超5萬人圍觀，兩套房拍出上億元！深圳法拍豪宅也“遭搶”，專家提醒！

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 程鵬 魏文藝 蓋源源    

在深圳，頂豪向來不缺乏購買力，哪怕在法拍市場，豪宅房源同樣受到追捧。

7月21日，位于南山區(qū)的半島城邦三期，兩套海景豪宅法拍房經(jīng)過數(shù)十輪加價后成功拍出。加上稅費，這兩套房源成交總價達1.24億元，單價約23萬元/平方米。

據(jù)阿里法拍信息，這兩套法拍房均因半島城邦開發(fā)商與一家小額貸款公司產(chǎn)生借款合同糾紛而被法院裁定拍賣。其中一套是位于3號樓的高層海景大平層，面積為345平方米；另一套是位于1號樓端頭位置的海景大平層，面積為196平方米。

拍賣當日，3號樓房源吸引了11人報名，共有2.6萬人圍觀，最終經(jīng)過128輪競價后以7928.7萬元成交；1號樓房源吸引了16人報名，共2.5萬人圍觀，經(jīng)過180輪競價后以4492萬元成交。

法拍豪宅受到買家追捧并非個案?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，深圳豪宅法拍市場“撿漏”的現(xiàn)象就時有出現(xiàn)。4月6日，位于羅湖的合正榮悅二期一套140.47平方米的法拍房以1079.6萬成交；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平層，以總價4499.98萬元拍出；4月9日，華僑城天鵝湖三期，123平的高層大2房拍賣，成交價達1826.52萬元。

深圳半島城邦項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

兩套海景豪宅拍出1.24億元

此次被拍賣的房源為半島城邦的房源，屬于深圳較為知名的“網(wǎng)紅”頂豪。

公開資料顯示，半島城邦項目于1996年拿地，2006年開發(fā)了一期，此后又陸續(xù)開發(fā)了二、三、四期。2006-2019年，半島城邦共開售4次，總成交金額超過300億元，是深圳少有的單盤銷售額超300億元的項目。

半島城邦所屬的片區(qū)為南山區(qū)蛇口街道海上世界片區(qū)，屬于深圳典型豪宅云集地片區(qū)，分布著包括海上世界?雙璽、海上世界?悅府、海上世界?悅灣等豪宅盤項目，上述樓盤的政府參考價分別為13.2萬元/平方米、11萬元/平方米、10萬元/平方米。

從拍賣的具體信息來看，這兩套半島城邦的房源共吸引了超5萬人圍觀，超300次競價。

來源：阿里法拍

其中，3號樓房源拍賣價為7929萬元，面積為345.13平方米，折合單價約22.97萬元/平方米；1號樓房源的成交價為4492萬元，面積為196.16平方米，折合單價為22.90萬元/平方米。

具體來看，其中3號樓房源吸引了11人報名，2.6萬人圍觀，共進行了128輪的競價，最終以7928.7萬元成交。1號樓房源吸引了16人報名，2.5萬人圍觀，共進行了180輪競價，最終以4492萬元成交。加上稅費，這兩套房源的總價約為1.24億元。

7月24日上午，該片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)中介李夢楠（化名）告訴每經(jīng)記者，“南山蛇口片區(qū)屬于深圳頂級豪宅第一梯隊，雖然看上去成交價格很高，但這屬于一線永久海景，且與周邊房源存在一定價差，不少有資金實力的買家對這些稀缺性房源還是抱有‘撿漏’心態(tài)的?！?/span>

此前，每經(jīng)記者實探半島城邦項目了解到，該項目緊鄰深圳灣公園和深圳灣體育中心，高層可享海景。另外，半島城邦三期作為深圳市頂級豪宅之一，還擁有高端的物業(yè)管理、配套設施和社區(qū)氛圍。

“價格上有一定‘撿漏’空間”

值得注意的是，類似豪宅法拍被“爭搶”的案例，今年上半年在深圳時有發(fā)生。

今年4月6日，位于羅湖的合正榮悅二期一套140.47平方米的法拍房，以1079.6萬成交，溢價率超20%；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平層，以總價4499.98萬元拍出，折合單價22.5萬元/平方米，溢價率達89%；4月9日，華僑城天鵝湖三期，123平的高層大2房拍賣，成交價達1826.52萬元，溢價率為37%。

在業(yè)內(nèi)看來，導致部分法拍豪宅房源受追捧的重要原因，除了環(huán)境溢價、豪宅稀缺性等原因外，最為重要的一個原因還在于，部分法拍豪宅與周邊房源相比存在較大價差，這也為實力買家提供了“撿漏”空間。

7月24日下午，全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇通過微信向每經(jīng)記者表示，“深圳部分豪宅在法拍市場能享受高溢價，與這些房子的價格較低有關，這使得一些買家看到機會。對實力買家來說，這些法拍豪宅可能確實有一定的‘撿漏’空間，即便是高溢價購買，相較于正常市場價仍可能是較為劃算的投資。同時，一些投資者可能抱有賭徒心態(tài)，希望通過法拍市場購買物超所值的豪宅?！?/span>

以上述成交的兩套法拍豪宅為例，雖然成交單價達到22.90萬元/平方米，但與片區(qū)內(nèi)的豪宅相比價格并不算太高。同在該片區(qū)的一套海上世界雙璽的頂層豪宅，面積為529.23平方米，業(yè)主掛牌價為2.49億元，折合單價47.05萬元/平方米。而該房源的參考價僅13.2萬元/平方米，參考總價僅6986萬元。

海上世界雙璽頂層掛牌房源 來源：貝殼找房平臺

安光勇指出，高溢價并不代表這些豪宅的實際價值，市場參與者需要謹慎對待。在法拍市場中，尤其是對于豪宅等高價物業(yè)，需謹慎評估市場情況和自身投資能力，避免因盲目追逐而導致投資風險增大。

北京市京師律師事務所合伙人盧鼎亮向記者指出，豪宅法拍市場雖然存在“撿漏”空間，但收益其實也是與風險對等的，相關風險也不容忽視?！霸谇捌诒M調(diào)時需要注意該豪宅是否有承租人、是否有大額欠繳的未清償費用、是否存在較大房屋騰退難度、房屋是否存在優(yōu)先債權人及優(yōu)先債權的金額及數(shù)量、房屋現(xiàn)狀是否存在瑕疵或重大缺陷、房屋過戶需要承擔的稅收等。在綜合評估上述因素后，結合競拍價格，才能判斷法拍豪宅的性價比是否確實比二手房交易市場的性價比高。”

來源：同致誠評估

值得一提的是，法拍市場有房源高溢價成交并非普遍現(xiàn)象。根據(jù)圳同致誠評估數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳法拍共掛出2470套房源，成交985套，流拍60.12%，流拍率仍處于高位水平。

而從成交的主力戶型來看，截至今年上半年，法拍市場上戶型在150平方米以上房源的成交量僅為1.22%。而深圳法拍市場的主力戶型主要為80-100平方米戶型，其中80-90平方米戶型占比為27.35%；90-100平方米的戶型占比為25.31%。

記者|陳榮浩

編輯|程鵬?魏文藝 蓋源源

校對|湯亞文

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