每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-06-27 17:51:27
每經(jīng)編輯 李澤東
據(jù)中國建設(shè)報(bào)報(bào)道，6月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行交流。
倪虹強(qiáng)調(diào)，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要進(jìn)一步提高政治站位，增強(qiáng)責(zé)任意識，加快推進(jìn)已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，希望中國銀行進(jìn)一步加大工作力度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、維護(hù)社會大局穩(wěn)定作出更多貢獻(xiàn)
此外，倪虹指出，要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。要抓住數(shù)字化轉(zhuǎn)型機(jī)遇，加快推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓城市更聰明、更智慧。要深化國際交流與合作，助力建筑業(yè)企業(yè)“走出去”，打造“中國建造”升級版。希望中國銀行走在前列，與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域開展更加深入廣泛的合作。
每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝
其中，“房屋養(yǎng)老金制度”引人關(guān)注，據(jù)了解，“房屋養(yǎng)老金”的專業(yè)名字叫做“物業(yè)專項(xiàng)維修資金”。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。
最近，多個(gè)城市都在出臺相關(guān)的管理辦法。以寧波為例。今年4月1日，寧波新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法出臺，《辦法》共41條，規(guī)定了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、存儲、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。
寧波“房屋養(yǎng)老金”到底該怎么交、怎么用？是眾多網(wǎng)友關(guān)心的話題，權(quán)威回復(fù)，一文讀懂！
新交付小區(qū)、老小區(qū)和40年產(chǎn)權(quán)公寓，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別？
多位網(wǎng)友：市區(qū)新交付的住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金是開發(fā)商出還是小區(qū)業(yè)主出？金額怎么計(jì)算出來？老小區(qū)向哪里查詢自己所在小區(qū)的專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)？40年產(chǎn)權(quán)的商住公寓樓，交存標(biāo)準(zhǔn)和70年產(chǎn)權(quán)住宅一樣嗎？
市住建局：根據(jù)寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，我市新交付的住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存。目前專項(xiàng)維修資金一般先由建設(shè)單位（開發(fā)商）在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前代交，待房屋交付時(shí)向小區(qū)業(yè)主收取，如果在購房合同中已經(jīng)明確約定購房款中包含專項(xiàng)維修資金，不得再向小區(qū)業(yè)主另行收取。
現(xiàn)行新交付的住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)如下：
根據(jù)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法操作細(xì)則（試行）》規(guī)定，全市（除余姚、慈溪外）的專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：
1、總層數(shù)在6層（含）以下的房屋，無電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元；
2、總層數(shù)在7～11層的房屋每平方米交存104元，若總層數(shù)在7～9層的房屋且無電梯的，每平方米交存65元；
3、總層數(shù)在12～21層的房屋每平方米交存120元；
4、總層數(shù)在22層（含）以上的房屋每平方米交存144元。
根據(jù)《余姚市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，余姚的專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：
1、總層數(shù)在6層及以下的房屋，無電梯的每平方米交存25元，有電梯的每平方米交存45元；
2、總層數(shù)在7層及以上的房屋，每平方米交存45元；
3、地下室（半地下室）每平方米交存25元。
