存量房貸利率要下調(diào)？ 多地銀行回應(yīng)：暫未接到通知

每經(jīng)記者 趙景致 李玉雯    每經(jīng)編輯 張益銘    

7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在參加國(guó)新辦發(fā)布會(huì)時(shí)表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”

個(gè)人住房貸款對(duì)購(gòu)房者以及銀行而言，都不是小事，相關(guān)話題自去年下半年至今也備受關(guān)注。從“提前還貸潮”到“提前還貸難”，從銀行凈息差收窄再到如今的存量房貸利率，均引起廣泛議論。

此次央行負(fù)責(zé)人對(duì)有關(guān)存量房貸利率下降的表述，購(gòu)房者也普遍期待較高。記者17日聯(lián)系了多家銀行，均表示目前暫未接到通知。

專家表示，降低存量房貸利率，會(huì)降低銀行的資產(chǎn)收益率，可能會(huì)讓銀行短期承受更大的息差壓力。但從另一方面講，降低存量房貸利率可能會(huì)留住一批本想提前還款的客戶，長(zhǎng)期看有助于減少客戶流失，降低利潤(rùn)損失。

央行鼓勵(lì)商業(yè)銀行 與借款人協(xié)商變更合同

7月14日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，隨著前期積累的購(gòu)房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。

鄒瀾指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)，通常是在開(kāi)工時(shí)發(fā)放，竣工時(shí)回收，余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，用預(yù)售資金提前償還開(kāi)發(fā)貸款的情況較為普遍。去年以來(lái)，因?yàn)榉墙鹑谪?fù)債收緊，開(kāi)發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計(jì)新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目施工建設(shè)，有利于保障項(xiàng)目的交付。

鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來(lái)自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

多地銀行稱未接通知 目前按照合同約定執(zhí)行

17日，記者也聯(lián)系了全國(guó)多座城市當(dāng)?shù)劂y行，工作人員多表示暫未收到通知，目前按照合同約定情況執(zhí)行。從咨詢的情況來(lái)看，目前多家銀行處于觀望狀態(tài)，有股份行人士稱目前都還在等通知。

記者咨詢上海多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，自上月20號(hào)LPR調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)后，個(gè)人商業(yè)住房貸款利率也隨之下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，目前執(zhí)行的利率水平是首套4.55%，二套5.25%。而對(duì)于存量房貸利率是否會(huì)調(diào)降，銀行網(wǎng)點(diǎn)層面暫無(wú)動(dòng)作。

深圳地區(qū)一股份行個(gè)貸經(jīng)理表示，目前還未收到通知，目前還是按照合同約定利率。

海南?？谑幸还煞菪泄ぷ魅藛T表示，如果房貸利率和LPR掛鉤，銀行系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)調(diào)整，不需要操作。廣州市中國(guó)銀行一支行個(gè)貸經(jīng)理表示，目前沒(méi)有接到通知，“暫時(shí)合同約定多少就是多少，目前存量客戶肯定是看合同。”

類似地，記者咨詢杭州、南京等地的銀行網(wǎng)點(diǎn)關(guān)于存量房貸利率是否會(huì)調(diào)降，得到的回應(yīng)普遍是“目前沒(méi)有收到通知”。

工商銀行南京某支行工作人員表示，“采取浮動(dòng)利率的房貸，每年在您的放款月LPR會(huì)自動(dòng)調(diào)整，但當(dāng)時(shí)確定的利率加點(diǎn)數(shù)是不會(huì)變的。”

建設(shè)銀行杭州某支行工作人員表示，“在客戶簽訂的借款合同上會(huì)有規(guī)定，個(gè)人住房貸款利率每年調(diào)整一次。目前暫時(shí)沒(méi)有接到更改利率的通知，如果有這樣的情況，銀行都會(huì)通知到客戶的。”

對(duì)銀行并非全然不利 實(shí)際執(zhí)行層面有難度？

按揭貸款利率一般采取LPR加點(diǎn)的方式進(jìn)行定價(jià)。LPR下調(diào)后，在合同約定的重定價(jià)日，房貸利率就執(zhí)行新的LPR利率。但問(wèn)題是前一階段的加點(diǎn)部分利率比較高。高位房貸利率即使執(zhí)行了新的LPR，也會(huì)因?yàn)榧狱c(diǎn)部分未調(diào)整而高于現(xiàn)階段新的房貸利率。

