房產(chǎn)·博鰲觀點(diǎn)| 海南雅誠(chéng)朱榮斌：新房供應(yīng)已經(jīng)到了天花板，存量市場(chǎng)還在地板上

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“以前地產(chǎn)行業(yè)好的時(shí)候，大部分人都賺到了高薪、快錢(qián)，但以前的高薪，都是自己個(gè)人的本事嗎？也不一定，更多的是時(shí)代紅利。”

8月8日下午，在觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟(jì)新聞等聯(lián)合主辦的2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，海南雅誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)、合富輝煌集團(tuán)董事會(huì)主席朱榮斌表示。

朱榮斌提到，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)，還是與朋友合作（指入職合富輝煌），都選擇了地產(chǎn)賽道，不僅因熱愛(ài)這個(gè)行業(yè)，更是相信行業(yè)在經(jīng)歷調(diào)整和出清后，仍有很大機(jī)會(huì)。

朱榮斌調(diào)侃，“很多地產(chǎn)行業(yè)的高管，這兩年薪酬出現(xiàn)了回調(diào)，但是與所有行業(yè)對(duì)比的話，一年數(shù)百萬(wàn)元（很多高管以前年薪上千萬(wàn)元），還是相當(dāng)不錯(cuò)了。”

海南雅誠(chéng)董事長(zhǎng)、合富輝煌集團(tuán)董事會(huì)主席朱榮斌 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“房企內(nèi)部將出現(xiàn)非常大的分化”

談及行業(yè)現(xiàn)狀，朱榮斌主要提及兩個(gè)分化、一個(gè)變化，包括城市分化、企業(yè)分化以及地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式變化。

“關(guān)于城市的分化，企業(yè)端基本已形成共識(shí)，都在往一、二線以及核心都市圈周邊的城市找機(jī)會(huì)。關(guān)于企業(yè)的分化，這兩年可以說(shuō)是區(qū)域型央國(guó)企的春天，但對(duì)很多民企房企會(huì)比較難一點(diǎn)。”朱榮斌說(shuō)。

“現(xiàn)在政策工具箱已經(jīng)打開(kāi)，已經(jīng)到了具體落實(shí)的階段，說(shuō)得直白一點(diǎn)，就是已經(jīng)聽(tīng)到了雷聲，都在等著下雨。”朱榮斌表示，行業(yè)調(diào)整是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部將出現(xiàn)非常大的分化。

在朱榮斌看來(lái)，目前地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入一個(gè)比產(chǎn)品品質(zhì)的階段。“過(guò)去幾年我們跟清華做過(guò)一個(gè)課題，如果對(duì)污染進(jìn)行溯源，每個(gè)人70%-80%的疾病，基本都與建筑有關(guān)。”

“以前房子好賣(mài)的時(shí)候，好的壞的，不差市場(chǎng)，但現(xiàn)在進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)得選，你不提供好的、高品質(zhì)的產(chǎn)品，遲早要被淘汰。”

“存量市場(chǎng)成交量在地板上”

“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以后誰(shuí)有運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，誰(shuí)就有春天。”朱榮斌表示，現(xiàn)在是房子不夠多嗎？并不是，主要還是因?yàn)榉孔記](méi)有利用好。

朱榮斌認(rèn)為，既然存量市場(chǎng)將變成未來(lái)主戰(zhàn)場(chǎng)，那行業(yè)有兩個(gè)亟須改變的地方。

第一，當(dāng)前存量房交易量有很大增長(zhǎng)空間，可以通過(guò)改變交易模式的辦法，提高存量市場(chǎng)的交易成交額，比如降低交易成本，使購(gòu)房者換房更容易。

第二，可以通過(guò)減少新房供應(yīng)的方式，緩解當(dāng)前供需難題。“現(xiàn)在并不是房子不夠多，而是整個(gè)市場(chǎng)交易情況沒(méi)走起來(lái)，比如我，是有改善需求的，但現(xiàn)在想要換一套房，并不是一件容易的事情。”

提及行業(yè)交易現(xiàn)狀，朱榮斌提到：“現(xiàn)在行業(yè)有一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，就是大家都認(rèn)為自己沒(méi)賺到錢(qián)，代理公司覺(jué)得自己賺不到錢(qián)，平臺(tái)公司也說(shuō)自己賺不到錢(qián)，所有從業(yè)者都在詬病這詬病那。”

在朱榮斌看來(lái)，現(xiàn)在整體交易傭金是不低的，有的傭金高的甚至到了房?jī)r(jià)的7%-8%，這是很離譜的。“比較正常的模式，是低傭金、高頻次，使得購(gòu)房者更敢換房，目前我們新房供應(yīng)到了天花板之后，存量市場(chǎng)成交量卻還在地板上，未來(lái)還有很大增長(zhǎng)空間。”

朱榮斌認(rèn)為，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)高值低頻的特殊性，使得房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)很多，目前需要尋求一個(gè)好的交易模式。貝殼、鏈家在這一塊走在了行業(yè)前列，一定程度上縮短了交易環(huán)節(jié)，但這種交易模式就是最好的嗎？也不一定，還有更多最優(yōu)解，值得行業(yè)去探索。”

朱榮斌還分享了自己對(duì)行業(yè)的一些心得。“不是行業(yè)不好，行業(yè)沒(méi)有好壞，大家都知道這兩年倒掉了很多地產(chǎn)公司，這其實(shí)是任何行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷的事情，比如高科技行業(yè)，大家現(xiàn)在看到了很多企業(yè)的風(fēng)光，但同樣也有大批企業(yè)在這路上倒下，這是任何行業(yè)必然要經(jīng)歷的路程。”

“對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，在享受過(guò)行業(yè)的高速發(fā)展紅利后，現(xiàn)在到了必須調(diào)過(guò)來(lái)的時(shí)候，確實(shí)比較難，由奢入儉是很難的。但是只要我們?cè)谶@一行里，把心態(tài)調(diào)整過(guò)來(lái)，習(xí)慣過(guò)苦日子，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)還是大有可為的。”朱榮斌說(shuō)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