根據(jù)慈溪市《關(guān)于確定物業(yè)維修資金收取標(biāo)準(zhǔn)的通知》《關(guān)于確定高層、中高層建筑物業(yè)維修資金收取標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定，慈溪的專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：1、總層數(shù)在6層及以下的房屋，每平方米交存25元；2、總層數(shù)在7層及以上的房屋，每平方米交存45元。
市住建局將會根據(jù)我市房屋建筑安裝工程單方平均造價(jià)情況對專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)動態(tài)調(diào)整并發(fā)布。
根據(jù)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（寧波市人民政府令第182號）規(guī)定：具有共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主、購房人應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。目前，40年產(chǎn)權(quán)商用公寓與70年產(chǎn)權(quán)民用住宅的專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)一致。
若您所在小區(qū)是專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)政策施行之前交付，并且未交存專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，需要補(bǔ)建專項(xiàng)維修資金的，可參照上述交存標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交，也可由業(yè)主大會決定具體的交存標(biāo)準(zhǔn)。
什么情況下，需要續(xù)存物業(yè)專項(xiàng)維修資金？
編號為“7877089”的網(wǎng)友：什么情況下需要小區(qū)業(yè)主續(xù)存物業(yè)專項(xiàng)維修資金？
市住建局：根據(jù)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，當(dāng)專項(xiàng)維修資金使用后，業(yè)主分戶賬內(nèi)的余額不足首期交存金額百分之三十時(shí)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會擬定專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案，并經(jīng)業(yè)主大會審議通過后由業(yè)委會組織分戶賬內(nèi)余額不足的業(yè)主進(jìn)行續(xù)存。另外，除以上法定的最低續(xù)存標(biāo)準(zhǔn)外，可由業(yè)主大會決定續(xù)存標(biāo)準(zhǔn)、具體方式、期限、程序等事項(xiàng)。
日常小額維修費(fèi)，能否從專項(xiàng)物業(yè)維修資金中劃撥？
編號為“7877403”的網(wǎng)友：我們每年交給物業(yè)的錢除了物業(yè)費(fèi)，還有日常維修金?？吹叫乱?guī)定說，小區(qū)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，每年可以劃撥日常維修金給業(yè)主的。如果這個(gè)錢劃撥了，額外還要交給物業(yè)日常維修費(fèi)嗎？專項(xiàng)資金劃撥后，支取是不是按照小區(qū)議事規(guī)則來執(zhí)行？
市住建局：根據(jù)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況決定本年度日常小額維修資金總額預(yù)算和單次小額維修費(fèi)用的最大限額，并向全體業(yè)主公布，或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
小區(qū)建立專項(xiàng)維修資金的，由小區(qū)業(yè)委會持上述業(yè)主大會決定，向管理機(jī)構(gòu)申請劃撥年度日常小額維修資金。已交存專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金分?jǐn)偛糠謴淖约旱姆謶糍~中劃撥。分戶賬內(nèi)余額不足或未交存專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金分?jǐn)偛糠钟善淞硗庵С觥?/p>
根據(jù)業(yè)主大會決定，如果業(yè)主分戶賬內(nèi)余額充足，足夠劃撥本年度的預(yù)算總額，無需再額外支付日常維修金。另外，若本年度日常小額維修資金預(yù)算不足的，可以申請補(bǔ)充劃撥，分戶賬內(nèi)余額不足或未交存專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金補(bǔ)充分?jǐn)偛糠钟善淞硗庵С觥?/p>
資金管理機(jī)構(gòu)劃撥本年度日常小額維修資金后，業(yè)主委員或受其委托的物業(yè)公司按照上述業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定支取資金用于日常小額維修。
未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老小區(qū)，業(yè)主是否可以補(bǔ)交？
網(wǎng)友“貌美如花就是我”：我所在的小區(qū)是市三區(qū)的商品房老小區(qū)，有些設(shè)施已經(jīng)開始老化，特咨詢關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的一些問題：
1、小區(qū)沒有建立過物業(yè)專項(xiàng)維修資金，現(xiàn)在補(bǔ)交的話，是否還能享受自己交60%，政府補(bǔ)貼40%的優(yōu)惠政策？這個(gè)政策持續(xù)到什么時(shí)候？
