招商蛇口“以穩(wěn)健謀發(fā)展”背后：財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健 業(yè)務(wù)實現(xiàn)正向循環(huán)

文/初晨

房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，運行邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，不僅考驗企業(yè)自身的穩(wěn)健情況，更考驗企業(yè)的逆勢增長能力。

8月28日晚間，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（SZ001979，以下簡稱“招商蛇口”）披露了2023年半年報。

半年報提到，招商蛇口營業(yè)收入514.42億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比增長14.09%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額256.19億元，同比增長636.57%

招商蛇口的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要分為三類，分別為開發(fā)業(yè)務(wù)、城市服務(wù)和資產(chǎn)運營，截至2023年上半年，開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收416.28億元，占營收比重為80.92%；城市服務(wù)實現(xiàn)營收70.75億元，占比為13.75%；資產(chǎn)運營實現(xiàn)營收27.39億元，占比為5.32%。

在上述幾大業(yè)務(wù)中，開發(fā)業(yè)務(wù)主要包括住宅產(chǎn)品；城市服務(wù)主要包括物業(yè)管理、郵輪、會展、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)；資產(chǎn)運營主要包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等業(yè)務(wù)。

在半年報中，招商蛇口提到，“招商蛇口秉持承載美好生活初心，圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營和城市服務(wù)三類業(yè)務(wù)，提供多元豐盛、覆蓋全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)，產(chǎn)融創(chuàng)新，低碳先鋒，經(jīng)營穩(wěn)健，致力于成為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商。”

上半年銷售額同比大增40.07%，躋身行業(yè)前5

2023年1-6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增長40.30%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，同比增長40.07%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。

而從招商蛇口40.07%的銷售同比增速來看，要遠(yuǎn)高于市場平均水平。

半年報提到，招商蛇口上半年全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。從各城市的銷售額排名情況來看，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前五。

今年1-6月，累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權(quán)益地價345億元。“強心30城”的投資金額占比達(dá)98%。

從城市布局來看，招商蛇口的重點布局的城市包括北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。在半年報中還披露了招商蛇口在北京的拿地情況，上半年招商蛇口在北京獲取3宗地塊，累計投入88億元。

報告期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09倍。

另外，從A股資本市場的市值表現(xiàn)來看，目前在房地產(chǎn)板塊，截至8月29日，僅有3只房地產(chǎn)個股的市值超越千億。分別為保利發(fā)展、萬科A和招商蛇口。

在2022年年度業(yè)績會上，招商蛇口提出了2023年度的新目標(biāo)，即躋身行業(yè)五強。“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度”。招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示。

事實上，招商蛇口“五強”的目標(biāo)從銷售規(guī)模的角度看已提前達(dá)成。據(jù)克而瑞發(fā)布的上半年房企銷售TOP200排行榜數(shù)據(jù)，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業(yè)第五。從目標(biāo)完成率看，時間過半，招商蛇口2023年的銷售目標(biāo)也已完成過半。

憑借業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的綜合實力、出色的市場表現(xiàn)以及穩(wěn)健的財務(wù)策略，招商蛇口獲得了行業(yè)的高度認(rèn)可。

上半年，招商蛇口榮獲包括中國房地產(chǎn)TOP10研究組評定的“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)TOP6”“2023滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財務(wù)穩(wěn)健性TOP10”第三名以及“2023滬深上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP10”第二名、2023中國房地產(chǎn)上市公司治理TOP10第五名等獎項。

財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，業(yè)務(wù)實現(xiàn)正向循環(huán)

招商蛇口持續(xù)嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至報告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09倍，始終處于“綠檔”水平。

財務(wù)數(shù)據(jù)的健康趨勢也為該公司帶來更大的融資空間。數(shù)據(jù)顯示，上半年招商蛇口新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

如果說財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健決定的是自身的安全性，那么業(yè)務(wù)的正向循環(huán)，則反映的是未來增長的空間。

近年來，面對房地產(chǎn)行業(yè)之變，招商蛇口穩(wěn)步推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變”，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、城市服務(wù)三類業(yè)務(wù)，培育第二成長曲線。

在戰(zhàn)略上，招商蛇口基于對行業(yè)變化和發(fā)展趨勢的研判，制定了前瞻性的中長期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，明確了“四個聚焦、三個轉(zhuǎn)變、兩個降低、一個提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求。

上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入31.2億元，實現(xiàn)EBITDA16.6億元，分別同比增長22.5%和26.1%。公司持續(xù)強化運營期成本管控，進(jìn)一步提升EBITDA。

報告期內(nèi)，成熟運營期項目（開業(yè)三年及以上）EBITDA Margin達(dá)61%，同比提升0.2個百分點；年化EBITDA回報率達(dá)6.39%，同比上年全年實際EBITDA率提升0.6個百分點。

從具體的業(yè)務(wù)層面來看，在集中商業(yè)業(yè)態(tài)方面，上半年招商蛇口結(jié)合所布局城市的特點，創(chuàng)新多元體驗，“海上世界”系、“招商花園城”系產(chǎn)品已打造成為具有差異化競爭力的商業(yè)新樣本。

截至報告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營項目36個，總經(jīng)營建筑面積約201萬平方米；在建及籌開項目42個，總經(jīng)營建筑面積約296萬平方米。運營收入為6.69億元，實現(xiàn)EBITDA2.7億元。

在產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)方面，報告期內(nèi)，招商蛇口南通海門招商局郵輪配套產(chǎn)業(yè)園3號地塊順利開業(yè)，深圳蛇口網(wǎng)谷創(chuàng)享大廈、青島網(wǎng)谷匯智園進(jìn)入籌開期。通過產(chǎn)業(yè)資源對接、專項渠道拓展，園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度較年初平均提高4.8%，專業(yè)化主題園區(qū)打造再上新臺階。同時，報告期內(nèi)招商蛇口的寫字樓業(yè)態(tài)、長租公寓業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)也均實現(xiàn)了快速增長。

在城市服務(wù)業(yè)務(wù)方面，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，上半年經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升。招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入69.78億元，較上年同期增長23.58%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增長26.65%，截至2023年6月，招商積余在管項目2,011個，管理面積達(dá)3.30億平方米。

此外，上半年隨著交通及文化旅游業(yè)景氣度全面提升，該公司郵輪恢復(fù)運營、會展業(yè)強勢復(fù)蘇、康養(yǎng)服務(wù)行業(yè)備受社會關(guān)注，經(jīng)營管理態(tài)勢持續(xù)向好。

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