中報(bào)現(xiàn)場(chǎng) | 金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克：政策釋放將帶來(lái)一系列銷售窗口期，整體新房成交規(guī)模有望企穩(wěn)

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月13日下午，金地集團(tuán)（SH600383，股價(jià)7.27元，市值328億元）召開(kāi)2023年半年度線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)公司業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流安全、銷售回款、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率、財(cái)務(wù)杠桿、投資拿地，及房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期等熱點(diǎn)問(wèn)題，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克、董事兼總裁黃俊燦、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍、高級(jí)副總裁兼董事會(huì)秘書徐家俊等管理層一一進(jìn)行了回應(yīng)。

談及近期的房地產(chǎn)優(yōu)化政策影響及公司的應(yīng)對(duì)措施，凌克表示，隨著核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”相繼落地，相信對(duì)改善型需求有積極影響，整體新房成交規(guī)模有望企穩(wěn)。

“預(yù)計(jì)在行業(yè)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)前仍將持續(xù)出臺(tái)刺激政策，短期內(nèi)系統(tǒng)性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策釋放將帶來(lái)一系列銷售窗口期。自2023年初起，金地集團(tuán)已建立機(jī)制、持續(xù)緊密跟蹤市場(chǎng)、政策，主動(dòng)把握各類窗口期，提前部署，實(shí)現(xiàn)突圍。”

“關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全”

中報(bào)顯示，上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入368.56億元，同比上升31.10%；公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積181.62萬(wàn)平方米，同比上升56.84%；結(jié)算收入311.42億元，同比上升33.94%。

受市場(chǎng)整體下行影響，上半年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15.32億元，同比下降22.24%；報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.87%。

來(lái)源：金地集團(tuán)中報(bào)

對(duì)于金地集團(tuán)上半年?duì)I收增長(zhǎng)而凈利潤(rùn)下降這一現(xiàn)象，黃俊燦坦言，公司營(yíng)業(yè)收入提升的原因主要為本期達(dá)到交付結(jié)轉(zhuǎn)條件的項(xiàng)目增加。當(dāng)前行業(yè)整體盈利均出現(xiàn)較大幅度下滑，公司利潤(rùn)總額同樣出現(xiàn)一定幅度的下降。但憑借著較為良好的資產(chǎn)布局，在2023年上半年艱難的環(huán)境下，公司實(shí)現(xiàn)綜合毛利率16.6%，仍保持行業(yè)主流的收益水平。

在地產(chǎn)市場(chǎng)困境之下，金地集團(tuán)將如何應(yīng)對(duì)未來(lái)行業(yè)平均利潤(rùn)的持續(xù)回落？黃俊燦表示，基于城市市場(chǎng)情況及項(xiàng)目所在板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，隨行就市調(diào)整價(jià)格策略，關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全，確保公司平穩(wěn)健康發(fā)展。公司未來(lái)會(huì)繼續(xù)擇優(yōu)投資，提高投資質(zhì)量，并堅(jiān)持精益運(yùn)營(yíng)，向管理要效益，從周轉(zhuǎn)水平等多個(gè)方面提升公司整體利潤(rùn)表現(xiàn)。

談及近期一系列寬松政策后的市場(chǎng)預(yù)期及銷售節(jié)奏，黃俊燦分析認(rèn)為，“當(dāng)前需求端政策支持的力度非常大，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖有明顯幫助，公司也將持續(xù)專業(yè)精進(jìn)，提升經(jīng)營(yíng)敏捷度，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。”

黃俊燦舉例道，9月11日金地集團(tuán)杭州浦沿新項(xiàng)目首開(kāi)售罄，開(kāi)盤銷售12億元。黃俊燦表示，公司后續(xù)主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強(qiáng)二線城市，這些城市的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)相對(duì)較好，目前也陸續(xù)有調(diào)控放松政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)銷售有較好表現(xiàn)。

