去年實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上漲，八成客戶來(lái)自網(wǎng)絡(luò)！今年西雙版納樓市為何降溫了？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

優(yōu)化住房公積金政策已成為各地樓市的常見(jiàn)做法。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年3月以來(lái)，包括哈爾濱、濟(jì)南、煙臺(tái)、鄂爾多斯、安慶等多地出臺(tái)住房公積金新政，包括上調(diào)公積金貸款最高額度、優(yōu)化多孩家庭公積金貸款額度、購(gòu)房首付款可提取公積金等內(nèi)容。

近日，作為近幾年文旅地產(chǎn)熱土的云南西雙版納傣族自治州（以下簡(jiǎn)稱西雙版納），也宣布對(duì)住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)容除了提高公積金貸款額度外，還包括優(yōu)化“按月沖還貸”提取公積金政策、增加購(gòu)建自住住房后續(xù)提取公積金政策等。

值得注意的是，2023年西雙版納商品房銷售面積2016922平方米，同比上漲34.4%；商品房銷售額約146.83億元，同比上漲50.4%，成為極少數(shù)在去年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上漲的城市。不過(guò)進(jìn)入2024年，西雙版納的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)卻明顯不及去年。

西雙版納樓盤項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

成交量不及去年同期

根據(jù)西雙版納發(fā)布的最新政策，一是調(diào)整提高住房公積金貸款金額不高于借款人（及配偶）住房公積金繳存余額合計(jì)的20倍，而此前為10倍；二是提高住房公積金貸款額度，雙職工最高80萬(wàn)元、單職工最高60萬(wàn)元。同時(shí)，二孩職工家庭購(gòu)買首套住房的住房公積金貸款額度上浮10%，生育三孩及多子女的上浮20%。

此外，在西雙版納正常償還住房公積金貸款本息的借款人（含共同借款人），可以申請(qǐng)辦理“按月沖還貸”提取業(yè)務(wù)；購(gòu)建自住住房首次提取公積金金額未達(dá)購(gòu)房支出總額的，可繼續(xù)提取，至累計(jì)提取金額達(dá)實(shí)際購(gòu)房總額。

記者注意到，在此之前，西雙版納還分別從落實(shí)財(cái)稅支持政策、優(yōu)化住房金融服務(wù)、提高審批服務(wù)效率和防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等8方面制定相關(guān)政策。同時(shí)，通過(guò)“政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲”提升市場(chǎng)宣傳力度，提振信心，鼓勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)讓利、銀行機(jī)構(gòu)提供金融支持激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)合理住房消費(fèi)。

來(lái)源：西雙版納公積金官微

正如全國(guó)絕大多數(shù)市場(chǎng)一樣，西雙版納房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的不斷調(diào)整也與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體表現(xiàn)相關(guān)。

來(lái)自西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年西雙版納實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積2016922平方米，同比上漲34.4%，其中景洪市（西雙版納首府）銷售面積就達(dá)到了1703100平方米，同比上漲了52.5%；商品房銷售額約146.83億元，同比上漲50.4%。西雙版納也成為極少數(shù)在2023年房地產(chǎn)逆勢(shì)上漲的城市。

然而到了2024年，西雙版納的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)卻不及預(yù)期。2月西雙版納商品房銷售面積299451平方米，同比下滑46%，其中景洪市銷售面積276544萬(wàn)平方米，同比下滑45.7%；銷售額約22.69億元，同比下滑44.4%。

“今年的版納樓市并沒(méi)有出現(xiàn)如去年同期的大漲情況，整體處于一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。”快手理想家西雙版納合作房產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人姜小白在接受記者采訪時(shí)表示，一季度西雙版納的樓市整體成交量遠(yuǎn)不及去年同期。

“以版納熱銷樓盤萬(wàn)科•曼西緹為例，2023年同期7500～8000元/平方米的價(jià)格，高于彼時(shí)市場(chǎng)的均價(jià)，客戶還根本搶不到房。而今年，該項(xiàng)目有幾套特價(jià)房最低僅6600元/平方米，但類似于去年的搶房現(xiàn)象并未出現(xiàn)。”姜小白表示。

“年后項(xiàng)目到訪及銷售情況均較去年下滑明顯，量?jī)r(jià)萎縮。”一頭部房企西雙版納項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，他們項(xiàng)目也針對(duì)市場(chǎng)推出特價(jià)房政策，同時(shí)針對(duì)客戶和分銷經(jīng)紀(jì)人設(shè)置砸金蛋抽獎(jiǎng)等活動(dòng)，試圖帶動(dòng)客戶和分銷經(jīng)濟(jì)人帶訪、成交積極性，但從項(xiàng)目具體情況來(lái)看，效果并不明顯。

