綠城中國：2023年?duì)I業(yè)收入逆勢創(chuàng)五年新高 清零永續(xù)債筑牢安全底線

2023年，中國房地產(chǎn)市場依然處于深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中，全國商品房銷售額同比下降6.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比減少了9.6%。市場表現(xiàn)不均衡，土拍分化加劇，居民的購房信心亟需增強(qiáng)，眾多因素共同考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

綠城中國前瞻自省，在困頓的行業(yè)環(huán)境中，果斷告別以“擴(kuò)量”為主的粗放式發(fā)展，轉(zhuǎn)而向以“提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，經(jīng)過多年的改革、改變、改進(jìn)，努力補(bǔ)齊各項(xiàng)短板：權(quán)益占比快速提升，夯實(shí)利潤提升基礎(chǔ)；“清零”永續(xù)債，堵住侵蝕利潤的缺口；改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步筑牢安全底線。在行業(yè)深度調(diào)整的這幾年，綠城成為一股難能可貴的正能量。

2023年，綠城中國總營業(yè)收入達(dá)到1313.83億元（人民幣，下同），在行業(yè)深度調(diào)整的大環(huán)境下同比增長3.3%，創(chuàng)近5年來的新高。2023年度，綠城中國實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤31億元，同比增長13%。

銷售迎難而上“現(xiàn)象級”紅盤頻出

2023年，綠城中國合同銷售約人民幣3,011億元，回款率超100%。在一二線城市，綠城的新開去化率高達(dá)82%。這一系列數(shù)據(jù)背后，是市場頗為關(guān)注的“綠城現(xiàn)象”。

綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿表示，“在杭州大本營實(shí)現(xiàn)了合同銷售631億元，在中指研究院杭州市全口徑銷售榜單排名第二。在高端改善類、城市低密類，和主流產(chǎn)品上分別出現(xiàn)了現(xiàn)象級的紅盤。”

杭州馥香園4開4罄，單盤銷售額99億元，車位也同樣告罄；芝瀾月華軒首開后29天，住宅和車位雙雙售罄，銷售金額71億元。詠溪雲(yún)廬2023年11月首開便成為四季度杭州低密度住宅成交總金額、套數(shù)、成交面積的三冠王。此外玉海棠月均流速大約340套，達(dá)到了同期競品的三倍多。

在上海，綠城憑借全口徑合同銷售額208億元，首次進(jìn)入上海銷售榜前5名。

行業(yè)和消費(fèi)者最為關(guān)注的“繁花三章”——2023年8月初獲取的沁蘭園、留香園和春曉園三個(gè)項(xiàng)目，拿地80天開放示范區(qū)、132天開盤，一周之內(nèi)三盤齊開，26天內(nèi)推售5次，總共新增120億的認(rèn)購。這一熱度仍然延續(xù)到了2024年，3月20日，備案均價(jià)每平方米16.3萬元的綠城外灘蘭庭公布了搖號結(jié)果：166套房源共吸引了448組認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)269.9%。

李駿透露：“‘繁花三章’以價(jià)值營銷引領(lǐng)，整合拉通了三個(gè)項(xiàng)目的管理資源，打造了既統(tǒng)一又各具差異化的項(xiàng)目定位，形成了有節(jié)奏、有序列的聯(lián)動(dòng)操盤的模式。這三個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品、戰(zhàn)法、業(yè)績齊頭并進(jìn)，創(chuàng)了上海的新紀(jì)錄。”

綠城的“第三重地”西安，2023年實(shí)現(xiàn)合同銷售124億元，蟬聯(lián)城市銷冠。年度重點(diǎn)項(xiàng)目“海棠三章”是綠城首部唐風(fēng)作品落地西安，鳳鳴、春熙和映月海棠超萬方的權(quán)威實(shí)景前置呈現(xiàn)，首開以后三個(gè)半月實(shí)現(xiàn)了合同銷售超過38億。

此外，綠城在浙江省內(nèi)的重點(diǎn)城市均取得了優(yōu)異的銷售業(yè)績，與天津、長沙、濟(jì)南等城市共同支撐了2023年的業(yè)績完成。

截至2023年12月31日，公司累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約2565億元，其中權(quán)益金額1712億元。管理層預(yù)計(jì)2024年即將結(jié)轉(zhuǎn)的全口徑總計(jì)1673億元，權(quán)益口徑1064億元，還有部分將在2025年和2026年及以后實(shí)現(xiàn)。

投資“量質(zhì)雙優(yōu)” 權(quán)益比進(jìn)一步提升

據(jù)管理層透露，2023年公司新增38個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約557萬平方米，預(yù)計(jì)新增可售貨值達(dá)約人民幣1,425億元，同比提升了兩個(gè)名次，登上新增貨值榜第六名。

