停擺10年，西安“重量級”城改重啟？

每經記者 夏子博    每經編輯 賀娟娟

近幾年，“城改”成為西安發(fā)展歷程中的一個關鍵詞，但種種原因下伴隨著一些項目停擺。

位于城西大寨路上的知名城改——金地格林格林便是其中之一，2013年6月，金地拿下西安雁塔區(qū)的大寨路城改地塊，開發(fā)為金地格林格林項目，但在2014年經歷過一次開盤后，因合作方分歧難調，該項目再無動作。

眼下，已經過去了11年，大寨路附近已成為配套成熟、人口密集的地段，價值也是水漲船高，這個停擺已久的城改項目終于也有了新動向......

項目地塊重啟

近期，西安市自然資源規(guī)劃局發(fā)布了3宗地塊規(guī)劃公示，地塊分別為YT-02-24-02、YT-02-26-01、YT-02-26-02宗地，位于大寨路以南，石橋路以北、阿房路以東。從地圖上看，為大寨村城中村改造項目地塊。

其中YT-02-26-01（大寨子村小區(qū)）、YT-02-26-02（雁塔區(qū)第六小學）宗地現(xiàn)狀已建成，而YT-02-24-02宗地（金地格林格林項目部分用地）現(xiàn)狀為空地。

根據公告內容，尚待開發(fā)的YT-02-24-02地塊用地性質為城鎮(zhèn)住宅用地（070102），凈用地面積約95.205畝，地上建筑面積217694㎡，容積率≤3.43，建筑密度≤24.3%，綠地率≥32.21%。

實際上，該地塊10年前曾為金地格林格林項目部分用地。

據《中國經營報》，2013年6月，金地拿下高新區(qū)大寨村城中村改造項目，將魚化寨片區(qū)東起西安天然氣總公司，南臨西安外事學院，西臨牟家村用地，北臨大寨路的600畝地收入囊中，凈開發(fā)用地面積17.95萬平方米，規(guī)劃容積率4.3。

按照官微，金地計劃于此打造西北區(qū)域首個“格林系”產品——金地·格林格林。項目還擁有5萬㎡ShoppingMall及5萬㎡開放式活力商業(yè)街區(qū)，規(guī)劃購物、休閑、玩樂一體的時尚街區(qū)。

根據當時的規(guī)劃，該項目預計開工時間為2015年1月，預計下批竣工時間為2016年10月，計劃總投資為65.2億元。城改的主體為陜西和祥置業(yè)有限公司，根據企查查信息顯示，目前金地（集團）股份有限公司為陜西和祥置業(yè)的大股東。

不過，在樓盤開盤售出后，項目卻遲遲未見動工，直至2015年11月，格林格林項目突然發(fā)布公告稱：因不可抗力因素，格林格林項目暫無法確定具體動工及交房時間，請各位業(yè)主于2015年11月22日前辦理置換金地其他在售項目手續(xù)或退房手續(xù)。

此后，項目一度停滯、缺乏管理，《每日經濟新聞》記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，地塊仍尚待開發(fā)，而周邊同時期的幾家樓盤早已建成、鱗次櫛比，兩者形成鮮明對比。

曾開盤當天即售2.6億

據悉，憑借著金地在曲江打造的品牌影響力，格林格林在2014年9月開盤當天即銷售2.6億元。

項目官微顯示：金地格林格林當時精裝均價為6500元/㎡，“8月24日當天300人認籌，20天共計認籌2000組。”9月23日邀請樸樹前來舉行了格粉狂歡夜，2天邀約2500人且有數百家媒體報道，9月29日開盤當日三小時總產值就達2.6億元，現(xiàn)場近1500人到訪，解籌率90%。

