招商蛇口業(yè)績會直擊：以穩(wěn)健之姿 應(yīng)對行業(yè)變局

2023年對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是艱難前行的一年。身處行業(yè)調(diào)整期的央企招商蛇口以“穩(wěn)健”之姿走出了自己的發(fā)展之路。

3月20日下午，招商蛇口召開2023年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會。招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書黃均隆，副總經(jīng)理聶黎明、劉曄、伍斌等管理層出席了交流會。

根據(jù)此前發(fā)布的年報顯示，去年招商蛇口營業(yè)收入1,750.08億元；歸母凈利潤63.19億元，同比增長48.2%；全年累計實現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，銷售規(guī)模躋身行業(yè)前五。

亮眼銷售數(shù)據(jù)背后，是招商蛇口穩(wěn)健運營的底色。2023年以來，招商蛇口堅定轉(zhuǎn)型方向，把風(fēng)險防控放在首位；堅守財務(wù)穩(wěn)健，不斷降低融資成本，全面開源節(jié)流，穩(wěn)步發(fā)展，邁向行業(yè)“五強”。

招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰在2023年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場表示：“新形勢下，行業(yè)比拼已經(jīng)從‘規(guī)模’轉(zhuǎn)向‘質(zhì)量’，從‘大’轉(zhuǎn)向‘強’。招商蛇口將在保持已有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，強化內(nèi)部經(jīng)營管理，著力推進轉(zhuǎn)型發(fā)展，扎實推進五強目標，努力為股東創(chuàng)造價值。”

銷售穩(wěn)中有進 邁向行業(yè)“五強”

在房企普遍面臨銷售下行困境之際，招商蛇口在2023年依然實現(xiàn)了銷售業(yè)績穩(wěn)中有進，展現(xiàn)出了其在市場調(diào)整之下較強韌性。

從具體年報數(shù)據(jù)看，2023年，招商蛇口銷售規(guī)模逆勢微增。全年累計實現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，1月-12月累計實現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，同比增加0.35%。高能級城市深耕卓有成效。公司在全國13個城市進入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通排名TOP1；深圳、南京、溫州、徐州進入TOP3；無錫、西安、成都、重慶位居TOP5。

盡管2023年招商蛇口在房地產(chǎn)銷售規(guī)模上取得了不錯的成績，但對于已經(jīng)到來的2024年房地產(chǎn)市場，招商蛇口管理層仍舊保持謙遜，并未掉以輕心。

朱文凱在現(xiàn)場業(yè)績會上坦言，今年1-2月份的銷售，跟去年同期比，整個數(shù)據(jù)都是比較差的，也提醒公司2024年銷售情況能不能達到去年的量。因此，對未來的展望，實際上抱有一種謹慎的態(tài)度。

對此，蔣鐵峰補充道，在中央的各項政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)目前面臨的深度調(diào)整預(yù)計在2~3年之內(nèi)逐步解決，問題解決之后房地產(chǎn)會進入相對一個穩(wěn)定的可持續(xù)的長期的穩(wěn)健的發(fā)展階段。

市場環(huán)境因素之外，土儲是房企未來業(yè)績持續(xù)增長的基礎(chǔ)，招商蛇口深諳其道。

2023年以來，招商蛇口堅持“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，將土地資源投放進一步聚焦在一二線核心城市。具體城市方面，拿地金額基本投向“強心30城”甚至“核心6+10城”，資源投放進一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、蘇州、長沙、深圳及西安等地。

年報顯示，2023年招商蛇口累計獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元，公司需支付地價約為867億元。

具體而言，報告期內(nèi)，公司在“強心30城”“核心6+10城”的投資金額占比分別達99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資占公司全部投資額的51%，單城投放額達46億元，先后獲取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。公司2023年新增項目中29個項目實現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，為報告期貢獻銷售金額約340億元。

對于今年的投資策略，招商蛇口董事長蔣鐵峰在業(yè)績發(fā)布會上表示，聚焦核心，有進有退，以銷定投、嚴控合作風(fēng)險，提升權(quán)益比。持續(xù)更新優(yōu)化并運用好“強心30城”“機會型關(guān)注X城”分檔管理。

在去年度業(yè)績會上，招商蛇口提出了2023年度的新目標，即躋身行業(yè)五強。“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度”。

實際上，地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)背景之下，經(jīng)過2023年一年，無論是在銷售規(guī)模、市值還是土儲、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口居于行業(yè)“五強”已是不爭的事實。

