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每經(jīng)熱評|一線城市樓市政策優(yōu)化在即,更多“細節(jié)”仍需考量

每日經(jīng)濟新聞 2023-08-03 23:00:43

每經(jīng)評論員 薛暉

7月24日,中共中央政治局會議指出,要切實防范化解重點領(lǐng)域風險,適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱。

近期,住建部以及北京、上海、廣州、深圳等一線城市陸續(xù)表態(tài),將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響,房地產(chǎn)板塊股價再次強勢反彈,成為近期熱點板塊。與此同時,“利好”頻傳,比如,上周中原地產(chǎn)二手房報價指數(shù)又往上漲了一點,掛牌量又開始活躍;近日南京有房東連夜跳漲100萬元……似乎一夜之間,低迷的樓市風向變了。

然而,果真如此嗎?答案顯然還有待進一步觀察。這是因為,房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定恢復和回暖,需要一個循序漸進的過程,而不是一朝一夕的大起大落。

可以肯定地說,中央施放的信號以及一線城市的表態(tài),意味著房地產(chǎn)政策“調(diào)整優(yōu)化”勢在必行。但是,如何優(yōu)化、何時優(yōu)化仍需更多考量。

值得注意的是,四個一線城市此次集體發(fā)聲,表明接下來政策落地的主要就是一線城市。

那么,為什么是一線城市?原因也簡單,是因為絕大多數(shù)二線城市以及三四線城市的調(diào)控政策已有所放松。反倒是一線和部分二線城市仍有很大政策優(yōu)化空間。例如,北上廣深四個一線城市限購最嚴。其中包括,非本市戶籍購房只限一套,還要不低于5年社保;首套房首付最低30%,二套最低70%;此外還有一些捆綁政策。

因此,一線城市如果進行有力度的政策調(diào)整優(yōu)化,市場情緒一定會有所反應,甚至可能帶動二三線城市的樓市回暖。

不過,北上廣深表態(tài)多日,仍不見具體政策落地,表明“政策調(diào)整優(yōu)化”沒想象的那么簡單。

“不簡單”在哪里?筆者認為,政策調(diào)整優(yōu)化的方向雖然定了,但“分寸”“細節(jié)”難拿捏。

力度小了,會像之前三四線城市松限松貸一樣——用的“添油戰(zhàn)法”,結(jié)果效果一次次被市場消化。用力過猛,又怕再掀起炒房熱。畢竟,看一下近期北上廣深的土拍,就能感到仍然火熱——房企搶地還要抽簽。這證明樓市還有大量潛在客群,也證明房價還有復蘇和回暖動力。因此,調(diào)整優(yōu)化“分寸”“細節(jié)”把握不好,地價和房價可能都會上去。如果這樣,前幾年的調(diào)控就可能前功盡棄了。

顯然,“力度”是政策調(diào)整優(yōu)化必須考量的,而主攻方向則是另一個要點。

一線城市政策優(yōu)化需要考慮:是降首付款比例還是放寬限購?

如上所述,一線城市首付和限購門檻都是最高的。如果兩個門檻都降,市場大概率會強勢反彈。而要“二選一”的“優(yōu)化”,就面臨“先走哪一步”的問題。

降首付,會讓更多年輕人有機會“上車”,也會讓城市更有活力。但問題是,年輕人的經(jīng)濟承受力弱,他們只能支撐一部分中低端市場。而一線城市房產(chǎn)總價高,中低端市場比例小,對整個市場走勢影響不大。而放松限購套數(shù),則可以吸引更多“高凈值人群”,是對中高端市場的有力支撐。但問題是,這勢必違背房住不炒的初衷——對于那些有能力購買兩套以上住宅的人來說,居住肯定不是第一需求。

因此,一線城市不但要考慮兩個措施優(yōu)化的分寸,還要考慮其實施范圍——是全市“優(yōu)化”,還是“因區(qū)施策”等。

總之,一線城市樓市政策的調(diào)整優(yōu)化,既要考慮市場效果,也要考慮社會影響。而對于購房者來說,則需要保持冷靜和審慎,在具體政策出來之前,千萬不要“賭政策”。

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