招商蛇口“以穩(wěn)健謀發(fā)展”背后：財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健 業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)

文/初晨

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，運(yùn)行邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，不僅考驗(yàn)企業(yè)自身的穩(wěn)健情況，更考驗(yàn)企業(yè)的逆勢(shì)增長(zhǎng)能力。

8月28日晚間，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（SZ001979，以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）披露了2023年半年報(bào)。

半年報(bào)提到，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入514.42億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)21.53億元，同比增長(zhǎng)14.09%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~256.19億元，同比增長(zhǎng)636.57%

招商蛇口的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要分為三類，分別為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、城市服務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，截至2023年上半年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收416.28億元，占營(yíng)收比重為80.92%；城市服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收70.75億元，占比為13.75%；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收27.39億元，占比為5.32%。

在上述幾大業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要包括住宅產(chǎn)品；城市服務(wù)主要包括物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等業(yè)務(wù)。

在半年報(bào)中，招商蛇口提到，“招商蛇口秉持承載美好生活初心，圍繞開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)三類業(yè)務(wù)，提供多元豐盛、覆蓋全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)，產(chǎn)融創(chuàng)新，低碳先鋒，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，致力于成為中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。”

上半年銷售額同比大增40.07%，躋身行業(yè)前5

2023年1-6月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.30%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，同比增長(zhǎng)40.07%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。

而從招商蛇口40.07%的銷售同比增速來(lái)看，要遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。

半年報(bào)提到，招商蛇口上半年全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。從各城市的銷售額排名情況來(lái)看，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長(zhǎng)沙、南通、徐州、溫州、無(wú)錫等12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前五。

今年1-6月，累計(jì)獲取25宗地塊，總計(jì)容建面約238萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)345億元。“強(qiáng)心30城”的投資金額占比達(dá)98%。

從城市布局來(lái)看，招商蛇口的重點(diǎn)布局的城市包括北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點(diǎn)城市。在半年報(bào)中還披露了招商蛇口在北京的拿地情況，上半年招商蛇口在北京獲取3宗地塊，累計(jì)投入88億元。

報(bào)告期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09倍。

另外，從A股資本市場(chǎng)的市值表現(xiàn)來(lái)看，目前在房地產(chǎn)板塊，截至8月29日，僅有3只房地產(chǎn)個(gè)股的市值超越千億。分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科A和招商蛇口。

在2022年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口提出了2023年度的新目標(biāo)，即躋身行業(yè)五強(qiáng)。“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營(yíng)、收入、品質(zhì)等多維度”。招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示。

事實(shí)上，招商蛇口“五強(qiáng)”的目標(biāo)從銷售規(guī)模的角度看已提前達(dá)成。據(jù)克而瑞發(fā)布的上半年房企銷售TOP200排行榜數(shù)據(jù)，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業(yè)第五。從目標(biāo)完成率看，時(shí)間過(guò)半，招商蛇口2023年的銷售目標(biāo)也已完成過(guò)半。

憑借業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的綜合實(shí)力、出色的市場(chǎng)表現(xiàn)以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，招商蛇口獲得了行業(yè)的高度認(rèn)可。

上半年，招商蛇口榮獲包括中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組評(píng)定的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP6”“2023滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10”第三名以及“2023滬深上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值TOP10”第二名、2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司治理TOP10第五名等獎(jiǎng)項(xiàng)。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)

招商蛇口持續(xù)嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09倍，始終處于“綠檔”水平。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的健康趨勢(shì)也為該公司帶來(lái)更大的融資空間。數(shù)據(jù)顯示，上半年招商蛇口新增138億元公司債注冊(cè)，新增公開(kāi)市場(chǎng)融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

如果說(shuō)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健決定的是自身的安全性，那么業(yè)務(wù)的正向循環(huán)，則反映的是未來(lái)增長(zhǎng)的空間。

近年來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)之變，招商蛇口穩(wěn)步推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，即從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，聚焦開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)三類業(yè)務(wù)，培育第二成長(zhǎng)曲線。

在戰(zhàn)略上，招商蛇口基于對(duì)行業(yè)變化和發(fā)展趨勢(shì)的研判，制定了前瞻性的中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，明確了“四個(gè)聚焦、三個(gè)轉(zhuǎn)變、兩個(gè)降低、一個(gè)提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求。

上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入31.2億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA16.6億元，分別同比增長(zhǎng)22.5%和26.1%。公司持續(xù)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)期成本管控，進(jìn)一步提升EBITDA。

報(bào)告期內(nèi)，成熟運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目（開(kāi)業(yè)三年及以上）EBITDA Margin達(dá)61%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)；年化EBITDA回報(bào)率達(dá)6.39%，同比上年全年實(shí)際EBITDA率提升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

從具體的業(yè)務(wù)層面來(lái)看，在集中商業(yè)業(yè)態(tài)方面，上半年招商蛇口結(jié)合所布局城市的特點(diǎn)，創(chuàng)新多元體驗(yàn)，“海上世界”系、“招商花園城”系產(chǎn)品已打造成為具有差異化競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)新樣本。

截至報(bào)告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目36個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約201萬(wàn)平方米；在建及籌開(kāi)項(xiàng)目42個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約296萬(wàn)平方米。運(yùn)營(yíng)收入為6.69億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA2.7億元。

在產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)方面，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口南通海門招商局郵輪配套產(chǎn)業(yè)園3號(hào)地塊順利開(kāi)業(yè)，深圳蛇口網(wǎng)谷創(chuàng)享大廈、青島網(wǎng)谷匯智園進(jìn)入籌開(kāi)期。通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、專項(xiàng)渠道拓展，園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度較年初平均提高4.8%，專業(yè)化主題園區(qū)打造再上新臺(tái)階。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)招商蛇口的寫字樓業(yè)態(tài)、長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)也均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。

在城市服務(wù)業(yè)務(wù)方面，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升。招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.78億元，較上年同期增長(zhǎng)23.58%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4.19億元，較上年同期增長(zhǎng)26.65%，截至2023年6月，招商積余在管項(xiàng)目2,011個(gè)，管理面積達(dá)3.30億平方米。

此外，上半年隨著交通及文化旅游業(yè)景氣度全面提升，該公司郵輪恢復(fù)運(yùn)營(yíng)、會(huì)展業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇、康養(yǎng)服務(wù)行業(yè)備受社會(huì)關(guān)注，經(jīng)營(yíng)管理態(tài)勢(shì)持續(xù)向好。

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