萬科郁亮表態(tài)“堅(jiān)決不躺平”：行業(yè)已不可能回到過去的高點(diǎn)，但前景依然廣闊

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月29日，在萬科2023年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，以萬科董事會(huì)主席郁亮為首的萬科管理層，一一回應(yīng)了近期萬科在資本市場的系列傳聞以及萬科如何有效地“活下去”。

一直以來的“好學(xué)生”萬科也不可避免被卷入行業(yè)漩渦，2023年的年度業(yè)績報(bào)告凸顯了這家龍頭房企正在遭遇的壓力和挑戰(zhàn)。

2023年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4,657.4億元，同比下降7.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

利潤承壓的同時(shí)，萬科資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行。

對于萬科未來是否有信心“活下去”的問題，郁亮在業(yè)績會(huì)上表態(tài)，萬科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過這個(gè)階段性關(guān)口。公司將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。

行業(yè)前景依然廣闊

從2023年開始，郁亮對房地產(chǎn)市場的判斷一直都是超跌。

去年8月的中期業(yè)績會(huì)上，郁亮在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于房地產(chǎn)市場形勢的提問時(shí)就表示，整體市場目前處在膠著狀態(tài)，因?yàn)榈兔砸呀?jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應(yīng)。對于現(xiàn)階段的市場，顯然超跌了。

今天（3月29日）的業(yè)績會(huì)上，郁亮重申“市場短期顯然是超跌了”這一觀點(diǎn)，“目前支持政策已大量出臺(tái)且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場會(huì)逐漸恢復(fù)。盡管行業(yè)已經(jīng)不可能回到過去的高點(diǎn)，但是行業(yè)前景依然廣闊”。

萬科聯(lián)席總裁、萬物云董事長朱保全在回答每經(jīng)記者提問時(shí)也表示，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)量的下降是整體趨勢，但空間仍然有。

從政策對經(jīng)營貸的支持、對REITs的發(fā)行支持來看，接下來不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營會(huì)進(jìn)入一個(gè)特別重要的階段。隨著不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入運(yùn)營階段，服務(wù)的基因就變成一個(gè)企業(yè)特別重要的比較因子，未來業(yè)主會(huì)選擇更好的服務(wù)單位。

萬科融資面臨三大挑戰(zhàn)

萬科總裁祝九勝也回應(yīng)了近期關(guān)于萬科評級下降、銀團(tuán)貸款、銀行展期等傳聞。

他表示，公司短期碰到了一些挑戰(zhàn)和壓力，我們也在不斷復(fù)盤，迭代經(jīng)驗(yàn)。公司的能力和基本面還是沒有發(fā)生根本性變化，相信只要能力再生，不會(huì)有太大的問題。評級下降肯定是有影響的，但目前看來這影響是相對有限的。

祝九勝補(bǔ)充道，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發(fā)展，共同控制風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候像我們這種類型的企業(yè)怎么有效活下去，怎么保持現(xiàn)金流的平衡，銀行也給了很多建議。

“銀行家的關(guān)注就三點(diǎn)，去年錢流去哪里了、支持的資產(chǎn)項(xiàng)目在哪里、經(jīng)營性現(xiàn)金流夠不夠。這三個(gè)問題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。”

祝九勝坦言，當(dāng)下萬科的融資還處于正常狀態(tài)，客觀說有壓力，但這一關(guān)一定能闖過去。

目前萬科融資面臨三方面挑戰(zhàn)：

一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡。開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售不斷下降，但在高交付量下工程款支出仍然較高，這使得開發(fā)業(yè)務(wù)收支遭遇不平衡或者說剪刀差。

二是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)。從融資從總對總轉(zhuǎn)成項(xiàng)目制，過往90%都是信用融資，80%的融資是總部單一融資團(tuán)隊(duì)就能完成，現(xiàn)在則要落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目上。轉(zhuǎn)到項(xiàng)目貸款后，按工程進(jìn)度才能提款，導(dǎo)致總部現(xiàn)金流略顯不足或現(xiàn)金流儲(chǔ)備被消耗，對萬科來說存在適應(yīng)性挑戰(zhàn)。

三是整個(gè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的布局帶來的挑戰(zhàn)。目前萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋整體上利率的爬坡狀態(tài)。

這使得萬科遇到了三個(gè)剪刀差，不過萬科也有應(yīng)對策略。

祝九勝指出，對于銷售規(guī)模的下滑，可以用經(jīng)營性業(yè)務(wù)的收益去平衡。融資方面，銀行給予萬科1-3年的寬限期。金融機(jī)構(gòu)總對總的這扇窗被關(guān)上的同時(shí)也開了兩扇窗：一是房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，俗稱“項(xiàng)目白名單”；二是經(jīng)營性業(yè)務(wù)貸款。

截至2024年3月末，萬科已在22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億元，后續(xù)將組織各個(gè)城市按照要求積極申報(bào)。經(jīng)營性業(yè)務(wù)貸款方面，今年前3個(gè)月，萬科新增大約100億元。

上市以來首次不分紅，郁亮月薪1萬

此前市場一直討論深鐵集團(tuán)以及相關(guān)國資企業(yè)對萬科都還未有實(shí)際支持，這也是導(dǎo)致資本市場對萬科信心降低的一個(gè)因素。

對此，萬科董秘朱旭在業(yè)績會(huì)上回應(yīng)稱，在去年11月6日的金融機(jī)構(gòu)交流溝通會(huì)上，深圳國資做出了非常積極的表態(tài)，對穩(wěn)定市場信心起到了非常關(guān)鍵的作用。那次會(huì)議以后，也是在深圳國資的大力協(xié)調(diào)下采取了四大類措施。

一是幫助萬科處置流動(dòng)性比較低的不動(dòng)產(chǎn)和長期股權(quán)投資；二是以市場化方式來認(rèn)購萬科旗下印力的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT；三是通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動(dòng)了多個(gè)項(xiàng)目的合作；四是國資也在積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。

“目前這些項(xiàng)目有的已經(jīng)完成，有的已經(jīng)支付誠意金，還有的正在逐步落地過程之中。這些項(xiàng)目如果全部落地完成，預(yù)計(jì)可以幫助萬科釋放流動(dòng)性百億元規(guī)模以上。”

郁亮指出，過去一段時(shí)間，萬科已在努力盤活存量，同時(shí)通過新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，補(bǔ)充現(xiàn)金流。今后，將以更強(qiáng)的危機(jī)感和更大的力度地推進(jìn)上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上。

他同時(shí)提到，今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項(xiàng)非常重要的工作創(chuàng)造條件。

而根據(jù)萬科此前披露，3月28日起，董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。

郁亮表示，過去一年，盡管房地產(chǎn)市場下行，萬科業(yè)務(wù)仍取得了一定進(jìn)展，開發(fā)業(yè)務(wù)銷售跑贏大勢并維持行業(yè)頭部，完成28.9萬套交付且客戶滿意度高，投資能力、產(chǎn)品能力也得到了顯著提升。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了穩(wěn)定增長，經(jīng)營性業(yè)務(wù)形成了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全年大宗交易完成了123億元。REITs也取得突破性進(jìn)展，萬科可能成為唯一一家同時(shí)在三個(gè)領(lǐng)域發(fā)行REITs的公司。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