中東金主馳援萬達——每經(jīng)記者現(xiàn)場直擊600億投資簽約

這并不像一場價值600億元的簽約儀式。 3月30日上午9點，大連香格里拉酒店三樓上海廳門口約12英寸的顯示屏，正清晰顯示著即將在這里進行的一場簽約。 《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，整個會議廳不足100平方米，進門右側(cè)靠墻正中間位置，擺放著一個高約3米、長約4米的桁架，場內(nèi)不足50把椅子，兩位工作人員正在進行最后的會場布置，讓人很難與此次簽約儀式涉及的600億元投資規(guī)模聯(lián)系到一起。 上午10點，簽約儀式正式開始，參會人員一一入場就座。大連市政府、大連市西崗區(qū)委相關負責人，大連萬達商管集團相關人士，以及來自太盟投資、中信資本、阿布扎比投資局、穆巴達拉等各方的投資人分別于兩側(cè)入座。 整場簽約儀式僅30分鐘，非常簡單，但高效——600億元投資落定。 與想象中的嚴肅氛圍不同，從記者觀察來看，現(xiàn)場每個人神情都很輕松愉悅，各方發(fā)言也頻頻引來現(xiàn)場參會人員的點頭附和。太盟投資合伙人在最后拍照合影時一句讓攝影師“把美顏打開”，引來現(xiàn)場笑聲一片。 據(jù)記者了解，從投資人敲定所有投資細節(jié)，到正式簽約儀式的舉行，中間僅相隔3天。 大連萬達商管集團六方簽約儀式現(xiàn)場 企業(yè)供圖 萬達闖關成功了。 600億元，王健林的第二場“世紀大簽約”。 上一場是7年前，涉及金額達637.5億元，交易方是孫宏斌、李思廉。 3月30日，珠海萬達商管集團迎來了新的投資人。當天，大連萬達商管與太盟投資集團（PAG，以下簡稱太盟）、中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司（以下簡稱投資人）在大連簽署投資協(xié)議。 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，投資人將聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司投資（以下簡稱新達盟）約人民幣600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。 項目預計在第二季度交割。 近5年國內(nèi)最大規(guī)模私募股權投資 根據(jù)協(xié)議，投資人將聯(lián)合向新達盟投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。 這是近5年來國內(nèi)單筆最大規(guī)模私募股權投資。 新達盟為大連萬達商管新設立的控股公司，其子公司為珠海萬達商管，是一個商業(yè)廣場運營管理平臺，目前管理496個大型商業(yè)廣場。自太盟、中信資本、Ares Management等現(xiàn)有投資人于2021年8月投資以來，公司連續(xù)3年超額完成業(yè)績目標，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。 就在幾天前，新達盟162億元股權一度遭遇凍結風波。凍結原因則是萬達旗下項目與某銀行就經(jīng)營貸發(fā)生糾紛，該銀行在訴訟前申請凍結了萬達商管所持新達盟股權。不過，該筆凍結已于3月25日解凍。 “萬達集團有多項業(yè)務，之前涉及的股權凍結與新達盟沒有直接關系，也不影響新達盟和本次交易，且新達盟交易本身也將為萬達集團提供相當資金，有助于解決萬達集團類似的問題?！? 太盟合伙人兼太盟中國總裁黃德煒在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，太盟2021年就成為珠海萬達商管的股東，對公司業(yè)務本身和團隊都有充分了解，現(xiàn)在作為新達盟的主要投資人，也具有充分信心。新的外資加入后，也將提振公司的士氣和信心。 “有了新股東的投資，相信公司將步入一個更加穩(wěn)健、快速發(fā)展的階段。同時近距離與各位股東有了接觸，相互之間有了進一步的充分溝通?！? 大連萬達商管相關負責人則指出，新投資人對公司社會責任的履行格外關注，“這和萬達的企業(yè)文化、價值觀高度一致，相信在后續(xù)合作中將產(chǎn)生同頻效果?！? 絕大多數(shù)投資人選擇繼續(xù)投資 萬達重新引入投資者緣于一次對賭失敗。 2021年8月，為重新上市，萬達集團成立珠海萬達商管，并引入包括太盟、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、鄭裕彤家族等22家機構投資人，其中僅太盟一家就涉及180億元。 