存量房貸利率真要降？央行定調(diào)：指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率

每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)編輯 張益銘

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，部署下階段工作計劃。在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展上，多個提法引發(fā)市場關(guān)注。

會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此前央行在國新辦新聞發(fā)布會上就曾指出：“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，表述由此前的“支持”和“鼓勵”，轉(zhuǎn)變至現(xiàn)在的“指導(dǎo)”，這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。所以下半年調(diào)整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事。從金融風(fēng)險角度看，有助于減少房貸違約的風(fēng)險。從購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現(xiàn)減負(fù)。

指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率

值得注意的是，近期多個部門不同場合針對優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲。7月24日，中央政治局會議召開，明確指出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；7月27日，住建部召開企業(yè)座談會時指出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

7月14日，國新辦發(fā)布會上，央行表示：“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

而本次會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此前是“支持”和“鼓勵”，而現(xiàn)在是“指導(dǎo)”。這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。所以下半年調(diào)整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事。從金融風(fēng)險角度看，有助于減少房貸違約的風(fēng)險。從購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現(xiàn)減負(fù)。

貸款市場報價利率（LPR）歷史走勢圖 來源：央行網(wǎng)站

嚴(yán)躍進稱，此次政策還提及了調(diào)整存量房貸的基本原則，即“依法”和“有序”。從依法的角度看，主要是要從合同規(guī)定以及信貸工作等角度進行。而從有序的角度看，主要是指此類工作調(diào)整涉及方方面面，更要設(shè)定好機制，有序開展相關(guān)工作，即要協(xié)調(diào)好各方利益。

記者注意到，本次會議首次提及城中村改造金融支持。會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，此次三個領(lǐng)域的金融支持，也說明當(dāng)前對于一些保民生領(lǐng)域的工作有新的劃分，此次將此類領(lǐng)域劃分為住房租賃、城中村改造、保障性住房。這個劃分信號意義很強。過去提及比較多的可能是老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房等內(nèi)容。而此次央行對于此類劃分有所變化，所以金融投放重心有變化，這要求各市場參與主體關(guān)注此類微妙的變化。

專家：降首付、降房貸等政策繼續(xù)落實空間依然很大

此次政策明確了下半年6項主要工作，主要涉及貨幣政策總定調(diào)、外匯市場穩(wěn)定、房地產(chǎn)健康發(fā)展、金融風(fēng)險化解、金融國際合作、金融服務(wù)水平提升等內(nèi)容。值得注意的是，近期央行多次提及降低存量房貸利率。

嚴(yán)躍進稱，在這六項工作中，房地產(chǎn)是唯一提及的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，充分說明在諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)是最受關(guān)注的。這也說明金融部門對房地產(chǎn)業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)業(yè)需要珍惜金融的各類支持工作，積極穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)方面的一些既有政策繼續(xù)強調(diào)，說明政策總體上延續(xù)了上半年的總基調(diào)。從此類政策來看，涉及到金融16條政策落實和延長、各領(lǐng)域融資工作推進、差別化住房信貸政策等。尤其是此次再次提及“引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行”，這說明降首付降房貸依然是下半年刺激購房方面的重要政策，也意味著此類政策繼續(xù)落實的空間依然很大。

評價央行、外匯局本次會議將給市場帶來的影響，嚴(yán)躍進表示，這是央行新任行長首次重要會議，所以對于理解央行新的貨幣政策工具和新的政策支持方向具有重要作用。尤其是在諸多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是唯一被提及要重點支持。單純從這個角度看，這個信號意義反而是最強的。

他稱，各類政策延續(xù)，也使得各地地方政府制定政策有更好的貨幣政策基礎(chǔ)和金融基礎(chǔ)。各地當(dāng)前正緊鑼密鼓地制定出臺政策，也會和此類貨幣金融政策結(jié)合，發(fā)揮好效應(yīng)。體現(xiàn)了此前國常會提及的政策導(dǎo)向，即體現(xiàn)出宏觀政策的針對性、組合性和協(xié)同性。

嚴(yán)躍進稱：“房地產(chǎn)方面的各類支持繼續(xù)加大，尤其體現(xiàn)為購房、租賃、城中村、保障房等領(lǐng)域。各部門要充分理解此類金融政策所帶來的積極影響，尤其是當(dāng)前最關(guān)鍵的就是要把購房領(lǐng)域的工作扎實推進，積極推動住房消費市場的活躍。而相關(guān)金融機構(gòu)等也要積極做調(diào)整，圍繞此類領(lǐng)域做好相關(guān)支持。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG11394443125