價(jià)高者得！16個(gè)城市取消土地限價(jià)，將如何影響樓市？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 王月龍 陳夢(mèng)妤    

又一城宣布取消土地限價(jià)。

11月9日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告，其中明確，本次掛牌出讓的10宗地塊均實(shí)行自由競價(jià)，按照價(jià)高者得的原則確定競得人。

另據(jù)中指院監(jiān)測(cè)顯示，截至目前，已有包括重慶、廈門、南京等16個(gè)城市宣布取消土地限價(jià)。

集中供地時(shí)的土拍現(xiàn)場(chǎng)（圖文無關(guān)）每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，投資回暖更多需要視市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，因此，從政策本身來看，土地限價(jià)的放開不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)熱度提升，“預(yù)計(jì)接下來土地市場(chǎng)還會(huì)維持三季度的整體水平和熱度?！?/span>

就在11月9日，央行對(duì)外發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2023)》表示，將適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

時(shí)隔7年，“價(jià)高者得”又回來了

這是自2016年后，杭州土地出讓再次恢復(fù)“價(jià)高者得”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理，從2012年10月至今，杭州土地市場(chǎng)競拍規(guī)則經(jīng)歷了多次調(diào)整，除2015年9月至2016年6月曾采用“價(jià)高者得”的競拍方式外，其余時(shí)間均采取了“限地價(jià)”，即當(dāng)?shù)貕K達(dá)到限定溢價(jià)率后，競保障房、競現(xiàn)房、競自持、競養(yǎng)老房等，房價(jià)、地價(jià)雙限制則始于2019年7月。

而在此次取消“限地價(jià)”前，杭州土地出讓實(shí)行地價(jià)、房價(jià)“雙限”+搖號(hào)的土拍規(guī)則，溢價(jià)率不高于12%。

在放開土地限價(jià)的同時(shí)，杭州部分區(qū)域還取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個(gè)區(qū)域的新房限價(jià)，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)新房限價(jià)仍保持不變。

“從本次已公布的情況看，杭州土拍限價(jià)完全放開了，但新房限價(jià)調(diào)整主要在外圍區(qū)域，主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房價(jià)。這些主城區(qū)中的熱門板塊項(xiàng)目去化速度普遍較快，且項(xiàng)目熱銷與限價(jià)政策帶來的一二手房倒掛有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，若放開新房限價(jià)將對(duì)市場(chǎng)流速造成影響，有一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示。

其進(jìn)一步表示，富陽、臨安、臨平、錢塘等放開新房限價(jià)后，這些區(qū)域的價(jià)格將回歸市場(chǎng)邏輯，房企在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)也能夠更靈活制定價(jià)格。

實(shí)際上，目前新房仍限價(jià)的六個(gè)城區(qū)分布著杭州土地市場(chǎng)最熱的板塊，包括申花、江河匯、奧體、錢二等；不限價(jià)的四個(gè)區(qū)，住宅地塊多以底價(jià)成交。

如10月27日，杭州限購調(diào)整后的首次拍賣，唯一一宗搖號(hào)地塊就位于蕭山區(qū)；9月27日8宗封頂成交的地塊中除一宗位于臨平老城區(qū)外，其余7宗全部來自限價(jià)區(qū)域。而在新房成交方面，隨著“杭六條”的頒布，熱門板塊項(xiàng)目中簽率持續(xù)走低。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，10月23日-10月29日時(shí)間段，位于上城區(qū)的芝瀾月華軒，綜合中簽率僅約11.31%，前一期則是33.78%；西湖區(qū)的建發(fā)云啟之江中簽率從前一期的27.56%降至11.93%；濱江區(qū)的平暉府中簽率從39.23%降至27.89%。

“對(duì)于一些地價(jià)房價(jià)都取消且地段優(yōu)勢(shì)還不錯(cuò)的區(qū)域，預(yù)計(jì)拿地方面的積極性會(huì)增加。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，而地價(jià)的上升，客觀上會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，有助于促進(jìn)購房心態(tài)的向好，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍。

