平安人壽要在秦漢搞物流？

每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

物流資產(chǎn)正成為各路險(xiǎn)資投資“新寵”。

據(jù)平安人壽近日公告，該公司成功收購基匯資本參與的位于廣東江門的兩個(gè)物流園及一個(gè)位于陜西西咸新區(qū)的物流園，而據(jù)澎湃新聞引述基匯資本消息，該筆收購價(jià)格超過20億元人民幣（約2.8億美元）。

在中國電子商務(wù)蓬勃發(fā)展與房地產(chǎn)市場遇冷背景下，物流倉儲(chǔ)被認(rèn)為是最具韌性的地產(chǎn)板塊，平安人壽對物流資產(chǎn)這門生意感興趣并不意外。

值得關(guān)注的點(diǎn)在于，港資基匯資本為何選擇在物流資產(chǎn)勢頭正猛的當(dāng)下選擇抽身離去？股權(quán)交易后，位于秦漢新城的維龍物流園又將是何種走向？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往實(shí)地希望探尋答案。

物流園運(yùn)行火熱

2月19日，平安人壽公告披露，收購鶴山市合能商貿(mào)有限公司（以下簡稱：鶴山合能）、維龍（江門蓬江）供應(yīng)鏈管理有限公司（以下簡稱：維龍蓬江）公司、安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司（以下簡稱：維龍西咸）100%股權(quán)。

企查查顯示，上述三家位于江門鶴山、江門蓬江、陜西西咸新區(qū)的物流園區(qū)資產(chǎn)公司已于2023年12月完成股權(quán)變更，港資Vailog Developments c31 Limited、Vailog Developments c36 Limited、安華維龍發(fā)展18有限公司退出，平安人壽100%控股，三家公司法人均為李雯。

資料顯示，位于廣東江門的兩個(gè)物流園區(qū)中，鶴山合能持有項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)建筑面積約25萬平方米，已穩(wěn)定運(yùn)營；維龍蓬江持有項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)建筑面積超過8萬平方米，現(xiàn)狀租賃運(yùn)營中。

而位于陜西西咸新區(qū)秦漢新城的維龍西咸，旗下西安秦漢物流園由專注于房地產(chǎn)投資的港資基匯資本與意大利物流倉儲(chǔ)開發(fā)商維龍中國合作打造，坐落于西咸新區(qū)秦漢新城天工三路，可租賃面積約16萬平，土地面積342畝，建有八棟單層庫，目前一、二期項(xiàng)目已全部投運(yùn)。

從地圖上來看，該項(xiàng)目交通優(yōu)勢明顯，距西安咸陽國際機(jī)場8公里，距咸陽火車站9公里，距福銀高速5公里，毗鄰?fù)醺愄貖W萊（機(jī)場店），附近還有許多物流產(chǎn)業(yè)園及空港相關(guān)產(chǎn)業(yè)園。

前往西咸機(jī)場的飛機(jī)從維龍物流園上空飛過 每經(jīng)記者 夏子博攝

記者來到維龍秦漢物流園現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，園區(qū)整體運(yùn)營情況不錯(cuò)，目測倉庫入駐率在80%以上。雖然是下雪天但來往車輛不少，車輛上的Logo有包括京東物流、蘇寧、中通等，入駐商家包括電動(dòng)車品牌臺(tái)鈴集團(tuán)陜西直營庫、中通云倉科技、喜喜零食供應(yīng)鏈中心及不少電商企業(yè)，不少貨車及倉庫正在上貨、卸貨，運(yùn)營較為穩(wěn)定。

記者以尋求投資者身份致電維龍方相關(guān)人員，對方表示：“現(xiàn)在基本已經(jīng)全部滿園區(qū)，僅剩下一些面積很小的倉庫，目前一個(gè)倉含稅含物業(yè)等價(jià)位是18萬元/月。”

基匯資本已退出秦漢項(xiàng)目 

記者注意到，來自意大利的維龍是物流不動(dòng)產(chǎn)的“老玩家”。官網(wǎng)顯示，其2007年就在上海設(shè)立了中國總部，并于2008年啟動(dòng)在華首個(gè)項(xiàng)目——上海嘉定物流中心項(xiàng)目，成為蘋果、保時(shí)捷、ABB在華東地區(qū)最大的配送中心，并逐步擴(kuò)張?jiān)谌A布局，物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)遍布全國。

2014年，基匯資本瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)攜資入場，雙方依托3億美元資金支持大幅“攻城略地”，在全國開發(fā)建設(shè)共100萬平方米高標(biāo)物流倉儲(chǔ)設(shè)施。

2017年，隨著西安、嘉興、佛山等項(xiàng)目的啟動(dòng)，維龍與基匯資本的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系進(jìn)入第二階段，雙方合資開發(fā)的資金總額將達(dá)到20億美元。

