二線樓市新政效果調(diào)查丨東莞打出政策“組合拳”：樓市帶看量和成交量明顯回升，樓盤降價(jià)促銷成常態(tài)

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“現(xiàn)在厚街這邊新房市場還是比較火熱，要比二手房市場要熱多了，二手房比較不好賣，建議您也可以優(yōu)先考慮這邊的新房。”9月12日下午，東莞厚街的房產(chǎn)中介張立平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹道。

在這波樓市調(diào)控中，東莞算是各種調(diào)控支持力度較大的城市，而且早在去年就全面放開了限購，是全國較早全面放開限購的城市。

8月31日，東莞官宣實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。進(jìn)入9月以來，東莞的樓市支持政策還在加碼，東莞9月12日發(fā)布政策給予特級人才發(fā)布購房補(bǔ)貼，最高可達(dá)1000萬元；9月11日，東莞調(diào)整公積金新政，可提取公積金用于支付首付款；同日，放寬港澳居民在莞購房條件。

9月13日上午，中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長車德銳通過微信向每經(jīng)記者表示，“進(jìn)入9月以來，東莞樓市的帶看量、成交量均出現(xiàn)穩(wěn)步回升。這種回暖是多方面影響的，一方面在政策加持下部分購房者心態(tài)開始變化，另一方面，‘金九銀十’本身就是銷售旺季，部分房企折扣力度較大，也會刺激部分購房者成交。”

9月以來東莞樓市實(shí)施部分新政截圖

9月新房成交現(xiàn)回升態(tài)勢

從東莞市場的新房住宅的成交來看，從9月以來，市場新房的網(wǎng)簽量開始呈現(xiàn)出回升態(tài)勢。

據(jù)東莞住建局?jǐn)?shù)據(jù)，8月東莞新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為1163套，二手房為2288套。而9月1日-12日，東莞新房住宅成交616套；二手房住宅成交714套。新房成交量明顯好于8月同期水平。

“9月以來，我們帶看量相比8月確實(shí)有明顯的上升，但其主要原因還是開發(fā)商搞促銷比較厲害，對于這類房子，中介也喜歡力推。”張立平告訴每經(jīng)記者，雖然各種利好政策不斷出臺，但購房者會不會成交更為看中的還是價(jià)格是否到位，所以在市場上，開發(fā)商也普遍推出各種促銷和折扣。

在張立平看來，除了在帶看人數(shù)增加以外，還有一個比較明顯的信號就是，進(jìn)入9月以來開發(fā)商推盤量明顯加大。“近期包括金地青雲(yún)境、恒兆公館、招商灣熙中心等多個熱門樓盤入市，說明開發(fā)商對‘金九銀十’比較看好。”

據(jù)中原地產(chǎn)研究院對東莞在售100多個樓盤項(xiàng)目監(jiān)測，上周（9月4日-10日）東莞樓市來訪認(rèn)購量環(huán)比均上漲約20%，零認(rèn)購項(xiàng)目環(huán)比小幅減少3%，25%的項(xiàng)目認(rèn)購量環(huán)比上漲，市場活躍度明顯上升。

來源：中原地產(chǎn)研究院

此外，進(jìn)入9月以來，不少樓盤加速入市步伐，推盤量較大的樓盤包括新世紀(jì)首鑄君匯府、華潤置地中心悅府、大中陽光壹號等。

每經(jīng)記者注意到，從價(jià)格上來看，目前東莞整體新房價(jià)格要遠(yuǎn)高于二手房。據(jù)東莞房天下數(shù)據(jù)顯示，東莞市9月至今的二手房參考均價(jià)為21605元/平方米，而8月份東莞的新房成交價(jià)為34900元/平方米。

東莞某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在車德銳看來，造成東莞市場二手房價(jià)格與新房價(jià)格明顯價(jià)差重要原因，是在于政策開放后，二手房掛牌量大幅增加，而部分二手房業(yè)主為了能夠加速出貨，把價(jià)格壓得比較低，于是就出現(xiàn)因?yàn)檎蹆r(jià)使得二手房市場整體成交上升的情況。

