長線資金來了！公募REITs擬納入社?；鹜顿Y范圍，低位震蕩的二級市場有戲了？

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 趙云    

上周，公募REITs迎來重磅利好消息。

12月6日，財政部聯(lián)合人力資源社會保障部起草了《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《管理辦法》），明確指出將公募REITs納入投資范圍。在行業(yè)人士看來，長期資金的注入將有助于進一步改善REITs市場流動性并強化市場定價的合理性及有效性，是一則重大利好消息。

從二級市場的表現(xiàn)來看，近期公募REITs依然維持低位震蕩。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場已上市的29只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至8只，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為5.66%、2.36%、1.94%。下跌的仍然達到21只，華安張江光大園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、紅土深圳安居REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-4.81%、-4.74%、-4.44%。

行業(yè)方面，上周又有三只新產(chǎn)品申報掛網(wǎng)，分別是華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT，《每日經(jīng)濟新聞》也對此進行了首發(fā)報道。此外，12月6日嘉實物美REIT就交易所意見函進行反饋，該產(chǎn)品引入了收益分配調(diào)節(jié)機制，這是公募REITs首次引入類似條款。

公募REITs擬納入社保基金投資范圍，長線資金來了

上周最受行業(yè)關(guān)注的消息，無疑是REITS納入社?；鹜顿Y范圍。

中信證券明明研究團隊表示，長期來看，公募REITs的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，且強制高比例分紅，能夠為社?；鹛峁╅L期穩(wěn)定的回報率；REITs資產(chǎn)的風險收益特征使得其能夠在股債組合配置中發(fā)揮分散風險、提升組合夏普比率的作用。其次，將公募REITs與含權(quán)益類的基金、股票等產(chǎn)品和投資工具合并計算投資比例，與近期REITs市場投資者對于REITs 產(chǎn)品特殊權(quán)益性質(zhì)的定位不謀而合。

中信建投也在研報中稱，長期資金的注入將有助于進一步改善REITs市場流動性并強化市場定價的合理性及有效性；而REITs相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高比例分紅也契合社?；饤l例所要求的安全性、收益性和長期性的原則。

有業(yè)內(nèi)人士指出，短期來看增量資金進場規(guī)模和時間的不確定性，使得相關(guān)利好對于市場的影響更多地停留在情緒改善層面，投資者或仍在期待更多及時有效的政策利好，例如直接針對二級市場投資交易。

除此之外，上周多單新產(chǎn)品申報掛網(wǎng)的消息也在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。

12月7日晚間，來自證監(jiān)會和交易所官網(wǎng)的信息顯示，華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT等三只新產(chǎn)品申報掛網(wǎng)。就在本月月初，由中航基金管理的中航易商倉儲物流REIT也剛剛申報掛網(wǎng)。

另外，12月6日嘉實物美REIT 就交易所意見函進行反饋。其中，原始權(quán)益人針對項目公司2024年~2028年五個完整會計年度的預(yù)期可供分配金額制定了調(diào)節(jié)機制。這也是公募REITs首次引入類似條款，不僅表現(xiàn)了原始權(quán)益人的信心和積極態(tài)度，也為REITs市場未來發(fā)展引入了更多可能性。

二級市場仍在低位震蕩，機構(gòu)投資者建議布局“打底”品種

雖然有多項利好消息，但上周公募REITs在二級市場仍然維持了低位震蕩的態(tài)勢。

Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場已上市的29只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至8只，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為5.66%、2.36%、1.94%。

與此同時，環(huán)比下跌的數(shù)量又有所增加，達到21只。其中華安張江光大園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、紅土深圳安居REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-4.81%、-4.74%、-4.44%。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降?？偝山活~為2.84億元，環(huán)比下降7.0%，其中產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為1.61和1.23億元，環(huán)比上周分別變化了0.8%和-15.5%。

細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為：

0.9億元、0.32億元、0.35億元、0.23億元、0.17億元、0.87億元。

環(huán)比變化分別為：

2.6%、-6.8%、-2.3%、-5.1%、-17.6%、-15.1%。

其中成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比31.5%。

換手率方面，上周REITs換手率為4.9%，環(huán)比下降3.3%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)換手率分別為5.2%和4.2%，環(huán)比分別變化了-2.3%和-7.7%。細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的換手率分別為5.8%、4.7%、5.5%、4.2%、6.1%、3.7%，環(huán)比分別變化了-3.3%、-12.0%、20.6%、-8.2%、-16.5%、-3.5%。

中信證券表示，在當前市場低位震蕩階段，建議繼續(xù)基于底層資產(chǎn)經(jīng)營的周期性特征，布局抗周期特征較強、具備基本面支撐的“打底”品種，包括保障房、能源、廠房等。

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