普洛斯中國(guó)趙明琪：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性變化，跨境、生鮮、新能源成倉(cāng)儲(chǔ)物流新增長(zhǎng)極

每經(jīng)記者 王郁彪    每經(jīng)編輯 劉雪梅    

站在宏觀的視角，區(qū)域內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施布局的體量與規(guī)模，無(wú)疑是衡量產(chǎn)業(yè)效能、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)等綜合效益的重要依據(jù)之一。

在這其中，貨物商品的儲(chǔ)存與流轉(zhuǎn)需求是否旺盛？每日每時(shí)甚至每秒，誰(shuí)在進(jìn)港出港？對(duì)應(yīng)之下，背后設(shè)施的建筑規(guī)模、形式，投資力度以及相應(yīng)的配套服務(wù)怎樣求變？都是尋得宏觀問(wèn)題階段性答案，需要進(jìn)一步作出的提問(wèn)。

普洛斯增城物流園 圖片來(lái)源：企業(yè)供圖

深入到物流園區(qū)、高標(biāo)倉(cāng)、冷庫(kù)場(chǎng)景，或許能摸清一些關(guān)于區(qū)域、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)以及呈現(xiàn)出的相應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化。普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“以進(jìn)出口貿(mào)易來(lái)說(shuō)，如今占進(jìn)出口貿(mào)易量主要的已不是傳統(tǒng)的鞋服加工類(lèi)產(chǎn)品、玩具或者小家電。我們看到‘出口新三樣’是新能源汽車(chē)、鋰電池、太陽(yáng)能光伏板，在目前出口類(lèi)別里占比較高，出口商品的貨值和利潤(rùn)也更高了。”在趙明琪口中，這些經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的變化帶來(lái)了新的市場(chǎng)機(jī)遇。

物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的抗周期能力，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)層面，不乏京東物流、順豐等巨頭躬身入局。趙明琪則認(rèn)為，“企業(yè)選擇自建基地是可以理解的，也是基于其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的一種選擇。而且，他們選擇布局自有基地的同時(shí)，也與普洛斯這樣的第三方企業(yè)保持非常長(zhǎng)期的、有體量的、健康的合作關(guān)系。”

稀缺性造就“抗周期性”

生鮮品類(lèi)的爆發(fā)，讓冷庫(kù)需求驟增，而事實(shí)上，整個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的火熱與長(zhǎng)期性，一定程度上都源于這種“供不應(yīng)求”。特別是位處重要區(qū)域節(jié)點(diǎn)，智能設(shè)備林立的高標(biāo)倉(cāng)，更是稀缺資源。

今年6月，中金普洛斯REIT完成了首次擴(kuò)募工作。記者注意到，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目擴(kuò)充至10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計(jì)約115.7萬(wàn)平方米。其也是首批完成擴(kuò)募的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。

擴(kuò)募的背后，是普洛斯整體穩(wěn)定的增長(zhǎng)。最新財(cái)報(bào)顯示，二季度，普洛斯中國(guó)物流和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施新開(kāi)工面積超100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)246%；新交付項(xiàng)目面積超60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54%。

此外，今年上半年，普洛斯中國(guó)營(yíng)收達(dá)6.4億美元，同比增長(zhǎng)6.5%。截至2023年6月30日止，普洛斯中國(guó)財(cái)務(wù)凈杠桿率維持在24.8%，流動(dòng)性充裕。

2月上市的嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT也在中期報(bào)告中指出，截至2023年6月30日，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合計(jì)收入為4995萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1670萬(wàn)元，可供分配金額3544萬(wàn)元。其位于重慶、武漢、廊坊三個(gè)物流節(jié)點(diǎn)城市的三個(gè)項(xiàng)目截至6月30日出租率均為100%。

園內(nèi)租戶(hù)普冷冷庫(kù)內(nèi)景 圖片來(lái)源：企業(yè)供圖

順豐房托中期業(yè)績(jī)也顯示，上半年順豐房托收益為2.236億港元，同比增長(zhǎng)13.2%；物業(yè)收入凈額1.807億港元，同比增長(zhǎng)11.8%；可供分派收入1.171億港元，同比增長(zhǎng)7.1%。

相對(duì)穩(wěn)定的出租率和相對(duì)穩(wěn)健的增長(zhǎng)，體現(xiàn)出了高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的抗周期性，特別是疫情后經(jīng)濟(jì)回暖，跨境、生鮮、新能源等新經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)又增長(zhǎng)顯著，一定程度上進(jìn)一步帶動(dòng)了本就“供不應(yīng)求”的高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整在即 倉(cāng)儲(chǔ)物流新變化悄然而至

一些新變化正悄然降臨。

普洛斯中國(guó)財(cái)報(bào)顯示，在客戶(hù)服務(wù)方面，今年二季度簽訂租約達(dá)1900個(gè)，新簽租約面積達(dá)680萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%，尤其是食品冷鏈、跨境電商、新能源等行業(yè)需求旺盛。

趙明琪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生一系列變化。以進(jìn)出口貿(mào)易來(lái)說(shuō)，如今占進(jìn)出口貿(mào)易量主要部分的，已不再是傳統(tǒng)的鞋服加工類(lèi)產(chǎn)品、玩具或者小家電的制造和出口。出口的新三樣是新能源汽車(chē)、鋰電池、太陽(yáng)能光伏板，在目前出口類(lèi)別里占比較高。