根據(jù)對賭協(xié)議，2021年至2023年，珠海萬達商管凈利潤應分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達及珠海萬贏（珠海萬達股東）將以零對價轉(zhuǎn)讓有關數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補償投資者。 若珠海萬達商管在2023年12月31日前不能完成上市，投資者有權要求珠海萬達回購全部或部分股份，回購價格為本金外加8%的年化利率。 粗略計算，若未能按期完成上市，又未獲得投資者同意免除相關還款要求，萬達方需支付約380億元股權回購款。 2021年10月21日，珠海萬達商管第一次向港交所遞交招股書，此后分別于2022年4月、2022年10月和2023年6月三次遞交招股書，但截至招股書失效，仍未獲取證監(jiān)會出具的H股準許發(fā)行批復。 不過，在距離與投資人約定的上市時限只剩十幾天時，2023年12月12日，太盟與大連萬達商管集團雙雙公告，太盟將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。 按照當時的協(xié)議，大連萬達商管持股珠海萬達商管比例下降至40%，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東總計持股60%。 彼時就有接近萬達人士告訴記者：“個別現(xiàn)有投資人選擇退出投資，但同時有新的投資人進入，包括一些境外投資人?！? 如今，“境外投資人”已經(jīng)被證實，而繼碧桂園之后，是否還有此前的投資人選擇退出，在簽約儀式上尚未明確。 但據(jù)一知情人士透露： 華平投資預計將收回其對珠海萬達商管集的投資，但僅占彼時投資總額的極少數(shù)。 據(jù)悉，2021年，華平投資以9.7億元人民幣（1.35億美元）的投資金額，取得了珠海萬達商管的少數(shù)股權。 與此同時，碧桂園服務退出也被外界認為是大概率事件。 不過，絕大多數(shù)投資人選擇繼續(xù)投資。 至于為何繼續(xù)選擇投資萬達商管，中信資本董事總經(jīng)理葉鑫表示，一直以來，我們對整個中國的消費市場和零售市場是充滿信心的，新達盟是中國甚至全世界最大的商業(yè)管理公司，在成為珠海萬達商管股東的兩年時間里，公司也獲得了較好收益。 “債務問題或得到有效化解” 事實上，引入新的投資人，不僅解除了萬達上市對賭失敗的危機，也為萬達提供了新的增量資金。 根據(jù)大連萬達商管在2023年8月底披露的公司債券中期報告，截至2023年上半年末，萬達商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%。另外，合并口徑有息負債為1412.83億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債為292.57億元。 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，自2023年以來，萬達集團已累計出售14座萬達廣場，其中不乏上海、廣州等一線城市的萬達廣場。 “這些項目未來會由新達盟繼續(xù)管理?！秉S德煒坦言，2021年投資萬達商管時，業(yè)務主要來自萬達廣場，第三方管理項目并不多。 “如今我們作為一家商業(yè)運營管理公司，萬達是我們最大的客戶。未來如果萬達繼續(xù)出售自持物業(yè)，于新達盟而言就是多了一個客戶?！? 實際上，早在2015年，萬達就開始啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。 2017年，王健林賣掉77個酒店和13個文旅項目，以及多個海外地產(chǎn)項目，此舉在當時被認為是轉(zhuǎn)型標志。2018年，“萬達商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬達商業(yè)管理”；2019年剝離房地產(chǎn)業(yè)務，2021年全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。 頻繁出售萬達廣場是萬達集團應對流動性危機的自救舉措，一同被出售的，還有萬達電影、萬達酒店等資產(chǎn)，用來換取流動資金。 如今，隨著新投資人的簽約，接近萬達的知情人士表示，“萬達面臨的債務問題或能得到有效化解?！? 匯生國際資本總裁黃立沖表示，這次交易不僅體現(xiàn)了投資者對困境企業(yè)投資時采取的風險隔離策略的有效性，也代表著萬達對賭失敗不會帶來類似恒大破產(chǎn)的結局，萬達的債權人有機會拿回投資，這也為其他處于困境的企業(yè)提供了一個可能的挽救示例。 這一次未設置上市對賭協(xié)議 外界更關注的是，對于太盟牽頭的投資團隊進場，持股比例已大幅下降的萬達集團還能否捍衛(wèi)對新達盟的控制權。 