萬科半年報(bào)三大關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)安全、產(chǎn)品力提升、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)領(lǐng)跑

8月30日晚，萬科發(fā)布2023年半年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元。在行業(yè)環(huán)境劇烈動(dòng)蕩之下，萬科繼續(xù)堅(jiān)守安全底線，財(cái)務(wù)狀況良好，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理質(zhì)量進(jìn)一步加強(qiáng)，高品質(zhì)項(xiàng)目的穩(wěn)定量產(chǎn)能力提升，上半年已開項(xiàng)目整體投資兌現(xiàn)率達(dá)93%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持雙位數(shù)增長，全口徑營業(yè)收入同比增長11.9%。

一位分析人士認(rèn)為，時(shí)至今日，行業(yè)發(fā)展模式面臨全方位重構(gòu)，對于房企的衡量標(biāo)準(zhǔn)也在重新定義——以增長論英雄的時(shí)代走到盡頭，市場遠(yuǎn)超預(yù)期的深度調(diào)整、房屋居住屬性的回歸、城市和客戶需求的多樣化，決定了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、產(chǎn)品能力和開發(fā)運(yùn)營服務(wù)的綜合能力，才是新時(shí)期的核心競爭力。行業(yè)風(fēng)雨飄搖下，萬科仍能同時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)一如既往的安全健康、住宅產(chǎn)品力的顯著提升和經(jīng)營服務(wù)賽道的持續(xù)領(lǐng)跑，實(shí)為不易。

關(guān)鍵詞一：財(cái)務(wù)安全體現(xiàn)企業(yè)韌性

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，新開工面積降至近十年來同期最低，上半年300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，全國房屋新開工面積同比下降24.3%；開工面積驟降的背后，是銷售狀況的持續(xù)低迷，百強(qiáng)房企6月單月同比降幅超20%。

在這一背景下，上半年萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤98.7億元，同比下降19.4%。從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，下滑的原因，主要是由于開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和利潤率的下降。事實(shí)上，受過去兩年市場劇烈波動(dòng)影響，樓市銷售持續(xù)遇冷，全國多地房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，萬科境內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)上半年結(jié)算收入下降了4.5%，稅前結(jié)算毛利率也同比下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)。萬科總裁祝九勝在6月股東大會上也曾坦言，由于市場的嚴(yán)峻性超出預(yù)期，短期內(nèi)利潤受影響。

報(bào)告期內(nèi)，萬科依然保持了一貫的健康財(cái)務(wù)狀況和安全韌性。作為業(yè)內(nèi)穩(wěn)健經(jīng)營的代表，萬科始終保持著安全健康的現(xiàn)金流狀態(tài)，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正。在近兩年房地產(chǎn)市場信心不足的環(huán)境下，萬科是為數(shù)不多依然還能完全依靠自身信用在公開市場融資的企業(yè)，從去年至今，萬科境內(nèi)累計(jì)發(fā)行信用債396億，居行業(yè)第一梯隊(duì)。同時(shí)，萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點(diǎn)，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的財(cái)務(wù)狀況也讓萬科獲得評級機(jī)構(gòu)認(rèn)可，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，也讓萬科無須急于開展股權(quán)融資。8月30日晚間，萬科公告稱，公司在定增預(yù)案披露后，積極推進(jìn)各項(xiàng)相關(guān)工作，并得到監(jiān)管部門鼎力支持，但基于當(dāng)前公司A股股價(jià)處于低位，經(jīng)審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止此前的A股定增計(jì)劃。市場人士分析，今年以來，政策層面持續(xù)加大對地產(chǎn)行業(yè)的支持，但受市場環(huán)境影響，地產(chǎn)板塊整體估值仍處于歷史低點(diǎn)，A股地產(chǎn)指數(shù)上半年一度下跌近20%，此時(shí)增發(fā)股票，盡管大股東支持，對于其他現(xiàn)有股東特別是中小股東而言也難免造成攤薄影響，對股價(jià)也會造成進(jìn)一步的下行壓力。在此情況下，終止增發(fā)顯然是對股東相對有利的選擇。

