兩部門發(fā)文 做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理

每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)編輯 馬子卿    

1月24日，央行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，《通知》明確，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，支持全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券，可有效改善房企流動(dòng)性狀況。

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央行、金融監(jiān)管總局表示，下一步，將依法合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不得用于購(gòu)地、新建項(xiàng)目

據(jù)悉，《通知》所稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營(yíng)的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。

另外，《通知》明確經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購(gòu)地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。

商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。

《通知》要求，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況等因素，按照市場(chǎng)化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

強(qiáng)化貸款全流程管理

在風(fēng)險(xiǎn)管理上，《通知》指出，商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款納入對(duì)借款人及其所在集團(tuán)客戶的統(tǒng)一授信管理，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障信貸資金安全，支持通過銀團(tuán)貸款模式分散風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款投放后的管理，嚴(yán)防貸款被挪用；及時(shí)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)及價(jià)值情況開展跟蹤評(píng)估，嚴(yán)密監(jiān)測(cè)借款人及集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、信用、擔(dān)保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)緩釋和保全措施等。

一位接近央行的人士告訴記者，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是商業(yè)銀行現(xiàn)有的一類貸款品種，主要投向已開發(fā)完成并投入運(yùn)營(yíng)、可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收益的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，如商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓等。

該人士稱：“目前，大型房企多持有一些優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，但可獲得的抵押貸款規(guī)模有限，且不能用于償還房企債務(wù)。該政策出臺(tái)有利于大型優(yōu)質(zhì)房企快速盤活存量資產(chǎn)，緩解資金鏈緊張。”

他還表示，相比于項(xiàng)目建設(shè)階段發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度較高、期限較長(zhǎng)，且用途相對(duì)靈活?！锻ㄖ访鞔_，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款既可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)性資金需求，也可用于置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，但不得用于購(gòu)地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。

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