揭秘房企“搶地?zé)帷蹦缓笸剖郑恒y行“倒貼價(jià)”貸款做支撐

原標(biāo)題：揭秘房企“搶地?zé)?rdquo;幕后推手：銀行“倒貼價(jià)”貸款做支撐

搶地潮正在重新席卷一、二線城市，而房企競價(jià)舉牌的底氣顯然還取決于其與銀行的親疏程度。

“大中型房企之所以能屢屢成功拿地，是因?yàn)檫@些房企與大多數(shù)中小房企和地方房企從最開始就不在同一個起跑線上”，一位精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與融資的律師對《證券日報(bào)》記者表示，“價(jià)格競拍只是一種程序公平，但實(shí)際上大中型房企的資金成本要比中小房企低得多，兩類企業(yè)對于同一個地塊測算出來的盈虧平衡點(diǎn)也是不一樣的，報(bào)價(jià)的底氣自然也不一樣”。

數(shù)據(jù)印證了上述人士的說法?！蹲C券日報(bào)》記者注意到，銀行業(yè)作為資金主力支持房企融資的背后，部分開發(fā)貸的價(jià)格幾近“倒貼”，如果將理財(cái)產(chǎn)品與攬儲畫上等號，那么銀行的最優(yōu)企業(yè)貸款基礎(chǔ)利率（LPR）貸款已經(jīng)是賠本賺吆喝了。

“地王潮”卷土重來

房地產(chǎn)業(yè)去庫存的呼聲還言猶在耳，新一輪的搶地?zé)崴坪跻呀?jīng)悄然來襲。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國300城土地出讓金總額為1495億元，環(huán)比增加14%，同比增加77%；其中，二線城市土地出讓金總額就達(dá)到了1176億元，占比近八成，環(huán)比增加33%，同比增加247%；三線城市土地出讓金總額313億元，一線城市僅為6億元。土地出讓金大幅增加的背后，地王頻現(xiàn)的“貢獻(xiàn)”自然功不可沒。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的共計(jì)20逾個重點(diǎn)城市土地市場持續(xù)高熱，“三高”（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)）地塊頻出，達(dá)118宗之多，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。

克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，4月份以來，全國總價(jià)排名前十名的地塊平均溢價(jià)率高達(dá)106%，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率都超過80%。其中又以南京最多，入榜地塊多達(dá)6幅，地區(qū)熱度可見一斑。以南京新晉單價(jià)地王為例，葛洲壩以110%溢價(jià)率競得河西中部G14地塊，折合樓板價(jià)為4.5萬元/平方米，時隔4月之后再度刷新南京地王紀(jì)錄，而4.5萬元/平方米的樓板價(jià)，也超過目前該區(qū)域所有項(xiàng)目的在售均價(jià)。

從地王身后的房企來看，保利、招商、萬科等大型房企均程度不同的參與了地王爭奪。

據(jù)媒體報(bào)道，日前保利力挫37家房企以54.5億元競得浦東一地塊，溢價(jià)297.8%。該地塊被認(rèn)為是上海史上“最嚴(yán)出讓條件地塊”。有分析人士表示，從地塊的成交價(jià)來看，未來房價(jià)可能超過7萬元/平方米。而在此之前，北京市的三宗地塊也被拍出了高價(jià)：大興黃村地塊被首創(chuàng)以33.40億元拍下，成交樓面價(jià)3.57萬元/平方米；昌平南邵鎮(zhèn)2宗宅地被招商蛇口以總計(jì)61.95億元拍下，成交樓面價(jià)分別達(dá)到3.38萬元/平方米和3.52萬元/平方米。

銀行貸款做支撐

單個地塊動輒數(shù)十億元，而需要在各地囤地的房地產(chǎn)企業(yè)顯示不可能僅依靠自身的現(xiàn)金流支撐搶地。支撐一座座高樓大廈的，其實(shí)是銀行的信貸資金。

《證券日報(bào)》記者選取了部分上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)告梳理發(fā)現(xiàn)，盡管現(xiàn)在房企融資渠道多元化，發(fā)行信托計(jì)劃、引入基金（或有限合伙企業(yè)）、境外發(fā)債成為了部分房企的融資選擇，但是銀行信貸或票據(jù)仍舊是房企融資的最主要渠道。

