每日經(jīng)濟新聞 2024-03-20 22:09:21
中指研究院 中國房地產(chǎn)TOPI0研究組
中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究,已連續(xù)進行了二十一年。研究組緊跟市場變化,深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律,不斷探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略,為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
當(dāng)前形勢下,政策指出“一視同仁”支持房企融資,提出“三個不低于”,標本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險,適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)新的形勢,積極作為,輕重并舉,以銷定投,實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。為此,研究組啟動“2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”,以“順勢而為,行穩(wěn)致遠”為主題,發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責(zé)任感強的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體,鼓勵企業(yè)提質(zhì)增效增強內(nèi)生動力,實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
業(yè)績規(guī)模:銷售表現(xiàn)略好于全國水平
市場份額微增2023年,我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段,全國商品房銷售額進一步降至11.7萬億元,百強企業(yè)整體銷售表現(xiàn)好于全國水平。百強企業(yè)投資進一步向核心熱點城市聚集,擇機拓展優(yōu)質(zhì)土地儲備,為未來業(yè)績儲備資源。
(1)央國企市場份額繼續(xù)提升,“大而不強”企業(yè)掉隊導(dǎo)致斷層出現(xiàn)
房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段,百強企業(yè)順勢而為,聚焦核心城市核心區(qū)域,把握市場主流需求搶收回款,銷售表現(xiàn)略好于全國水平。2023年,百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米,同比分別下降5.8%、7.4%。從具體企業(yè)分布來看,由于部分“大而不強”的企業(yè)出現(xiàn)掉隊導(dǎo)致百強企業(yè)間出現(xiàn)了明顯的斷層現(xiàn)象。2023年,百強企業(yè)市場份額為46.2%,較上年微增0.4個百分點。央國企憑借較強的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢,市場份額繼續(xù)提升。
(2)進一步聚焦核心城市,緊抓改善性需求釋放機遇,積極營銷加速去化
2023年,百強企業(yè)繼續(xù)向一、二線核心城市聚攏,把握重點城市政策窗口期加快去化,重點城市銷售貢獻占比提升。百強企業(yè)把握市場需求,順勢而為加大改善類產(chǎn)品推出比例,同時優(yōu)化數(shù)字營銷生態(tài),抓住重要傳統(tǒng)銷售節(jié)點積極打造營銷活動,通過私域流量轉(zhuǎn)化與公域流量導(dǎo)流連通線上線下營銷閉環(huán),助力銷售去化。
(3)投資策略更加理性,以銷定投聚焦核心城市,謹慎選擇合作伙伴
受上年低基數(shù)影響,加之年底推地節(jié)奏有所加快,帶動百強代表企業(yè)拿地規(guī)模有所回升。百強企業(yè)以銷定投、量入為出,采取精準投資戰(zhàn)略進一步向市場預(yù)期好的一、二線核心城市聚集。隨著行業(yè)深度調(diào)整、城市分化進一步加劇,百強企業(yè)審慎選擇合作、收并購等方式,防范和化解運營風(fēng)險。
運營表現(xiàn):營業(yè)收入同比增長 典型房企持有業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼
2023年,受年內(nèi)竣工結(jié)轉(zhuǎn)加快影響,百強企業(yè)營收增速由負轉(zhuǎn)正,盈利水平有所下滑,部分百強企業(yè)營收和利潤結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化,非開發(fā)業(yè)務(wù)占比提高。
(1)竣工結(jié)轉(zhuǎn)增加,2023年營業(yè)收入同比轉(zhuǎn)正
2023年百強企業(yè)營業(yè)收入同比微增,增速轉(zhuǎn)正,但凈利潤降幅較上年有所收窄??⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)增速較快帶動營業(yè)收入持續(xù)增長,百強企業(yè)營業(yè)收入均值達395.1億元,同比增長7.4%;但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響,凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元,降幅較上年收窄。從不同性質(zhì)企業(yè)來看,企業(yè)間營收和凈利潤分化更加顯著,央國企、少數(shù)布局高能級城市民企業(yè)績表現(xiàn)更佳。
(2)典型房企持有業(yè)務(wù)利潤貢獻提升,助力企業(yè)改善流動性