從區(qū)位條件來看，格林格林開盤大勝不難理解。

金地格林格林毗鄰高新核心區(qū)，地段成熟，人口密度較大，位于地鐵3號線丈八北路站，地鐵5號線的西窯頭站之間，分別在項目南北兩側，距離項目都不超過10分鐘。

據金地格林格林官微早期宣發(fā)資料，小區(qū)自建品牌幼兒園，同時購房即擁有陜師大附小、大寨路小學雙學位，記者在項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，銘城小學（原陜師大銘城小學）與項目僅一路之隔。

此外，近幾年區(qū)域內建了雁塔區(qū)第六小學、雁塔第三中學。據陽光網，雁塔區(qū)第六小學就是金地投資1.3億元配套建設的一所公辦小學，學?？扇菁{24個教學班，1080名學生，2021年9月已經投入使用開學。

金地集團西北分公司有關人士此前曾表示，很多開發(fā)商都聚集在那里，看中那里區(qū)位優(yōu)勢和未來發(fā)展空間，所以選擇了大寨路的區(qū)位做格林格林項目。

目前，大寨路附近二手房掛牌量眾多，價格大概在1.5-1.8萬/㎡之間，包括銘城小區(qū)、宏府麒麟山、中航華府等，但或由于二手房交易不景氣、區(qū)域密度偏大等原因，成交并不算理想，且有小幅度掉價情況。

“我來這里大概5年了，之前一直都沒任何動靜，甚至長了些荒草了。”一名附近樓盤的安保人員向記者表示，“但是今年年后經常能看見車輛拉土，可能有動工跡象。”

還能否適應市場？

眾所周知，舊城改造項目開發(fā)時間跨度大，推進難度大，所以必須有大量的資金支持。其次，必須具備房地產開發(fā)的專業(yè)能力，以及專業(yè)的管理能力應對歷史遺留問題，否則很容易停擺、爛尾，或陷入債務泥潭。

而對于金地格林格林停擺到底是哪里出了岔子，至今尚未有官方明確回應。

外界猜測，一方面可能是資金原因，彼時金地集團接連啟動大寨路及西灃公元項目，城改資金需求量大，可能需要周轉；另一方面，也有人表示，城改手續(xù)環(huán)環(huán)相扣，諸如土地證辦理等均可能造成項目‘卡殼’。”

另據金地集團西北分公司有關人士曾向《中國經營報》記者回應，彼時金地正在獲取證件的過程中，所以無法銷售，并非外界所猜測的資金問題。上述人士解釋稱，城改項目需要很長的周期，需要一步一步地推進，在任何一個環(huán)節(jié)都有可能中斷整個項目的進度，這也是開發(fā)商壓力大的地方。

值得一提的是，同為大寨村城改項目的大寨村回遷房項目，在2018年8月雁塔區(qū)組建大寨村城中村改造安置工作專班后進展迅速，已于2021年8月正式交付。

圖片來源：今日雁塔

而隨著此番商品房項目或重啟，開發(fā)料想不會一帆風順。

首當其沖的是西安樓市的明顯轉向。當下，市場需求更偏向改善型住房，聚集在城市界面較新的浐灞、高新等，而剛需型住房在西安并不吃香，普遍走的是平銷態(tài)勢，尤其是大寨路附近不僅存在大量二手房擠壓，還直接面臨高新區(qū)的項目競爭。

根據金地格林格林當年開盤信息，項目規(guī)劃的戶型面積主要有77㎡、98㎡、118㎡、138㎡四種戶型，產品上，剛需、剛改屬性很明顯，無論是產品面積段還是戶型設計，都與當下改善為主的西安樓市嚴重脫節(jié)。

而從本次地塊公布的容積率≤3.43來看，項目仍偏剛需，雖然享受到了區(qū)域發(fā)展所帶來的房價上漲紅利，但項目擱置多年導致成本增加，其資金成本在不斷增加，利潤空間或也隨之被壓縮。

對此，記者致電陜西和祥置業(yè)希望了解情況，但截至發(fā)稿電話無人接聽。

封面圖片來源：每經記者 夏子博攝