財務(wù)穩(wěn)健 提振企業(yè)經(jīng)營信心

財務(wù)穩(wěn)健是房企獲得長遠發(fā)展的核心保障。在行業(yè)銷售環(huán)境、融資環(huán)境雙重承壓背景下，更考驗房企的財務(wù)能力。

通過年報數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口各項指標穩(wěn)健且健康。從年報數(shù)據(jù)來看，招商蛇口負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期負債占比已不足1%。“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化，2023年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率62.41%，凈負債率54.58%，現(xiàn)金短債比為1.28倍。

穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)能力、強大的經(jīng)營實力，為招商蛇口在資本市場上的融資提供了強大背書。招商蛇口全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低。

年報數(shù)據(jù)顯示，全年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

與此同時，自2022年滬深交易所發(fā)布擴募指引后，招商蛇口積極響應(yīng)國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當(dāng)產(chǎn)融創(chuàng)新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項目為底層資產(chǎn)，實施蛇口產(chǎn)園REIT擴募及購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)工作，募集資金約8億元，擴募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募項目之一。蛇口產(chǎn)園REIT擴募進一步確立了招商蛇口資產(chǎn)運營“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制。

此外，2023年6月，招商蛇口還完成了一項對于公司與行業(yè)而言影響深遠的交易案——“第三支箭”后首例房企股權(quán)重組交易成功的案例。

招商蛇口管理層認為此項交易的順利完成具有多重戰(zhàn)略意義。于公司而言，不僅提高了招商蛇口在前海片區(qū)享有的資源價值，也使公司整體價值得到有效提升，增強其核心競爭力。于行業(yè)而言，隨著招商蛇口重組項目實施完成，為上市房企并購重組和股權(quán)融資注入強心劑，提振市場信心。

多元協(xié)同發(fā)展 尋找新增長點

隨著地產(chǎn)行業(yè)進入新階段，“多元協(xié)同”發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢之一。

招商蛇口積極推進多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，尋求新的增長曲線。蔣鐵峰在現(xiàn)場業(yè)績會上表示，開發(fā)業(yè)務(wù)當(dāng)前仍是招商蛇口的“基本盤”，是公司規(guī)模和利潤的重要保障，是轉(zhuǎn)型發(fā)展的資源基礎(chǔ)；資產(chǎn)運營，是推動公司發(fā)展模式從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變的重要轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)板塊；城市服務(wù)，是推動公司從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變的重要轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)板塊。

據(jù)了解，2023年招商蛇口全口徑資產(chǎn)運營收入66.91億元，實現(xiàn)EBITDA 33億元。其資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)板塊涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會展、代建等業(yè)務(wù)。

招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺。截至2023年末，招商積余物業(yè)在管項目達到2101個，覆蓋全國156個城市，管理面積3.45億平方米，其中，非住宅管理面積2.13億平方米，住宅管理面積1.32億平方米。招商積余全年實現(xiàn)營業(yè)收入156.27億元，同比增長20%，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.36億元，同比增長23.96%。

代建業(yè)務(wù)是招商蛇口“城市服務(wù)”業(yè)務(wù)的重要組成部分。公司自2010年起開展代建業(yè)務(wù)，已累計承接500余個代建項目，涉及代建面積超過1,400萬平方米，積累了多元化業(yè)態(tài)的代建經(jīng)驗。2023年，公司新增28個代建項目，合計管理面積約269萬平方米。

招商商管作為招商蛇口旗下專業(yè)的商辦資產(chǎn)運營平臺，長期致力于打造寫字樓商業(yè)生態(tài)圈。招商Moffice是其核心品牌。憑借1個智慧平臺，3大板塊，6大價值體系，招商Moffice整合優(yōu)質(zhì)辦公空間，串聯(lián)區(qū)域美好資源，提供多元辦公服務(wù)，構(gòu)建美好商務(wù)智慧服務(wù)體系，探索未來辦公新模式。

“2024年，公司將繼續(xù)堅定落實‘四個聚焦’‘三個轉(zhuǎn)變’的發(fā)展策略，以‘精進’作為貫穿全年的關(guān)鍵，堅持‘精耕細作、穩(wěn)中求進’的工作主基調(diào)，強‘本’培‘新’，打造蛇口‘兩條曲線’，在提質(zhì)量、增效益上積極進取，把重資產(chǎn)業(yè)務(wù)做精，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)做大，防控債務(wù)風(fēng)險，推動公司實現(xiàn)由重入輕、由量轉(zhuǎn)質(zhì)的發(fā)展。”招商蛇口董事總經(jīng)理朱文凱在業(yè)績會上表示。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）