此外，某出險(xiǎn)房企位于西雙版納的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，年后成交量雖然有所回升，但整體到訪、成交情況均低于去年同期。

不僅是成交量明顯下降，成交周期也在變長(zhǎng)。“去年的成交周期一般在三天左右，但今年可能會(huì)拉長(zhǎng)到15天至一個(gè)月。”姜小白告訴記者。

西雙版納某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

八成客戶來(lái)自網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)

需要指出的是，據(jù)云南住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)簽備案平臺(tái)監(jiān)測(cè)，在西雙版納的購(gòu)房者中，省外購(gòu)房人占比高達(dá)77.86%。也因此，西雙版納樓市對(duì)渠道的依賴程度不斷加劇。

“版納熱銷項(xiàng)目集中在曼弄楓板塊，通過(guò)品牌+前期品質(zhì)交付形成口碑實(shí)現(xiàn)熱銷，其余板塊由周邊大型文旅資源帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。”克而瑞云南分析指出，一方面房企對(duì)渠道依賴加深，在普遍高傭基礎(chǔ)上通過(guò)渠道成交或周度結(jié)傭方式刺激渠道帶客。

以2023年銷售量靠前的遠(yuǎn)達(dá)•雨林時(shí)光項(xiàng)目為例，據(jù)西雙版納當(dāng)?shù)匾磺乐薪橥嘎?，其給予渠道的傭金一般能達(dá)到5個(gè)點(diǎn)或者更高一點(diǎn)，“但由于該項(xiàng)目對(duì)自訪客戶和渠道客戶在價(jià)格優(yōu)惠上保持一致，同時(shí)案場(chǎng)銷售提成無(wú)論客戶來(lái)源也保持一致，而且還不用墊傭金，這也導(dǎo)致我們渠道有客戶了也愿意首先推他們的項(xiàng)目。”

尤其是在短視頻火爆的當(dāng)下，網(wǎng)絡(luò)直播賣房也成了雙西版納樓盤的主要方式。

“在版納直播賣房的將近5000人，覆蓋了全國(guó)流量，八成客戶都是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來(lái)的。”據(jù)姜小白透露，其所在公司也曾以一個(gè)20人團(tuán)隊(duì)做過(guò)對(duì)比試驗(yàn)，線下門店15個(gè)人一個(gè)月僅賣了3套房，但5個(gè)做線上直播賣房的一個(gè)月賣了30套房子。

“（客戶）大多都是在網(wǎng)絡(luò)上找一個(gè)主播去咨詢這邊的房?jī)r(jià)，基本就是直播團(tuán)隊(duì)全都在成交，門店團(tuán)隊(duì)的成交很小。”姜小白表示。

來(lái)自快手理想家公布的全國(guó)購(gòu)房季數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年，平臺(tái)整體跨城成交房產(chǎn)量占比為20%左右，西雙版納跨城成交房產(chǎn)量占比超過(guò)六成。

然而，不少經(jīng)紀(jì)人卻表示“掙不到錢了”。“去年有約2700名銷售人員在賣版納的房子，但今年加上其他城市的，預(yù)計(jì)會(huì)有上萬(wàn)名銷售人員在賣版納的房子。”姜小白表示，這也導(dǎo)致如今“1個(gè)客戶可能會(huì)有7個(gè)銷售服務(wù)”，此前為“1個(gè)銷售服務(wù)3個(gè)客戶”。

另?yè)?jù)姜小白介紹，由于告莊景區(qū)將擴(kuò)大開發(fā)，直接影響周邊幾個(gè)樓盤項(xiàng)目的銷售量大增。“以前只有15套左右的月銷售量，現(xiàn)在一周的銷售量就能達(dá)到100套左右。”

當(dāng)?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，西雙版納樓市的銷量依舊存在，整體市場(chǎng)熱度一直都在，并且有上揚(yáng)趨勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)如去年3月爆火后市場(chǎng)驟冷的情況，而今年的市場(chǎng)熱度預(yù)計(jì)將持續(xù)到5月份。

據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士分析，一方面中老高鐵已經(jīng)通車，預(yù)計(jì)2026年中泰鐵路也將通車。同時(shí)，西雙版納機(jī)場(chǎng)也將進(jìn)行升級(jí)，年吞吐量從1500萬(wàn)要升級(jí)到5500萬(wàn)，預(yù)計(jì)每年接待游客量不低于3500萬(wàn)。“預(yù)計(jì)三年內(nèi)，版納房?jī)r(jià)將有望漲回‘萬(wàn)元時(shí)代’。”

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