近20個(gè)城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸” 政策組合拳助力樓市“金九銀十”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從政策落地到市場(chǎng)反應(yīng)，再到資本市場(chǎng)表現(xiàn)，近期的房地產(chǎn)可謂關(guān)注度滿滿。

9月6日，珠海宣布從即日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；9月5日，杭州開(kāi)始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”；9月4日，沈陽(yáng)官宣取消限購(gòu)、限售，并實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近20個(gè)城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

從各地出臺(tái)的政策內(nèi)容來(lái)看，除實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”外，還包括降低首套房和二套房首付比例、降低存量房貸利率等；而在市場(chǎng)層面，熱點(diǎn)城市在新政執(zhí)行后基本上都出現(xiàn)了樓盤(pán)項(xiàng)目帶看量顯著提升的情況。

“一線城市政策出臺(tái)后，市場(chǎng)情緒回升明顯，特別是北京、上海新房項(xiàng)目訪盤(pán)量和認(rèn)購(gòu)量大幅提升。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，短期來(lái)看，一線城市市場(chǎng)行情持續(xù)時(shí)間或好于其他城市，持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短一方面取決于購(gòu)房者換房節(jié)奏，另一方面也取決于其他優(yōu)化政策跟進(jìn)情況。

此外，在資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)板塊頻現(xiàn)上漲潮。如9月6日，港股地產(chǎn)股集體大漲，A股地產(chǎn)板塊當(dāng)日午后也強(qiáng)勢(shì)拉升。尤其是港股內(nèi)房股，截至當(dāng)日收盤(pán)，億達(dá)中國(guó)漲幅達(dá)320%，上坤地產(chǎn)、中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)的漲幅分別為89.66%、82.86%和68.35%，世茂集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、正榮地產(chǎn)、花樣年控股的漲幅均超40%。

上海新政執(zhí)行首日，某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的看房者 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

各地樓市迎政策組合拳

在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季到來(lái)之際，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)政策明顯松綁，各城市開(kāi)始以支持剛性和改善性住房需求為主要目的，通過(guò)調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購(gòu)限貸政策、實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調(diào)首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+20基點(diǎn)，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這些政策不僅有利于降低購(gòu)房者的資金壓力，釋放改善性需求，同時(shí)也能減少提前還貸潮、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸等情況的出現(xiàn)，從而釋放購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類(lèi)消費(fèi)。

9月1日，上海、北京相繼發(fā)布政策，全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。在此之前的8月30日，廣州、深圳已率先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。這意味著購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)只看是否擁有住房，而不看是否有過(guò)住房貸款記錄。這對(duì)于之前有過(guò)住房貸款但已還清或轉(zhuǎn)讓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大利好，可以享受到首套房的優(yōu)惠條件。

在一線城市開(kāi)始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，武漢、蘇州、廈門(mén)、成都等城市也爭(zhēng)相加入實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的行列。9月4日晚間，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，取消住房銷(xiāo)售限制年限規(guī)定，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，優(yōu)化公積金政策等，進(jìn)一步滿足剛需和改善性住房需求。

同日，天津也出臺(tái)了優(yōu)化區(qū)域住房限購(gòu)措施，支持大學(xué)畢業(yè)生等剛性住房需求。具體措施包括在濱海新區(qū)、寧河區(qū)、靜海區(qū)、薊州區(qū)、武清區(qū)等區(qū)域取消非本市戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限要求；在全市范圍內(nèi)取消非本市戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納人數(shù)要求；對(duì)于在天津就讀大學(xué)畢業(yè)后在天津就業(yè)并繳納社?；騻€(gè)稅滿1年的非本市戶籍居民家庭，在全市范圍內(nèi)可按照本市戶籍居民家庭同等條件購(gòu)買(mǎi)商品住房。

緊接著，杭州也宣布于9月5日起實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目的是更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，支持首套購(gòu)房需求。據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近20個(gè)城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

“這些政策的出臺(tái)對(duì)于樓市信心恢復(fù)有著積極的推動(dòng)作用，尤其是熱點(diǎn)城市的跟進(jìn)對(duì)改善市場(chǎng)預(yù)期也有一定的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)9月整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但回升幅度預(yù)期有限，各城市熱度持續(xù)分化，核心一二線城市將釋放一些改善型剛需客戶，而弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內(nèi)剛需購(gòu)買(mǎi)力仍需修復(fù)。”

9月6日上午，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從目前政策力度上來(lái)看，本輪政策調(diào)控可以稱(chēng)得上是今年以來(lái)力度比較大的一輪。

關(guān)榮雪表示，從目前已經(jīng)實(shí)施的政策來(lái)看，以往限制性政策的取消對(duì)樓市的影響相對(duì)更大，如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購(gòu)等；其次為下調(diào)房貸利率、支持“商轉(zhuǎn)公”等這類(lèi)直接降低購(gòu)房成本的舉措；此外，像上調(diào)公積金最高可貸額度、降低公積金首付比等緩解短期購(gòu)房壓力的措施也在持續(xù)推進(jìn)，不過(guò)由于惠及力度相對(duì)較小，對(duì)于樓市的影響也較為有限。

“政策仍有優(yōu)化空間”

從目前各地已經(jīng)實(shí)施的政策來(lái)看，主要包括調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購(gòu)限貸政策、實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

在上述政策發(fā)布后，多方對(duì)市場(chǎng)的回暖情況也都保持著較高關(guān)注度。據(jù)財(cái)聯(lián)社，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，政府相關(guān)部門(mén)對(duì)樓市成交情況予以高度關(guān)注。

其中，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司、北京市住建委等部門(mén)，均向相關(guān)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)詢問(wèn)新政后一線城市市場(chǎng)情況，且詢問(wèn)內(nèi)容相當(dāng)詳細(xì)，包括房?jī)r(jià)、成交情況及看房熱度等。

另?yè)?jù)澎湃新聞，上海市房地產(chǎn)交易中心相關(guān)部門(mén)于9月4日組織頭部中介機(jī)構(gòu)召開(kāi)討論會(huì)，會(huì)議主要溝通近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)情況并了解“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政實(shí)施效果，包括新增客戶、掛牌量、轉(zhuǎn)定情況、房?jī)r(jià)波動(dòng)等內(nèi)容。另?yè)?jù)了解，相關(guān)平臺(tái)機(jī)構(gòu)條線負(fù)責(zé)人亦匯報(bào)了相關(guān)情況。據(jù)悉，上海市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)部門(mén)還將于近期召集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步討論相關(guān)問(wèn)題。

在關(guān)榮雪看來(lái)，從政策工具箱來(lái)看，當(dāng)前政策優(yōu)化調(diào)整方向已較為多樣化，如果在當(dāng)前政策支持下市場(chǎng)還未出現(xiàn)顯著回暖，則不排除需要進(jìn)一步加大政策松綁力度以及多項(xiàng)政策工具的結(jié)合使用，如從部分區(qū)域或街道取消限購(gòu)提升到全市全面取消限購(gòu)、“認(rèn)房不認(rèn)貸”結(jié)合最低首付比等多項(xiàng)優(yōu)化措施一齊運(yùn)用等。

陳文靜則表示，從政策方向上看，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購(gòu)房門(mén)檻和降低購(gòu)房成本展開(kāi)。除了優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”外，政策工具箱還有較多調(diào)控手段。

“一是降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)；二是調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或通過(guò)降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化；三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，庫(kù)存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價(jià)政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。”陳文靜表示。