在黃德煒看來，這是一次非常成功的投資。 據(jù)其回憶，2023年12月12日，太盟與萬達簽署框架協(xié)議，這一天北京也下起了2023年的第一場雪。 當天凌晨2:00，完成最后一個條款的談判后，從萬達總部辦公室出來時地面全是雪，沒有腳印，我覺得這是吉兆。 盡管我們雙方談判很激烈，但在大雪中，我看到無論是我們PAG團隊，還是萬達團隊，都像小孩一樣，在雪地里笑得很開心，天真爛漫。當時我就覺得，這個團隊是很純粹的，我們一定能夠有很好的合作。 太盟在業(yè)內(nèi)素有亞洲“小黑石”之稱，作為太盟的核心人物，單偉建在資本界有著“私募之王”之稱。 2022年，單偉建在接受《第一財經(jīng)》采訪時曾解釋過自己的投資風格，那就是Buy-out（控制權收購）。不同于簡單的財務投資，這種投資風格意在獲得標的控制權。 《每日經(jīng)濟新聞》記者詳細復盤了單偉建執(zhí)掌太盟的13年，除奈雪的茶等少量財務投資外，基本都圍繞控制權收購展開，如盈德氣體、大阪環(huán)球影城等。 在房地產(chǎn)美元債融資熱潮中，太盟也曾占有一席之地。如華南城就曾公開表示，其美元債的主要持有人之一便是太盟。 “未來我們更多的是給公司建立一個健全的治理結構，包括太盟、中信資本和主要投資人，都將在董事會上以董事的形式參與公司治理?！比~鑫表示。 黃德煒指出：“新達盟在很大程度來說是脫離萬達集團的管理框架的，投資完成后，萬達將是新達盟的一個重要股東，但不是絕對控股股東?！? 據(jù)其透露，新達盟今后將采取完全現(xiàn)代化的公司治理，包括企業(yè)的決策實行、經(jīng)董事會授權之下的管理層負責制，“我們會深入?yún)⑴c公司的運行管理、治理”。 相對于此前的對賭協(xié)議，這一次“我們大家都是普通股東，彼此也不會有任何贖回義務，未來共同承擔股權投資的風險，同時也獲取未來股權投資的收益”。 不過，“未來公司發(fā)展到一定程度，時機成熟，不排除會安排上市?！? 中東投資人對萬達做了海量盡調(diào) 此次萬達集團能牽手中東金主，太盟功不可沒。 2023年8月，作為香港上市公司鳳翔股份控股股東，太盟曾將鳳翔股份1.6億股出讓給中東主權機構——阿布扎比投資局（ADIA）間接全資擁有的公司。交易完后，阿布扎比投資局間接持有鳳祥股份約9.9%股份。 據(jù)阿布扎比投資局官網(wǎng)，其成立于1976年，是一家代表阿布扎比政府進行謹慎投資，最新管理總資產(chǎn)8530億美元，位列全球第三，是中東地區(qū)最大的主權財富基金。公司在世界各大主要市場都有投資。 2003年7月，中國首次放開QFII（合格境外投資者），2008年底，據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站，阿布扎比投資局就獲批QFII牌照，成為首家中東QFII機構投資人。進入A股16年間，阿布扎比投資局投資領域多元，涉及石化能源、科技、消費、醫(yī)藥、新能源、金融等領域，一度成為我國第二大QFII。 Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，阿布扎比投資局出現(xiàn)在16家已公布財報的中國A股上市公司前十大流通股股東名單中，總持股數(shù)4.7207億股，總持有市值達73.92億元，投資了紫金礦業(yè)、格力電器、中金公司、中國銀行等知名企業(yè)。 在房地產(chǎn)領域，阿布扎比投資局投資了浦東金橋、招商積余，分別持股485.2萬股、1497萬股，占公司總股份的0.43%、1.41%，均為前十大流通股東。 另一家中東投資機構穆巴達拉，是阿布扎比主權財富基金，是阿布扎比的第二大主權財富基金，規(guī)模僅次于阿布扎比投資局。 2015年，穆巴達拉投資公司和中國國家開發(fā)銀行、國家外匯管理局共同出資100億美元，成立中阿基金，用于投資中國的商業(yè)項目。中阿基金首期投資40億美元，雙方各出資50%，投資方向為傳統(tǒng)能源、基礎設施建設和高端制造業(yè)、清潔能源及其他高增長行業(yè)。 這些年來，穆巴達拉對中國的投資主要有兩種形式：直接投資入股和通過出資的基金間接投資，先后投資了Boss直聘、快手、自如、物美、京東健康、小鵬汽車等知名企業(yè)。2023年在北京設立辦公室，并相繼投資了京東旗下獨角獸京東工業(yè)、海森生物、超級獨角獸SHEIN。 “這筆投資確實是由太盟牽頭，并做了很多協(xié)調(diào)工作?！秉S德煒表示，但如此大規(guī)模的投資，僅憑一己之力很難完成，需要集合所有其他的力量。 據(jù)其透露，在2023年12月與萬達簽訂框架協(xié)議后，像阿布扎比投資局或者穆巴達拉，他們作為獨立的投資人，需要做獨立的判斷，因此自去年12月開始，新投資人也是在對萬達進行了海量的盡調(diào)后，才決定進行投資。