,打算把北京朝陽區(qū)的房子賣了,在我們這買個小院。他北京的房子賣的時候降價70多萬(元)?!?/p>
金山嶺阿那亞 圖片來源:每經(jīng)記者 畢媛媛 攝
在銷售看來,金山嶺阿那亞比北京朝陽區(qū)的房子更保值、更搶手。
然而,這一說法與購房者們的基本判斷不同。鄭凡前后在北戴河阿那亞買了四套房,但他還是認為,北戴河阿那亞的那么多期項目里,“大多數(shù)買了收益比不夠”。
“海邊度假樓盤不值錢,別說200萬(元)了,20萬(元)也不會有人買。服務(wù)、運營這些,我覺得也是錦上添花的事情。北戴河阿那亞這么大,9期、10期都開盤了,每一期都能形成熱門景區(qū)嗎?熱門景區(qū)是天時地利人和,再開一個盤能不能成功真的是個問號,”鄭凡進一步解釋道,“起步階段我不可能買,得等它商業(yè)模式都出來了才會考慮。所以我不擔心買不到,文旅地產(chǎn)永遠是賣的人多?!?/p>
另一位阿那亞業(yè)主小花(化名)已經(jīng)拋售出手了。“原因很簡單,我是房地產(chǎn)行業(yè)的,買房其實就是當時有閑錢,(現(xiàn)在)沒有了。”
金山嶺阿那亞 圖片來源:每經(jīng)記者 畢媛媛 攝
“北戴河阿那亞當年也算是中國的‘四大神盤’之一,它有一幫‘原住民’鐵桿粉絲,這些人形成一個比較牢固的客戶圈層。它們的產(chǎn)品也的確不錯,重金請了知名設(shè)計師。成都的麓湖、上海的中海項目都有這種相似性,市場在下行了,還能創(chuàng)單日開盤紀錄?!狈康禺a(chǎn)資深人士莊澤寶在電話中告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
“但所有的投資都會存在風險,”莊澤寶話鋒一轉(zhuǎn),“現(xiàn)在的房地產(chǎn)肯定不是投資首選了。100套房子,可能只有10%有機會賺錢,大部分你買了自己住,那不虧,如果是投資,回報就很難講了?!?/p>
買房已經(jīng)不再是穩(wěn)賺不賠的投資方式了。這將是今后阿那亞對外擴張之路上的最大變量。
記者|畢媛媛?丁舟洋
編輯|段煉 梁梟?蓋源源 杜波
校對|盧祥勇
|每日經(jīng)濟新聞 ?nbdnews??原創(chuàng)文章|
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