關(guān)鍵詞二：開發(fā)業(yè)務(wù)能力全面提升

2023年上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1297萬平方米，銷售金額2039.4億元，銷售回款和銷售金額總量相當(dāng)，繼續(xù)保持了一貫的高回款效率。萬科通過持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化，提升高品質(zhì)項(xiàng)目的穩(wěn)定量產(chǎn)能力。通過強(qiáng)化產(chǎn)品線建設(shè)，萬科加快了成熟穩(wěn)定產(chǎn)品模型的推廣應(yīng)用，以“拾系”產(chǎn)品為例，目前已在寧波、南京、蘇州、合肥等多個(gè)城市落地應(yīng)用，其中合肥“朗拾”實(shí)現(xiàn)取證去化率100%，蘇州“朗拾”首開239套全部售罄，現(xiàn)金流9個(gè)月回正。為給客戶交付更滿意的房屋，萬科也在持續(xù)優(yōu)化交付過程的服務(wù)，上半年在53個(gè)城市組織了9939場質(zhì)量共建，邀請了5.8萬戶客戶走進(jìn)工地，參與樓棟主體施工、室內(nèi)裝修等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的查驗(yàn)，并在交付階段推進(jìn)房產(chǎn)證的辦理提效，８３個(gè)項(xiàng)目的客戶在收房現(xiàn)場拿到房產(chǎn)證，進(jìn)一步鞏固了消費(fèi)者對萬科的信賴，截至6月底，萬科共計(jì)實(shí)現(xiàn)了超過9.2萬套住宅的平穩(wěn)交付。

同時(shí)，萬科進(jìn)一步改善開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理水平，投資質(zhì)量提升，存貨去化加速，上半年已開項(xiàng)目整體投資兌現(xiàn)率達(dá)93%，年初庫存去化率同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，萬科堅(jiān)持高質(zhì)量投資，聚焦市場和客戶基數(shù)好、操盤團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項(xiàng)目，累計(jì)獲取新項(xiàng)目32個(gè)，項(xiàng)目總地價(jià)718.6億元，投資金額中，一二線城市占比100%。投資質(zhì)量的提升和庫存去化的加快，也推動(dòng)了萬科開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的轉(zhuǎn)好。

關(guān)鍵詞三：轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)保持良好增長態(tài)勢

隨著行業(yè)轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式，市場對經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)知將逐步改變，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢也將開始顯現(xiàn)。擁有業(yè)內(nèi)較全面轉(zhuǎn)型賽道布局的萬科，在鞏固提升開發(fā)業(yè)務(wù)能力的同時(shí)，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)2023年上半年也保持了良好的增長態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入161.1億元，同比增長12.2%。萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長，同時(shí)蝶城戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)，上半年蝶城內(nèi)新增在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)188個(gè)，并推進(jìn)150個(gè)蝶城供應(yīng)鏈改造，覆蓋超過1000個(gè)住宅項(xiàng)目。受益于蝶城供應(yīng)鏈改造，萬物云基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)毛利率提升4個(gè)百分點(diǎn)。

物流業(yè)務(wù)綜合實(shí)力穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)。萬緯物流上半年實(shí)現(xiàn)營收19.5億元，同比增長17.0%，其中冷鏈業(yè)務(wù)取得快速發(fā)展，營收同比增長30.3%。萬緯繼續(xù)保持著行業(yè)領(lǐng)先的出租率，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率為85%，冷鏈穩(wěn)定期使用率為79%。

長租業(yè)務(wù)繼續(xù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)領(lǐng)先。萬科泊寓上半年長租實(shí)現(xiàn)營收16.4億元，同比增長10.6%。業(yè)務(wù)布局全國34個(gè)城市和地區(qū)，共運(yùn)營管理租賃住房22.5萬間，累計(jì)開業(yè)17.39萬間，出租率達(dá)到95.9%。同時(shí)，泊寓積極響應(yīng)國家“納保”政策，截至報(bào)告期末，在北京、天津、深圳等19個(gè)城市和地區(qū)，為8.3萬間保障性租賃住房提供運(yùn)營服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年?duì)I收43億元，同比增長7.3%，其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率進(jìn)一步提升至94.7%，銷售額同比增長28%。截至上半年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)累計(jì)開業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，年初地產(chǎn)區(qū)域BG委托印力管理的34個(gè)項(xiàng)目，上半年銷售額同比增長29%。

未來，伴隨物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等推進(jìn)，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也有望進(jìn)一步提速，為公司的長期價(jià)值增長提供新的來源。

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