近20個城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸” 政策組合拳助力樓市“金九銀十”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從政策落地到市場反應(yīng)，再到資本市場表現(xiàn)，近期的房地產(chǎn)可謂關(guān)注度滿滿。

9月6日，珠海宣布從即日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；9月5日，杭州開始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”；9月4日，沈陽官宣取消限購、限售，并實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近20個城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

從各地出臺的政策內(nèi)容來看，除實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”外，還包括降低首套房和二套房首付比例、降低存量房貸利率等；而在市場層面，熱點(diǎn)城市在新政執(zhí)行后基本上都出現(xiàn)了樓盤項(xiàng)目帶看量顯著提升的情況。

“一線城市政策出臺后，市場情緒回升明顯，特別是北京、上海新房項(xiàng)目訪盤量和認(rèn)購量大幅提升。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜通過微信向每經(jīng)記者表示，短期來看，一線城市市場行情持續(xù)時間或好于其他城市，持續(xù)時間的長短一方面取決于購房者換房節(jié)奏，另一方面也取決于其他優(yōu)化政策跟進(jìn)情況。

此外，在資本市場，房地產(chǎn)板塊頻現(xiàn)上漲潮。如9月6日，港股地產(chǎn)股集體大漲，A股地產(chǎn)板塊當(dāng)日午后也強(qiáng)勢拉升。尤其是港股內(nèi)房股，截至當(dāng)日收盤，億達(dá)中國漲幅達(dá)320%，上坤地產(chǎn)、中國恒大和融創(chuàng)中國的漲幅分別為89.66%、82.86%和68.35%，世茂集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、正榮地產(chǎn)、花樣年控股的漲幅均超40%。

上海新政執(zhí)行首日，某樓盤現(xiàn)場的看房者 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

各地樓市迎政策組合拳

在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季到來之際，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)政策明顯松綁，各城市開始以支持剛性和改善性住房需求為主要目的，通過調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購限貸政策、實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調(diào)首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為LPR（貸款市場報(bào)價利率）+20基點(diǎn)，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率。

在業(yè)內(nèi)看來，這些政策不僅有利于降低購房者的資金壓力，釋放改善性需求，同時也能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況的出現(xiàn)，從而釋放購買力，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)。

9月1日，上海、北京相繼發(fā)布政策，全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。在此之前的8月30日，廣州、深圳已率先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。這意味著購買首套住房時只看是否擁有住房，而不看是否有過住房貸款記錄。這對于之前有過住房貸款但已還清或轉(zhuǎn)讓的購房者來說是一大利好，可以享受到首套房的優(yōu)惠條件。

在一線城市開始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，武漢、蘇州、廈門、成都等城市也爭相加入實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的行列。9月4日晚間，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，優(yōu)化公積金政策等，進(jìn)一步滿足剛需和改善性住房需求。

同日，天津也出臺了優(yōu)化區(qū)域住房限購措施，支持大學(xué)畢業(yè)生等剛性住房需求。具體措施包括在濱海新區(qū)、寧河區(qū)、靜海區(qū)、薊州區(qū)、武清區(qū)等區(qū)域取消非本市戶籍居民家庭購買商品住房的社保或個稅繳納年限要求；在全市范圍內(nèi)取消非本市戶籍居民家庭購買商品住房的社?；騻€稅繳納人數(shù)要求；對于在天津就讀大學(xué)畢業(yè)后在天津就業(yè)并繳納社?；騻€稅滿1年的非本市戶籍居民家庭，在全市范圍內(nèi)可按照本市戶籍居民家庭同等條件購買商品住房。

緊接著，杭州也宣布于9月5日起實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目的是更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，支持首套購房需求。據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近20個城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

“這些政策的出臺對于樓市信心恢復(fù)有著積極的推動作用，尤其是熱點(diǎn)城市的跟進(jìn)對改善市場預(yù)期也有一定的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)9月整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但回升幅度預(yù)期有限，各城市熱度持續(xù)分化，核心一二線城市將釋放一些改善型剛需客戶，而弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內(nèi)剛需購買力仍需修復(fù)。”

9月6日上午，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從目前政策力度上來看，本輪政策調(diào)控可以稱得上是今年以來力度比較大的一輪。

關(guān)榮雪表示，從目前已經(jīng)實(shí)施的政策來看，以往限制性政策的取消對樓市的影響相對更大，如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購等；其次為下調(diào)房貸利率、支持“商轉(zhuǎn)公”等這類直接降低購房成本的舉措；此外，像上調(diào)公積金最高可貸額度、降低公積金首付比等緩解短期購房壓力的措施也在持續(xù)推進(jìn)，不過由于惠及力度相對較小，對于樓市的影響也較為有限。

“政策仍有優(yōu)化空間”

從目前各地已經(jīng)實(shí)施的政策來看，主要包括調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購限貸政策、實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

在上述政策發(fā)布后，多方對市場的回暖情況也都保持著較高關(guān)注度。據(jù)財(cái)聯(lián)社，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，政府相關(guān)部門對樓市成交情況予以高度關(guān)注。

其中，國家發(fā)改委價格司、北京市住建委等部門，均向相關(guān)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)詢問新政后一線城市市場情況，且詢問內(nèi)容相當(dāng)詳細(xì)，包括房價、成交情況及看房熱度等。

另據(jù)澎湃新聞，上海市房地產(chǎn)交易中心相關(guān)部門于9月4日組織頭部中介機(jī)構(gòu)召開討論會，會議主要溝通近期房地產(chǎn)市場的有關(guān)情況并了解“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政實(shí)施效果，包括新增客戶、掛牌量、轉(zhuǎn)定情況、房價波動等內(nèi)容。另據(jù)了解，相關(guān)平臺機(jī)構(gòu)條線負(fù)責(zé)人亦匯報(bào)了相關(guān)情況。據(jù)悉，上海市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)部門還將于近期召集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步討論相關(guān)問題。

在關(guān)榮雪看來，從政策工具箱來看，當(dāng)前政策優(yōu)化調(diào)整方向已較為多樣化，如果在當(dāng)前政策支持下市場還未出現(xiàn)顯著回暖，則不排除需要進(jìn)一步加大政策松綁力度以及多項(xiàng)政策工具的結(jié)合使用，如從部分區(qū)域或街道取消限購提升到全市全面取消限購、“認(rèn)房不認(rèn)貸”結(jié)合最低首付比等多項(xiàng)優(yōu)化措施一齊運(yùn)用等。

陳文靜則表示，從政策方向上看，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。除了優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”外，政策工具箱還有較多調(diào)控手段。

“一是降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)；二是調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或通過降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化；三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。”陳文靜表示。