多地已再現(xiàn)地王

截至目前，已有包括成都、濟(jì)南、合肥、廈門等16個(gè)城市土拍官宣回歸“價(jià)高者得”。

而在22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市中，目前僅有包括北京、上海、鄭州、寧波、廣州、深圳等6個(gè)城市未明確取消，不過寧波、廣州和深圳自10月以來無新掛牌地塊。

從已進(jìn)行了首場(chǎng)土拍的城市情況來看，市場(chǎng)熱度有所回升，部分城市“地王”再現(xiàn)。

如在11月2日，合肥取消限價(jià)后的首場(chǎng)土拍，三宗地塊溢價(jià)率分別達(dá)到44.89%、33.95%、7.05%。

其中，濱湖金融板塊05號(hào)地塊引來了多家房企激烈爭搶，最終安徽高速以2876萬元/畝、溢價(jià)率44.89%、總價(jià)33.88億元高價(jià)收入囊中。至此，該這塊地打破此前濱湖2655萬元/畝、以及合肥2850萬元/畝的單價(jià)紀(jì)錄，成為合肥現(xiàn)如今單價(jià)最高的地塊。

包河區(qū)BH202310號(hào)地塊，同樣吸引了保利、招商蛇口、偉星、建發(fā)、建工等10家房企爭搶。最終由安徽置地以單價(jià)2662萬元/畝、總價(jià)26億元競得。2662萬元/畝的單價(jià)，同樣也打破了2016年包河區(qū)建發(fā)雍龍府2250萬元/畝單價(jià)記錄，成為新的包河區(qū)單價(jià)地王。

此前的10月30日，濟(jì)南土拍中，雪山A1地塊、鳳凰路住宅組團(tuán)地塊和彩石地塊三組地塊引來了多家房企爭搶，激烈競價(jià)。彩石地塊競價(jià)236輪，由保盛溢價(jià)率50.17%摘得；雪山A1地塊競價(jià)49輪，由中海溢價(jià)率6.38%摘得；鳳凰路住宅組團(tuán)地塊競價(jià)241輪，由中電建溢價(jià)率53.1%摘得，而241輪的競價(jià)輪次，也刷新了濟(jì)南自2018年以來土地競價(jià)輪次最高紀(jì)錄。

“整體來看，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯，取消土地地價(jià)上限，預(yù)計(jì)將對(duì)土地市場(chǎng)情緒產(chǎn)生一定積極影響，熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度或升溫，優(yōu)質(zhì)地塊競拍出更高的價(jià)格，有利于地方增加收入，但在房企投資布局仍審慎下，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊普遍競拍出地王概率較小?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略稣J(rèn)為，非核心城市或區(qū)域2023年以來土拍情緒延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，短期土拍規(guī)則調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果或有限。

克而瑞也在研報(bào)中指出，投資回暖更多需要視市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，因此，從政策本身來看，不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)熱度提升，預(yù)計(jì)接下來土地市場(chǎng)接下來還會(huì)維持三季度的整體水平和熱度。但土地限價(jià)的放開，會(huì)加劇土地市場(chǎng)冷熱分化的局面，優(yōu)質(zhì)地塊投資競爭度會(huì)加碼。

此外，從企業(yè)端來看，央國企仍是拿地主力。如在合肥，盡管取消了地價(jià)限制，但參拍房企卻大大減少，除龍湖、偉星等少數(shù)民企外，清一色的央企國企，未曾見到中小民企；在濟(jì)南，競爭最為激烈的鳳凰路住宅主團(tuán)參拍房企同樣是以央國企為主。

“‘央國企+城投+少量優(yōu)質(zhì)民企’的拿地格局不會(huì)改變?！?/span>克而瑞在研報(bào)中指出，一旦土地限價(jià)放開在多城執(zhí)行，央國企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加大，但考慮到整體市場(chǎng)處在底部修復(fù)階段，企業(yè)投資繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

記者|陳利

編輯|王月龍?陳夢(mèng)妤?杜恒峰

校對(duì)|劉小英

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