值得一提的是，在新增貨值中，一二線城市貨值占比達(dá)到84%，而北京、上海、杭州三個(gè)城市貨值占比高達(dá)58%。不僅如此，綠城中國在新拓項(xiàng)目的權(quán)益比又上升了5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到74%。

同時(shí)，綜合能力持續(xù)精進(jìn)，總體的運(yùn)營效率較2022年提升了18%。在三大機(jī)構(gòu)評比當(dāng)中，產(chǎn)品力保持領(lǐng)先，客戶滿意度持續(xù)行業(yè)領(lǐng)先，ESG的評級維持a級。

管理層認(rèn)為，2023年度投資實(shí)現(xiàn)了“量質(zhì)雙優(yōu)”。

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，綠城中國投資堅(jiān)持“收斂”“聚焦”“深耕”，秉承現(xiàn)金流排布的投資策略，狙擊投資機(jī)會(huì)型城市，做到投一成一。同時(shí)進(jìn)一步向市場安全的區(qū)域集中，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，繼續(xù)提升新投項(xiàng)目的權(quán)益比，鞏固未來的利潤率。從新獲取的38個(gè)項(xiàng)目來看，有26個(gè)新項(xiàng)目當(dāng)年實(shí)現(xiàn)開盤占比達(dá)到68%，新拓1,425億元當(dāng)中，有39%在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了銷售轉(zhuǎn)化，達(dá)到549億元，2022年這個(gè)數(shù)字是501億元。

難能可貴的是，2023年所獲得的項(xiàng)目平均凈利潤率超過8%。

在營銷端，加大搶收的力度，在整個(gè)行業(yè)銷售金額縮水6.5%、銷售面積縮水8.5%的前提下，綠城中國的權(quán)益銷售額排名同比提升了三位，達(dá)到1276億元。2023年新項(xiàng)目首開去化率達(dá)到82%，較2022年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，回款率超過百分百，維持行業(yè)高位。

對于2024年，李俊表示：“2024年我們工作的4個(gè)關(guān)鍵詞是共克時(shí)艱，穩(wěn)中精進(jìn)、提質(zhì)增效，全質(zhì)發(fā)展。綠城中國更需要回歸企業(yè)的經(jīng)營本質(zhì)，堅(jiān)守最懂客戶、最懂產(chǎn)品，六品協(xié)同全面發(fā)展，扎實(shí)地推進(jìn)全品質(zhì)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。未來的主要策略是規(guī)模上動(dòng)態(tài)守住行業(yè)Top10，同時(shí)打造品質(zhì)標(biāo)桿以及行業(yè)的特而美。”

清零永續(xù)債綠城的 “新低”與“新高”共筑安全底線

事實(shí)上，2023年綠城中國在財(cái)務(wù)方面最值得關(guān)注的，是清零了永續(xù)債。

這一動(dòng)作從2021年開始，跨越了3個(gè)財(cái)務(wù)年度，終于在2023年上半年綠城償還了最后一筆15億元境內(nèi)永續(xù)債，用執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)的話說，“徹底堵住了一個(gè)侵蝕利潤的缺口。”

耿忠強(qiáng)還透露，“目前債務(wù)融資結(jié)構(gòu)方面，銀行借款占比進(jìn)一步提升至73.3%，約1,070億元；剩下的債務(wù)共計(jì)有389億元。其中一年內(nèi)到期的借款為325億元，占比22.3%，維持低位。”

對比綠城近5年的財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，其平均融資成本快速下降，從2019年的5.3%、2020年的4.9%、2021年的4.6%和2022年的4.4%，進(jìn)一步下降至4.3%，4年來累計(jì)下降100個(gè)基點(diǎn)，處于歷史新低。

與此同時(shí)，包括營業(yè)收入在內(nèi)，綠城中國多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)創(chuàng)出歷史最好值：截至2023年末，貨幣資金734億元、經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長58%達(dá)到230億元，成為行業(yè)深度調(diào)整周期下少有的業(yè)績表現(xiàn)。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也給綠城帶來了通暢的融資渠道，2023年綠城成功發(fā)行境內(nèi)債139億元，結(jié)構(gòu)均衡、多點(diǎn)開花，其中包括25億元公司債、58億元中票、供應(yīng)鏈ABS30億，供應(yīng)鏈abn（資產(chǎn)支持票據(jù)）26億，綜合的發(fā)行利率3.93%，剩余的發(fā)行額度有355億元，仍較為充裕。

3月26日，摩根士丹利發(fā)布報(bào)告表示，綠城去年未入賬毛銷售達(dá)2565億元，加上今年物業(yè)銷售及較低的資產(chǎn)減值損失，預(yù)計(jì)2024年至2026年盈利復(fù)合年增長率將介于10%至15%之間。摩根士丹利維持對綠城中國的“增持”評級?；ㄆ煲采险{(diào)綠城中國目標(biāo)價(jià)至10.3港元并給予“買入”評級。

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