房產(chǎn)早8點速評 | 中金公司：10月存量房市場呈現(xiàn)“以價換量”特征；上海存量房貸加權(quán)平均利率降低近45個基點；華發(fā)股份擬20億元收購關(guān)聯(lián)方項目45%股權(quán)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

NO.1 中金公司：10月存量房市場呈現(xiàn)“以價換量”特征

中金公司研報認為，10月存量房市場呈現(xiàn)“以價換量”特征，需求支持政策的加強或仍是價格預期企穩(wěn)的關(guān)鍵。數(shù)量方面，10月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比持平微跌2%，同比增幅邊際走闊至+32%（9月+27%）；考慮到10月存在較長節(jié)假日，成交量表現(xiàn)整體較為景氣，年初至今成交量累計增幅為+44%。價格方面，10月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比仍跌1.3%，跌幅較9月（-1.4%）基本持平；具體而言，從成交議價空間邊際明顯走闊的趨勢（10月5.22%vs9月4.88%）來看，9月掛牌量大幅增加所帶來的買賣雙方議價均勢變化較為明顯，賣家正在通過接受更大幅度的價格折讓來促進成交，即“以價換量”；往前看，如希望推動成交價跌勢邊際趨緩，還需要更進一步的需求支持政策出臺，10月相關(guān)政策的頻率與力度邊際有所下行。

點評：這反映了當前存量房市場的一些動態(tài)，包括成交量的景氣程度、價格的下跌情況，政策的進一步出臺和對市場需求的支持力度將在未來對市場的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

NO.2 央行上?？偛空勆虾４媪糠抠J利率下調(diào): 加權(quán)平均利率降低近45個基點

11月13日，中國人民銀行上?？偛空匍_2023年第四季度新聞發(fā)布會，介紹2023年前三季度上海金融運行情況。央行上?？偛空{(diào)查統(tǒng)計研究部主任呂進中在會上表示，上海存量首套房貸利率下調(diào)有序推進房地產(chǎn)信貸基本平穩(wěn)。他透露，截至10月31日，上海市完成存量首套住房貸款利率下調(diào)的貸款筆數(shù)約26.51萬筆，貸款金額約2632億元，貸款加權(quán)平均利率降低近45個基點此項措施減輕了借款人利息負擔，增加了消費者的消費信心和能力，惠及整體經(jīng)濟運行。

點評：這一政策措施顯示了上海在房地產(chǎn)市場中的調(diào)控力度，旨在平穩(wěn)市場、降低購房成本、促進消費，以支持整體經(jīng)濟的發(fā)展。

NO.3 東莞13.9億元掛牌CBD一宗商住地，將取消最高限價

11月13日，東莞CBD編號為2023WR010號的建設(shè)用地正式掛牌，將于11月14日進行出讓。據(jù)悉，本次國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓按照價高者得原則確定競得入選人，不再是采用“最高限價+終次報價”的方式進行競拍。這意味著，東莞土拍將取消最高限價，價高者得。據(jù)了解，該宗地塊位于東莞國際商務(wù)區(qū)（CBD），占地17193.24平方米，容積率3.6，起拍價13.929億元，起拍樓面價22504元/平方米。根據(jù)公告，該地塊競得人必須在土地交付后1年內(nèi)動工建設(shè)，開發(fā)建設(shè)期為3年。

點評：這次土地掛牌出讓采用了更加市場化的方式，旨在激發(fā)市場活力，加速土地資源的合理開發(fā)。

NO.4 河南商丘：支持企事業(yè)等單位集中團購商品住房解決職工住房問題

11月13日，河南省商丘市印發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，措施共計二十三條?！锻ㄖ凤@示，繼續(xù)優(yōu)化公積金貸款政策，提高多子女家庭購買首套自住住房申請住房公積金貸款最高額度；適時實施商品住房契稅補貼，根據(jù)商丘市實際情況，經(jīng)市政府同意，相關(guān)單位適時對個人在中心城區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房（含二手商品住房）的，可以給予所繳納契稅總額15%的補貼，最高不超過3萬元；繼續(xù)支持產(chǎn)銷對接商品住房；支持新興產(chǎn)業(yè)單位、科研機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大專院校、企事業(yè)等單位，集中團購商品住房解決職工住房問題。鼓勵多市場主體按照利益共享、風險共擔原則以多種合作方式開發(fā)建設(shè)商品房。

點評：這顯示出商丘市政府在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面的努力，可能在一定程度上可能促使當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，但實際效果仍需在實施后進一步觀察。

NO.5 華發(fā)股份：擬20億元收購關(guān)聯(lián)方項目琴澳新城45%股權(quán)

11月13日，珠海華發(fā)發(fā)布公告，為有效解決公司與控股股東華發(fā)集團之間的同業(yè)競爭，公司控股子公司華暉公司擬以現(xiàn)金方式收購華發(fā)集團持有的珠海海潤45%股權(quán)。交易對價為20.01億元。收購完成后，華暉公司將持有珠海海潤100%股權(quán)。據(jù)悉，珠海海潤目前開發(fā)項目位于珠海市灣仔十字門片區(qū)景秀路和通航路側(cè)，項目銷售名稱琴澳新城，占地面積169,254.46平方米，批準建筑面積860,301.82平方米，業(yè)態(tài)有住宅、商鋪、酒店辦公、普通辦公、幼兒園及地下停車庫，分四期開發(fā)建設(shè)，首期項目于2016年開工，預計整個項目2026年初全部竣工。

點評：這次股權(quán)收購旨在優(yōu)化公司內(nèi)部關(guān)系，降低同業(yè)競爭的影響。項目本身的規(guī)模和多樣化業(yè)態(tài)可能有助于華發(fā)在當?shù)厥袌龅臉I(yè)務(wù)拓展。

NO.6 三湘印象：正在籌劃公司控制權(quán)變更，交易方為國有控股公司

11月12日，三湘印象發(fā)布關(guān)于籌劃控制權(quán)變更暨停牌的公告顯示，公司于2023年11月10日收到控股股東三湘控股及實際控制人黃輝通知，其正在籌劃公司控制權(quán)變更相關(guān)事宜，具體方案涉及股份轉(zhuǎn)讓及向特定對象發(fā)行股份。前述交易事項如順利進行，預計股份轉(zhuǎn)讓比例約占公 司總股本的24%-26%，同時公司擬籌劃向特定對象發(fā)行不超過發(fā)行前公司總股本30%的股份，具體方案以各方簽署的相關(guān)協(xié)議為準。本次交易對手方為國有控股公司，主要從事地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)。三湘印象稱，本次交易事項需有關(guān)部門進行事前審批。鑒于上述事項的具體方案尚在籌劃中，尚未簽署協(xié)議，具有不確定性。公司股票自2023年11月13日開市起停牌，預計停牌時間不超過2個交易日。

點評：這透露了一次潛在的重大公司治理和股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整，投資者需要關(guān)注進一步的公告，以了解具體的交易方案和對公司未來發(fā)展的影響。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1145026422