2、如果小區(qū)內(nèi)不是每個(gè)業(yè)主都愿意交的話，能否部分愿意交的業(yè)主先交，并享受補(bǔ)貼？如果可以的話，這些資金是否按戶登記份額？
3、若樓道電梯老化需要單獨(dú)維修或更換，能否支取樓道專有部分的物業(yè)專項(xiàng)維修資金？
4、問題3如果可以的話，那這筆費(fèi)用來源是否是按戶來分配，沒交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主自行支付，已建賬的業(yè)主從資金賬戶中支出？
5、問題4中樓道維修金的支取，需要哪些手續(xù)？需要開小區(qū)業(yè)主大會嗎？
市住建局：關(guān)于第1、2個(gè)問題，我市專項(xiàng)維修資金管理遵循建賬到戶的原則，以一個(gè)小區(qū)為單位設(shè)賬，小區(qū)內(nèi)每戶門號設(shè)分戶賬，即每戶會關(guān)聯(lián)登記所交存的資金。沒有建立過物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)，可以以一個(gè)小區(qū)/一幢/一個(gè)單元為單位或業(yè)主自主選擇補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金。
市六區(qū)小區(qū)進(jìn)行中修及中修以上項(xiàng)目維修，項(xiàng)目所涉業(yè)主按規(guī)定足額交存、續(xù)存專項(xiàng)維修資金的，在申請使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，可享受政府50%比例的專項(xiàng)維修補(bǔ)貼資金。未足額交存、續(xù)存專項(xiàng)維修資金的業(yè)主不可享受。該補(bǔ)貼政策現(xiàn)行有效。
關(guān)于第3、4個(gè)問題，專項(xiàng)維修資金是用于保修期屆滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金統(tǒng)稱，沒有區(qū)分如電梯、樓道等某一共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。在保修期屆滿后，若電梯老化需維修或更換的，經(jīng)該樓單元內(nèi)業(yè)主共同決定維修方案后，可以支取該樓單元業(yè)主分戶賬內(nèi)的專項(xiàng)維修資金。
除業(yè)主大會另有約定外，該筆維修費(fèi)的分?jǐn)偡绞桨丛摌菃卧獌?nèi)業(yè)主專有部分面積的比例分?jǐn)?，已補(bǔ)交資金的業(yè)主在專項(xiàng)維修資金分戶賬中支出，未補(bǔ)交或分戶賬余額不足的業(yè)主另行出資。
關(guān)于第5個(gè)問題，樓道單元內(nèi)電梯的維修方案和資金使用方案，一般只需該樓單元內(nèi)的業(yè)主共同表決即可，無需召開業(yè)主大會，除非業(yè)主大會另有約定。
方案表決通過后，由業(yè)主委員會或者受其委托的小區(qū)物業(yè)公司向小區(qū)所在地的維修資金管理機(jī)構(gòu)提出使用專項(xiàng)維修資金的申請。沒有業(yè)委會的，就由社區(qū)居委會和受其委托的小區(qū)物業(yè)公司提出使用申請。具體流程與申請資料可向小區(qū)所在地的維修資金管理機(jī)構(gòu)咨詢。
根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”業(yè)主表決方式：專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
根據(jù)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第39條規(guī)定，“中修及中修以上維修項(xiàng)目”定義共9項(xiàng)，其中有關(guān)于電梯維修與更換的是：8.更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件費(fèi)用一次性超過電梯原造價(jià)的百分之二十的。
小區(qū)房屋外墻脫落，能使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金維修嗎？
網(wǎng)友“牛大哥愛寧波”：看到《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中的中修及中修以上維修項(xiàng)目范圍第三條“整幢房屋外檐面脫落超過百分之三十，需要維修的”，我們小區(qū)房屋也有外墻脫落，是不是能按這個(gè)規(guī)定申請維修？
市住建局：您所述的條款是“中修及中修以上維修項(xiàng)目”的定義。若您所在小區(qū)是建立了專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，并且已過了房屋質(zhì)量保修期，可根據(jù)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，申請使用專項(xiàng)維修資金對房屋外墻進(jìn)行維修。
充電樁改造和地下車庫建設(shè)環(huán)氧地坪，能否使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金？
網(wǎng)友“水易磊磊”：我在高新區(qū)的住宅小區(qū)，購房時(shí)交了一筆維修資金，請問能否用于小區(qū)地下室刷環(huán)氧樹脂漆、車位安裝電動汽車充電樁？
高新區(qū)建設(shè)局：根據(jù)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》(市政府令182號）相關(guān)規(guī)定，環(huán)氧地坪和電動汽車充電樁改造不屬于物業(yè)專項(xiàng)維修資金中修及中修以上維修范圍。