“不難發(fā)現(xiàn)，出口商品的貨值和利潤(rùn)也更高了。對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)而言，這無(wú)疑是一個(gè)結(jié)構(gòu)性變化，帶來(lái)的新的市場(chǎng)機(jī)遇。”趙明琪進(jìn)一步解釋。

記者注意到，近期國(guó)能普洛斯綠色能源投資平臺(tái)完成設(shè)立，預(yù)計(jì)資本金規(guī)模約40億元，投資人包括國(guó)家綠色發(fā)展基金以及國(guó)家能源集團(tuán)旗下綠色低碳基金。這是普洛斯與國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)合作設(shè)立的首個(gè)包含風(fēng)、光、儲(chǔ)能等多種新能源基礎(chǔ)設(shè)施的投資平臺(tái)，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模近200億元，

除新能源行業(yè)外，趙明琪還向記者表示，跨境電商、生鮮冷鏈及數(shù)字化轉(zhuǎn)型也正成為物流倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)新的增長(zhǎng)引擎。

華南是跨境電商最主要的集貨地之一，基本上每家企業(yè)都在華南做比較大規(guī)模的布局。據(jù)記者線下走訪普洛斯華南區(qū)域部分物流園區(qū)觀察，電商零售客戶(hù)占據(jù)了普洛斯華南區(qū)域的半壁江山，既包括傳統(tǒng)電商客戶(hù)，也同時(shí)涵蓋跨境電商、冷鏈（食品及醫(yī)藥）、生活時(shí)尚等業(yè)務(wù)主體。

“還有一個(gè)是，現(xiàn)如今，大家習(xí)慣了在線上買(mǎi)生鮮，所以像生鮮冷鏈、預(yù)制菜、到家服務(wù)和‘最后一公里’的供應(yīng)鏈，也是我們看到的新增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。”趙明琪進(jìn)一步透露。

此外，數(shù)字化轉(zhuǎn)型，自動(dòng)化及硬科技的投入也成為大趨勢(shì)。如，現(xiàn)下許多時(shí)尚奢侈品品牌都開(kāi)了線上店，時(shí)尚消費(fèi)品類(lèi)從線下向線上轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)非常明顯，意味著品牌對(duì)后臺(tái)物流的組織過(guò)程、倉(cāng)庫(kù)內(nèi)分揀的業(yè)務(wù)量也開(kāi)始發(fā)生了變化。

“原來(lái)只需要整箱出貨，現(xiàn)在變成一個(gè)又一個(gè)小包裹出貨，對(duì)于倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的作業(yè)要求、系統(tǒng)化的支持、自動(dòng)化分揀設(shè)備的要求都在提升。轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，新需求也在產(chǎn)生和增加。”趙明琪解釋。

區(qū)域選擇、業(yè)務(wù)方向多交叉 如何共享市場(chǎng)紅利？

在線下走訪時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，普洛斯華南區(qū)域還有一個(gè)較大的優(yōu)勢(shì)是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)。普洛斯華南相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，普洛斯整個(gè)華南區(qū)服務(wù)汽車(chē)及零配件客戶(hù)的面積將近25萬(wàn)平米，占當(dāng)?shù)刈赓U面積的15%。

某全球知名汽車(chē)品牌在中國(guó)有三個(gè)進(jìn)口基地，其中位于華南的進(jìn)口基地就選在普洛斯的園區(qū)。“這也就意味著你看路上跑的該品牌車(chē)，四臺(tái)里可能有一臺(tái)就是從我們園區(qū)里開(kāi)出去的。”普洛斯華南業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹。

區(qū)域定位和產(chǎn)業(yè)的變化是明確的，市場(chǎng)上的玩家共同享有對(duì)應(yīng)出現(xiàn)的紅利，但同時(shí)也難免涉及業(yè)務(wù)上的交叉。

財(cái)報(bào)中，京東產(chǎn)發(fā)就表示，目前服務(wù)的行業(yè)已涵蓋汽車(chē)、新能源、冷鏈醫(yī)藥、快遞快運(yùn)以及零售消費(fèi)品等。而借助專(zhuān)有的項(xiàng)目管理平臺(tái)及智能管理中心等數(shù)字化工具，為T(mén)ikTok、SHEIN、理想汽車(chē)、東風(fēng)汽車(chē)等行業(yè)頭部客戶(hù)提供服務(wù)。

而在重點(diǎn)區(qū)域的選定上，華南區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)不僅是普洛斯未來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)，也是順豐的。在此前的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明貨上，順豐房托行政總裁兼執(zhí)行董事翟廸強(qiáng)就曾透露，順豐房托將更加專(zhuān)注大灣區(qū)和成渝地區(qū)，依托順豐現(xiàn)有業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，去尋找新的投資目標(biāo)。

對(duì)此，趙明琪告訴記者，部分電商物流企業(yè)加大對(duì)于物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資，很大程度還是基于他們自身運(yùn)營(yíng)的需要。在很多發(fā)達(dá)的一線城市，普洛斯園區(qū)的出租率都是非常高的，很難只滿足某一家客戶(hù)的需要。

因此，她認(rèn)為，在這種情況下，這些企業(yè)選擇自建基地是可以理解的，也是為了他們的運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的選擇。但在一些區(qū)位，如果類(lèi)似普洛斯這樣的第三方更有優(yōu)勢(shì)的話，他們也會(huì)選擇第三方。也就是說(shuō)，其在布局自有基地的同時(shí)，同時(shí)會(huì)與普洛斯保持非常長(zhǎng)期的、有體量的、健康的合作。

封面圖片來(lái)源：企業(yè)供圖