中糧地產(chǎn)在2015年年報(bào)中坦言，“房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，土地儲備、項(xiàng)目開發(fā)一系列過程占用資金量大，及時籌措資金、保障資金支付、控制資金成本是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)生存發(fā)展的重要因素。目前公司與各家銀行保持著良好的合作關(guān)系”。中糧地產(chǎn)2015年年報(bào)顯示，一年內(nèi)到期的長期借款中，涉及銀行的有15筆，包括多家國有大行、股份制銀行、甚至是外資行。此外，該公司金額前五名的長期借款中，有3筆借款來自銀行。

金地集團(tuán)2015年年末融資余額392.853億元，銀行借款占比為55.91%，應(yīng)付債券占比為31.41%，其他借款占比為12.68%；長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的60.34%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理；有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比95.55%，境外負(fù)債占比4.45%。報(bào)告期內(nèi)，該公司資本化的利息支出合計(jì)人民幣17.93億元，沒有資本化的利息支出人民幣11.47億元。

截至去年年底，旭輝集團(tuán)未償還銀行借款總額約為人民幣239.55億元，包括銀行及其他貸款約116.58億元、賬面值為人民幣40.21億元的境內(nèi)公司債券以及賬面值為人民幣82.76億元的境外優(yōu)先票據(jù)。2015年年底，該公司有尚未動用的銀行融資人民幣15.21億元。

貸款利率幾近“倒貼”

事實(shí)上，自從央行2014年11月份首次降息至今，經(jīng)過多次降準(zhǔn)、降息，市場資金面和流動性充足，銀行對于房企的支持可以說順理成章。不過，從開發(fā)貸的定價(jià)來看，銀行已經(jīng)幾乎“倒貼”。

年報(bào)顯示，2015年，金地集團(tuán)整體平均融資成本為5.32%，利息資本化金額17.93億元。由于在各類負(fù)債中，銀行融資成本明顯較低，因此可以判斷，金地集團(tuán)2015年銀行借款的平均融資成本將明顯低于5.32%。而有著國資背景的廈門國貿(mào)銀行融資利率最低至3%左右，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行的一年期貸款利率。

H股上市公司旭輝集團(tuán)的融資成本雖然遠(yuǎn)高于央企或國企背景的上市公司，但是其融資成本也是一路下降：截至去年年底，所有債務(wù)加權(quán)平均成本（包括銀行及其他貸款、境內(nèi)公司債券以及境外優(yōu)先票據(jù)）為7.2%，而截至2014年年底為8.3%。

《證券日報(bào)》記者同時注意到，目前LPR已經(jīng)跌至4.3%，部分央企和國企背景的上市房企顯然也達(dá)標(biāo)“最優(yōu)企業(yè)”。與之形成反差的是，銀行的攬儲成本始終居高不下，多數(shù)中小型銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率依舊高于4.5%。換句話說，如果將理財(cái)產(chǎn)品與攬儲畫上等號，那么銀行的LPR貸款已經(jīng)是賠本賺吆喝了。

當(dāng)然，銀行要賺的絕不僅僅是吆喝聲。“銀行當(dāng)然不是不想賺錢，但是優(yōu)質(zhì)企業(yè)在與銀行的談判中往往占據(jù)優(yōu)勢地位”，一位精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與融資的律師對《證券日報(bào)》記者表示，“畢竟，從過往的記錄來看，這些大型房企發(fā)生不良貸款的機(jī)率確實(shí)比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發(fā)生”。

“對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，銀行追求的往往是以量補(bǔ)價(jià)”，一位城商行有關(guān)人士進(jìn)一步對《證券日報(bào)》記者表示，“從風(fēng)控角度而言，銀行的貸款結(jié)構(gòu)中也必須包含相當(dāng)比例的低價(jià)但優(yōu)質(zhì)的貸款。此外，在攬存壓力比較大、優(yōu)質(zhì)貸款客戶減少的背景下，大型房企確實(shí)屬于稀缺資源，雖然銀行手握資金，但多數(shù)情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，這樣能夠在對公業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成綜合經(jīng)營優(yōu)勢。”