25萬一套、1600多元/平，廣東惠州房子也鶴崗化了？真實(shí)情況是……

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤    

從前段時(shí)間的“15萬一套”到現(xiàn)在的“25萬一套”，惠州樓市又上熱搜了。

最近幾天，一張惠州碧桂園十里銀灘海悅灣戶型成交的圖被掛了出來，4室2廳的154.11平方米房源，顯示成交價(jià)僅25萬元，折合單價(jià)約1623元/平方米。

部分網(wǎng)友甚至調(diào)侃：“難道惠州的房子也開始鶴崗化了？”

此前報(bào)道詳見《15萬就能買一套，廣東惠州海景房發(fā)生了什么？》

碧桂園十里銀灘項(xiàng)目實(shí)拍?每經(jīng)記者?陳榮浩 攝

實(shí)為兩個(gè)房本，總價(jià)65萬

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，上述房源實(shí)則為一套雙拼房，存在兩本房產(chǎn)證，而中介平臺(tái)只顯示了一個(gè)25萬元的價(jià)格，另一本房產(chǎn)證的成交金額并未顯示。

在惠東從事房產(chǎn)中介工作的黃代貴告訴記者，“惠東這邊的房子確實(shí)降了，但沒降到大家看到的這么離譜。比如上述成交的十里銀灘房源，其實(shí)是雙拼房，一套成交25萬元，一套成交35萬元，各種費(fèi)用算下來的成交總價(jià)應(yīng)該在65萬元左右，折合單價(jià)約4200元?！?/span>

記者注意到，經(jīng)過幾年的市場調(diào)整，惠州的房價(jià)水平有所下滑。其中二手房均價(jià)由2021年的近1.1萬元/平方米，降到了現(xiàn)如今的9776元平方米。其中二手房價(jià)格排名前三的區(qū)分別為惠城區(qū)、惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2015年時(shí)碧桂園十里銀灘開盤的山林海、海逸灣、海悅灣及愛琴海組團(tuán)項(xiàng)目，售價(jià)多在6000元-8500元/平方米，均價(jià)約6988元/平方米。如果真是跌到1600多元/平方米，那相當(dāng)于“腳踝斬”。

不過，這兩年惠州房價(jià)雖然有所下跌，但也沒低到總價(jià)20來萬元，能買到百平方米戶型的地步。

黃代貴提到，目前碧桂園十里銀灘二期、三期臨海的房源普遍在4000-5000元/平方米，部分看海視野不錯(cuò)的房源，單價(jià)能到約7000元/平方米。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日，碧桂園十里銀灘海悅灣共有144套在售房源，業(yè)主的平均掛牌價(jià)為6435元/平方米，近半年成交均價(jià)為4905元/平方米。

價(jià)跌量漲顯著

從過去一年惠州樓市的變化情況看，出現(xiàn)了較為顯著的價(jià)跌量漲情況。

據(jù)安居客惠州，截至2024年1月，惠州二手房均價(jià)為9776元/平方米，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)低于3年前。

來源：安居客

價(jià)格的下跌反而促進(jìn)了二手房成交量的上漲。

據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年惠州二手房累計(jì)成交38596套，同比上升69.82%；成交面積450.74萬平方米，同比上升72.71%。惠州一二手新房的總成交量在大灣區(qū)也僅次于廣佛。

從惠州二手房各區(qū)域的成交情況來看，惠城區(qū)占比最高，占比為全市的26.06%；其次為博羅縣，成交占比15.40%；大亞灣成交占比位居第三，占據(jù)全市的15.36%。

相比之下，雖然惠州新房整體成交套數(shù)比二手房要高，但與過去幾年高峰期相比，仍處于低位。根據(jù)粵東世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年，惠州全市累計(jì)成交住宅56956套，簽約面積599萬平方米，網(wǎng)簽金額794億元。

單看數(shù)據(jù)，惠州2023年的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于2016-2020年年均新房成交的六成水平。

惠州二手房成交量的上升，一定程度上與限售政策的調(diào)整有關(guān)。記者注意到，去年2月，惠州出臺(tái)限售“三改一”政策，限售年限由原“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓”調(diào)整為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。

縮短限售時(shí)限，加速了次新房流向二手房市場，部分二手房房東為了快速變現(xiàn)，選擇降價(jià)出售。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析稱，限售年限縮短后，雖然短期隨著大量次新房的入市，可能對二手房造成一定沖擊，但長期看，將促進(jìn)市場剛性和改善性住房消費(fèi)的需求釋放，倒逼新房及二手房市場良性循環(huán)。

從當(dāng)下惠州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，記者注意到，從不少惠州中介發(fā)過來的推薦新房情況來看，多數(shù)房源仍以讓利促銷為主，甚至還有開發(fā)商可操作送首付。

惠州房產(chǎn)中介劉敏向記者發(fā)過來的仲愷區(qū)某樓盤房價(jià)表顯示，一套約89平方米的房源，原總價(jià)為100.3萬元，折合單價(jià)1.13萬元/平方米，折合總價(jià)90.3萬元。按照二成首付計(jì)算，原本首付應(yīng)為18.3萬元，但實(shí)際只需支付不到3萬元首付，剩余部分由開發(fā)商贈(zèng)送。

記者|陳榮浩

編輯|程鵬 陳夢妤?杜恒峰

校對|劉小英

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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