兩部門發(fā)文 做好經營性物業(yè)貸款管理

每經記者 肖世清    每經編輯 馬子卿    

1月24日，央行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，充分發(fā)揮經營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產企業(yè)合理融資需求，《通知》明確，2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，支持全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，可有效改善房企流動性狀況。

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央行、金融監(jiān)管總局表示，下一步，將依法合規(guī)開展經營性物業(yè)貸款業(yè)務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不得用于購地、新建項目

據(jù)悉，《通知》所稱經營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產的企業(yè)法人發(fā)放的，以經營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產相關領域的貸款。商業(yè)性房地產包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

另外，《通知》明確經營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。

經營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應明確貸款用途。2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業(yè)貸款額度。

《通知》要求，經營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。商業(yè)銀行應結合承貸物業(yè)經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)產權證到期日至少5年。

強化貸款全流程管理

在風險管理上，《通知》指出，商業(yè)銀行應將經營性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統(tǒng)一授信管理，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

商業(yè)銀行應加強貸款投放后的管理，嚴防貸款被挪用；及時對物業(yè)經營及價值情況開展跟蹤評估，嚴密監(jiān)測借款人及集團公司經營、財務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風險因素，并采取針對性的風險緩釋和保全措施等。

一位接近央行的人士告訴記者，經營性物業(yè)貸款是商業(yè)銀行現(xiàn)有的一類貸款品種，主要投向已開發(fā)完成并投入運營、可產生持續(xù)現(xiàn)金流收益的經營性物業(yè)資產，如商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓等。

該人士稱：“目前，大型房企多持有一些優(yōu)質的經營性物業(yè)資產，但可獲得的抵押貸款規(guī)模有限，且不能用于償還房企債務。該政策出臺有利于大型優(yōu)質房企快速盤活存量資產，緩解資金鏈緊張。”

他還表示，相比于項目建設階段發(fā)放的房地產開發(fā)貸款，經營性物業(yè)貸款額度較高、期限較長，且用途相對靈活?！锻ㄖ访鞔_，經營性物業(yè)貸款既可用于承貸物業(yè)在經營期間的經營性資金需求，也可用于置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，但不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。

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