具體到一線市場(chǎng)實(shí)際執(zhí)行階段，金地集團(tuán)將有7個(gè)項(xiàng)目在“金九銀十”集中首開(kāi)，包括上海金地嘉峯匯、金地嘉境兩個(gè)項(xiàng)目；深圳環(huán)灣城項(xiàng)目；杭州湖頌丹青、江映云邸兩個(gè)項(xiàng)目；西安清峯上項(xiàng)目等。

“其中，前身是金地工業(yè)區(qū)舊改的深圳環(huán)灣城項(xiàng)目，是一座建筑體量達(dá)百萬(wàn)級(jí)的綜合體，也是金地集團(tuán)TOP級(jí)項(xiàng)目，總貨值高達(dá)300億元。這些明星項(xiàng)目入市后，將對(duì)金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流形成有力的補(bǔ)充，并為2023年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn)。”

“已啟動(dòng)REITs研究及申報(bào)工作”

今年上半年，金地集團(tuán)在高能級(jí)城市土拍市場(chǎng)上不斷出手，先后在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市拿地，新獲取項(xiàng)目總投資額約119億元，新增總土地儲(chǔ)備約85萬(wàn)平方米。土地市場(chǎng)的積極表現(xiàn)，在半年報(bào)中也有所體現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備面積約4878萬(wàn)平方米，其中，一二線城市占比約73%。

對(duì)于未來(lái)的拿地策略，黃俊燦表示，投資范圍仍將主要挑選一線和較高能級(jí)二線城市的主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目，將根據(jù)項(xiàng)目收益、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和融資現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲(chǔ)備。

“公司的可售資源主要分布于華東、華北和華南的強(qiáng)一二線城市，安全性高、流動(dòng)性好的資產(chǎn)將助力公司把握市場(chǎng)復(fù)蘇帶來(lái)的銷售彈性。”黃俊燦表示，預(yù)計(jì)公司憑借優(yōu)質(zhì)的城市布局和靈活的經(jīng)營(yíng)管理舉措，有望實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)依然保持在行業(yè)前列。

金地集團(tuán)股、債在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)，是近一年來(lái)投資者熱議的話題，似乎也成了業(yè)績(jī)會(huì)上管理層的一道必答題。

面對(duì)投資者最為關(guān)切的近一年來(lái)公司股價(jià)、債券表現(xiàn)情況及提振措施，凌克回應(yīng)道，公司股價(jià)受到房地產(chǎn)行業(yè)下行和資本市場(chǎng)情緒的影響波動(dòng)較大，公司積極采取各種措施保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售，同時(shí)也做好與資本市場(chǎng)的溝通和交流，

黃俊燦表示，希望在各方面積極努力下，整個(gè)行業(yè)和資本市場(chǎng)都能夠盡快恢復(fù)信心。

在積極提振行業(yè)和資本市場(chǎng)恢復(fù)信心的同時(shí)，金地集團(tuán)也特別注重短期償債風(fēng)險(xiǎn)和杠杠的控制。截至今年上半年，金地集團(tuán)計(jì)息負(fù)債余額約1096億元，持有貨幣資金約460.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%，

對(duì)于金地集團(tuán)財(cái)務(wù)杠桿水平以及未來(lái)趨勢(shì)，韋傳軍表示，預(yù)計(jì)行業(yè)整體會(huì)呈現(xiàn)杠桿水平下降的趨勢(shì)，公司在這一趨勢(shì)中努力優(yōu)化現(xiàn)金流管理水平，爭(zhēng)取做到下降幅度與公司經(jīng)營(yíng)需求相適應(yīng)。“上半年市場(chǎng)仍處于低位運(yùn)行期，受行業(yè)政策及市場(chǎng)波動(dòng)影響，部分項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，公司根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，會(huì)定期根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行減值測(cè)試。”

在談及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)最新進(jìn)展，黃俊燦透露，金地集團(tuán)針對(duì)運(yùn)營(yíng)成熟項(xiàng)目，已啟動(dòng)REITs研究及申報(bào)工作，借力良好政策工具，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活。

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