一方面,典型房企持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻了更高的收入和利潤。另一方面,持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動性。同時,持有型物業(yè)作為依賴長期經(jīng)營的資產(chǎn),房企也需提高資產(chǎn)運營效益、清退低效資產(chǎn),實現(xiàn)長期可持續(xù)化經(jīng)營。
(3)聚焦優(yōu)勢領(lǐng)域調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型
中長期來看,受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化影響,企業(yè)單純依靠開發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模,利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板,其利潤規(guī)模增長更加受限。因此,面向新周期如何維持有利潤的發(fā)展成為百強企業(yè)必須面對的課題。企業(yè)間策略存在一定程度分化,總體以利潤為核心經(jīng)營目標,聚焦于優(yōu)勢領(lǐng)域、優(yōu)勢區(qū)域,發(fā)揮競爭優(yōu)勢,根據(jù)房地產(chǎn)新形勢調(diào)整業(yè)務(wù)布局策略,實現(xiàn)更有效率、可持續(xù)的發(fā)展。
經(jīng)營安全:償債能力分化顯著 需抓緊融資窗口期增強流動性
2023年,行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整期運行,百強企業(yè)“三道紅線”指標均值均已合規(guī),但杠桿率和流動性表現(xiàn)明顯分化。百強企業(yè)應(yīng)抓緊近期融資窗口期,依靠優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目和持有型物業(yè)爭取資金流入。
(1)“三道紅線”指標均值合規(guī),長期債務(wù)壓力略有上升
百強企“三道紅線”指標均值均已合規(guī),但凈負債率有所上升、現(xiàn)金短債比基本持平。百強企業(yè)有息債務(wù)相對規(guī)?;境制?;債務(wù)平均期限略有延長,短期債務(wù)占比下降。百強企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯分化,頭部央國企持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),總有息債務(wù)占比和短期有息債務(wù)占比均下降。
(2)短期償債能力分化顯著,央國企流動性風(fēng)險相對可控
百強企業(yè)流動性表現(xiàn)分化加劇,部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳,流動性持續(xù)改善;部分混合所有制企業(yè)和民企受銷售下滑沖擊現(xiàn)金減少較快削弱了償債能力。
(3)融資政策重點轉(zhuǎn)向支持項目,需做好項目開發(fā)運營爭取資金流入
雖然到期債券余額最高峰已過,但房企償債壓力仍在。房企可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制獲得融資,同時做好開發(fā)經(jīng)營工作,增強項目信用;同時可把握最新政策,盤活經(jīng)營性資產(chǎn),拓展融資渠道,從而增厚安全墊。
社會責(zé)任:積極依法納稅參與保障性住房建設(shè)踐行綠色發(fā)展理念
2023年,百強企業(yè)響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號召,積極承擔(dān)企業(yè)社會責(zé)任,履行納稅義務(wù),參與保障性住房建設(shè)。同時,不斷踐行綠色可持續(xù)性發(fā)展理念,支持鄉(xiāng)村振興,開展慈善捐助,積極回報社會。
(1)積極依法納稅,典型房企納稅超百億
2023年,百強企業(yè)注重依法納稅。典型房企堅守安全經(jīng)營底線,履行法定義務(wù),2023年納稅總額均超百億,持續(xù)對國家稅收作出貢獻。
(2)參與保障性住房建設(shè),落實租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略
2023年,百強企業(yè)一方面參與保障性住房建設(shè),為促進社會和諧發(fā)展、提高人民居住品質(zhì)作出貢獻;另一方面順應(yīng)住房供給體系的變化,投入保障性租賃住房建設(shè),落實租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略。
(3)踐行綠色發(fā)展,多方回饋社會
2023年,百強企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略,打造綠色低碳社區(qū);秉承綠色理念,通過公益基金會、打造公益品牌等方式傳播環(huán)保觀念;積極探索城鄉(xiāng)融合與產(chǎn)業(yè)幫扶,助力農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化;關(guān)注特殊群體,助力教育事業(yè),主動履行社會責(zé)任。
結(jié)語:
在行業(yè)調(diào)整階段,百強企業(yè)均仔細審視自己競爭優(yōu)勢、資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu),一面求安全求生存,一面尋轉(zhuǎn)型尋利潤,經(jīng)營核心全方位向效益靠攏,有退有進、循序漸進、持之以恒,力圖將公司轉(zhuǎn)型為適應(yīng)房地產(chǎn)新形勢的新發(fā)展模式。
封面圖片來源:視覺中國
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