有券商計(jì)算，以100萬(wàn)元房貸額、30年還款期、等額本息還款方式為例，消費(fèi)者在5.95%的房貸利率高點(diǎn)貸款，利息總額約114萬(wàn)元；而以最新5年期LPR4.2%利率貸款，利息總額約76萬(wàn)元。

根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%。與之相較，存量利率明顯較高。

對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講，在利率降低背景下，居民提前歸還高利率的貸款，被視為資產(chǎn)配置的理性選擇，這也使得銀行上半年房貸的提前還款壓力也有所上升。另一方面而言，如選擇降低存量房貸利率，在凈息差不斷降低的背景下，無(wú)疑會(huì)增大經(jīng)營(yíng)壓力。

由此來(lái)看，市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)在于，在行業(yè)整體息差承壓的背景下，商業(yè)銀行是否有動(dòng)力下調(diào)存量房貸利率？記者在采訪中了解到，此舉對(duì)于銀行而言并非全然不利，但在實(shí)際執(zhí)行層面仍有一定難度。

融360數(shù)字科技研究院李萬(wàn)賦接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)目前銀行信貸經(jīng)理的普遍反饋來(lái)看，暫未接到相關(guān)政策調(diào)整通知。從目前的官方表述來(lái)看，按照“市場(chǎng)化原則”，“銀行和借款人自主協(xié)商變更方式”，這主要是為銀行緩解提前還款的壓力提供的一條可行性路徑。降低存量房貸利率，會(huì)降低銀行的資產(chǎn)收益率，可能會(huì)讓銀行短期承受更大的息差壓力。但從另一方面講，降低存量房貸利率可能會(huì)留住一批本想提前還款的客戶，長(zhǎng)期看有助于減少客戶流失，降低利潤(rùn)損失。

“從銀行方面講，房貸資產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力不足。如果正式政策出臺(tái)后，出于社會(huì)責(zé)任，或者為了留住有意愿提前還款客戶，部分銀行可能會(huì)提供存量合同轉(zhuǎn)換方式，但是大概率要從總行層面出臺(tái)不同城市調(diào)整的具體方案，用戶的申請(qǐng)條件、執(zhí)行流程和具體方式等都尚待明確，和借款人逐個(gè)協(xié)商也將面臨著巨大的工作量。”李萬(wàn)賦說(shuō)道。

無(wú)論是存量利率下調(diào)，還是“提前還貸”，對(duì)銀行來(lái)講均會(huì)造成一定的經(jīng)營(yíng)壓力，尤其是個(gè)人住房貸款占比較高的銀行。且涉及商業(yè)銀行的多項(xiàng)指標(biāo)，以確保風(fēng)險(xiǎn)可控，需要進(jìn)行全面的評(píng)估和把握。開(kāi)源證券研報(bào)表示，此次央行表態(tài)后，落地情況需關(guān)注銀行意愿和操作難度。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰也對(duì)記者指出，存量房貸利率的調(diào)整，實(shí)際操作起來(lái)可能會(huì)有一定的難度。首先，存量房貸利率的具體調(diào)整涉及商業(yè)銀行與大量借款人之間的協(xié)商和合同變更，需要考慮到各方的利益和權(quán)益，同時(shí)要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和合同約定。此外，因?yàn)榇媪糠抠J利率下調(diào)涉及到商業(yè)銀行的利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)和資金成本等因素，需要進(jìn)行全面的評(píng)估和把握，確保金融風(fēng)險(xiǎn)可控。

“盡管央行鼓勵(lì)存量房貸利率下調(diào)，但具體的調(diào)整規(guī)模和力度可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況和市場(chǎng)需求進(jìn)行靈活調(diào)整。考慮到不同地區(qū)和市場(chǎng)的差異，實(shí)際操作可能會(huì)因地區(qū)、貸款期限和借款人的不同而有所區(qū)別。”張雪峰表示。