據(jù)基匯資本官網(wǎng)顯示，在過去8年中，基匯維龍物流合作平臺(tái)通過3只基金投資了近40個(gè)項(xiàng)目，總面積超過400萬平方米：第一期基金Centurion I募資規(guī)模達(dá)3億美元，第二期基金Centurion 2募集規(guī)模達(dá)7億美元。目前，平臺(tái)正在致力于第三期基金Centurion 2.5的投資，募資規(guī)模5.15億美元，用于投資、開發(fā)位于一線城市及其衛(wèi)星城市的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流設(shè)施。

從過往運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)來看，維龍旗下物流園普遍具備運(yùn)營專業(yè)、經(jīng)營成熟穩(wěn)定，而維龍秦漢物流園顯然也屬于這一類“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，獲得平安人壽的青睞并不意外。

畢竟，當(dāng)下市場觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，物流倉儲(chǔ)最具韌性的地產(chǎn)板塊，在回報(bào)率上穩(wěn)居各地產(chǎn)業(yè)務(wù)前列。世邦魏理仕亦發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%—8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%—5%和住宅地產(chǎn)的2%—3%。

據(jù)維龍秦漢物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)保安向記者表示，其知道股權(quán)變動(dòng)這一消息，不過從去年12月后并沒有見過平安人壽的相關(guān)工作人員來到園區(qū)，目前園區(qū)仍然是由維龍方管理運(yùn)營，整體運(yùn)營也沒有什么變化。

上述維龍方工作人員亦向記者表示，“我們只是海外在股東上面結(jié)構(gòu)有些調(diào)整而已，國內(nèi)我們在管理沒有任何變化，且基匯資本已經(jīng)不在這個(gè)項(xiàng)目（維龍秦漢物流園）里面了。”

投資回報(bào)如何？

在物流資產(chǎn)勢頭正猛的當(dāng)下，合作方基匯資本為何選擇抽身離去？

官網(wǎng)顯示，基匯資本是關(guān)注房地產(chǎn)市場的私募基金管理公司，注冊地址位于香港，專長于重新設(shè)計(jì)、“翻新”房地產(chǎn)項(xiàng)目帶入戰(zhàn)略增值，包括住宅開發(fā)、辦公、商場、酒店、物流倉庫及數(shù)據(jù)中心等。2005年以來截至2023年第三季度，基匯資本募集股本已達(dá)223億美元，旗下管理資產(chǎn)金額超過337億美元。

圖片來源：基匯資本官網(wǎng)

具體到維龍西咸項(xiàng)目，記者獲悉到維龍西咸的前股東——安華維龍發(fā)展18有限公司的2023周年審查表，其100%控股股東為Gaw-Vailog Investments 18 Limited，位于英屬維爾京群島，GAW為基匯資本代號，Vailog則為維龍，記者猜測18則代表項(xiàng)目編號。

作為一家資產(chǎn)管理公司，基匯資本的大致商業(yè)邏輯是透過基金形式孵化物流資產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)項(xiàng)目成熟、形成穩(wěn)定現(xiàn)金流之后進(jìn)而出售，回籠資金用于投資新項(xiàng)目，以此實(shí)現(xiàn)資本的增值與循環(huán)。

也即說，基匯資本的“離場”或是正常的投資退出流程。目前，三個(gè)物流園區(qū)已然進(jìn)入相對成熟階段，且物流資產(chǎn)在資本市場熱度較高，選擇在這個(gè)時(shí)期溢價(jià)退出，或要比長期持有更具價(jià)值。“本身它（基匯資本）也是個(gè)基金，所以就是它的部分股份給到了平安而已。”上述維龍方工作人員表示。

而對平安人壽而言，收購這種整體運(yùn)營穩(wěn)定、現(xiàn)金流穩(wěn)定的物流園項(xiàng)目，且后續(xù)無需投入大量資金建設(shè)、改造，有成熟團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，對于提升平安人壽的資產(chǎn)回報(bào)率也有較大的助力。

回報(bào)率方面，由于未知相關(guān)資產(chǎn)的原始收購價(jià)格，目前暫無法計(jì)算相關(guān)的投資回報(bào)。但據(jù)睿思網(wǎng)引用第三方估算，基匯資本過往在中國投資項(xiàng)目的平均收益率在10%以上，若相關(guān)資產(chǎn)能夠達(dá)到該收益水平，稱得上一筆回報(bào)豐厚的交易。

值得注意的是，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，在2023 年末，基匯資本及其他投資者團(tuán)體亦正尋求將仙樂斯廣場商辦綜合體的部分物業(yè)進(jìn)行整體出售，而基匯資本上海團(tuán)隊(duì)的辦公所在地同樣顯示在仙樂斯廣場。

對于后續(xù)基匯資本旗下物流園資產(chǎn)如何處置、有何其他規(guī)劃打算，記者致電基匯資本上海部門，但對方表示“不用了，謝謝”后電話被掛斷。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 夏子博攝