“東莞自去年放開限購和限售后，東莞的二手房掛牌量顯著增長，價(jià)格則繼續(xù)下調(diào)。因?yàn)橐欢址看嬖谳^大價(jià)差，二手房成交量也跟著上去了，最后導(dǎo)致不少新房不得不調(diào)整價(jià)格。我個人是不太建議其他城市放開限售，其他城市在考慮放開限售政策時候，也可以充分考慮到這一點(diǎn)。”車德銳道。

來源：瑞城搜研究院

據(jù)瑞城搜研究院數(shù)據(jù)，目前從東莞各片區(qū)供需情況來看，存量房源套數(shù)最大的為東南臨深片區(qū)，存量套數(shù)為10007套，消化周期為35.45個月；去化周期小于20個月的有3個片區(qū)，為城區(qū)片區(qū)、松山湖片區(qū)、濱海片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)。

開發(fā)商讓利促銷成常態(tài)

雖然各種政策利好頻出，但在當(dāng)前大環(huán)境下，東莞的開發(fā)商仍比較謹(jǐn)慎，較少像部分一線城市一樣出現(xiàn)反價(jià)的情況，促銷、優(yōu)惠折扣甚至直接下調(diào)備案價(jià)的現(xiàn)象，在東莞樓市仍然是主流，更多項(xiàng)目想趁著新政疊加優(yōu)惠快速走貨。

從開發(fā)商的營銷手段來看，如折扣優(yōu)惠，買房送黃金、手機(jī)等成為市場上較為常見的營銷手段。

從張立平向記者發(fā)過來的宣傳海報(bào)來看，位于松山湖片區(qū)的松湖潤府推出了成交送手機(jī)活動，全民經(jīng)紀(jì)人帶看成交2套及以上送華為手機(jī)；位于黃江的科學(xué)城•時區(qū)則打出“以舊換新”買房活動，憑自有物業(yè)資產(chǎn)證明，總價(jià)5%享抵扣優(yōu)惠，最高可抵約12萬元。還有諸如錦城公館、左岸東宸、瓏遠(yuǎn)•萬江翠瓏灣推等項(xiàng)目，則是采用直接折扣或者拿出部分樓盤作為特價(jià)房。

來源：中原地產(chǎn)研究院

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的8月以來東莞市場的各類營銷活動，包括中心城區(qū)、濱海片區(qū)、松山湖片區(qū)三大熱點(diǎn)片區(qū)營銷活動明顯增多，以啟動渠道為主。另外，部分項(xiàng)目采用“降價(jià)+首付分期、降價(jià)+提傭”組合拳促進(jìn)成交。如萬科嘉城未來天空之城甚至在開盤前啟動渠道營銷；保利清能和悅春風(fēng)項(xiàng)目則推出首付分期免息最長一年、降價(jià)至88折的優(yōu)惠。

“隨著各種政策利好落地，企業(yè)幾乎都在盼望著市場復(fù)蘇，很多項(xiàng)目目前的心態(tài)幾乎都一樣，為了抓住現(xiàn)在的傳統(tǒng)銷售旺季，都在想辦法搶客，不斷加入降價(jià)、促銷陣營，并紛紛開啟渠道助力。”9月13日晚間，一位東莞房企營銷人士向每經(jīng)記者表示。

“在開發(fā)商各種讓利、以價(jià)換量的營銷策略下，各個項(xiàng)目的來訪量、成交量其實(shí)已經(jīng)開始往上走了。而且也正因?yàn)樾路康拇笳劭郏沟弥薪閷π路康耐其N力度要遠(yuǎn)高于二手房。不出意外的話，9月東莞新房的成交要遠(yuǎn)高于二手房。”

車德銳表示，目前新房市場下調(diào)備案價(jià)及直接按備案價(jià)給予一定折扣的樓盤可選項(xiàng)還是很多，這幾乎已經(jīng)成為新房市場的共識，購房者的可選擇項(xiàng)也比較多。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