由開發(fā)商代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是否存在被挪用風(fēng)險(xiǎn)
網(wǎng)友“xuebi超”：根據(jù)新的《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十一條，新交付的物業(yè)管理區(qū)域首期專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位在辦理房屋權(quán)屬首次登記前，代交至管理機(jī)構(gòu)專用賬戶，在房屋交付時(shí)向買受人收取。請問，業(yè)主交款后被開發(fā)商挪用的資金風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？如何維護(hù)購房者的資金安全？
市住建局：根據(jù)寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，目前我市專項(xiàng)維修資金的收取，先由建設(shè)單位（開發(fā)商）在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前代交至政府的專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)專用賬戶中，由專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，待房屋交付時(shí)建設(shè)單位（開發(fā)商）再向業(yè)主收取。一般在程序上，建設(shè)單位代交專項(xiàng)維修資金至專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)早于建設(shè)單位向業(yè)主收取專項(xiàng)維修資金。
“在面對房屋基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補(bǔ)、外保溫層更換、消防及電梯設(shè)施更新等較大規(guī)模的維修工程時(shí)，動輒需要數(shù)百萬元甚至數(shù)千萬元的高額維修費(fèi)用，老舊小區(qū)現(xiàn)有的維修資金難以滿足房屋‘應(yīng)修盡修’的需求。”
《中國經(jīng)營報(bào)》記者在采訪中了解到，今年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長佘才高帶來了試點(diǎn)創(chuàng)新房屋養(yǎng)老金制度的建議。
現(xiàn)有住宅專項(xiàng)維修資金不能滿足房屋“應(yīng)修盡修”需求的現(xiàn)象，一直備受外界關(guān)注。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，南京市存量房屋時(shí)間跨度長、數(shù)量大、隱患多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建成投入使用15 年以上的房屋約有223萬套、約2.3億平方米，分別占全市房屋總量的42.47%、38.97%；在建成投入使用15年以上的房屋中，住宅約有94萬套、0.84億平方米，分別占總量的42.15%、36.52%。
其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。
那么，如何更好解決以上問題呢？“盡快推動房屋養(yǎng)老金制度頂層設(shè)計(jì)”“建立房屋安全綜合保險(xiǎn)制度和動態(tài)監(jiān)測制度”等被佘才高列入建議中。
據(jù)紅星新聞，連任四屆全國人大代表的樊蕓履職已經(jīng)15年。這些年她圍繞“財(cái)政轉(zhuǎn)移支付”、“反壟斷法”、“質(zhì)量促進(jìn)法”、“財(cái)政法”、“互聯(lián)網(wǎng)壟斷”、“網(wǎng)約車”提出了許多建議。今年全國“兩會”，樊蕓帶來了多份代表建議和1份關(guān)于“全國人大立法設(shè)立城鎮(zhèn)房屋養(yǎng)老金管理法”議案。
樊蕓說，當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)存量住房維修投入不足、安全隱患治理難的問題頻出，這密切關(guān)系到廣大人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。她建議，將房屋養(yǎng)老金管理規(guī)定上升到全國人大立法層面，確保房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金來源。正確發(fā)揮房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金保障功能，深化完善房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶資金管理，統(tǒng)籌使用養(yǎng)老金賬戶資金。以政府購買服務(wù)方式實(shí)現(xiàn)對全部城市全體房屋定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題能夠在第一時(shí)間進(jìn)行強(qiáng)制維修，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“應(yīng)修盡修”，更好地維護(hù)人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。
“每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計(jì)提，作為房屋養(yǎng)老金。”
這是全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)的建議。他在今年的“兩會”期間帶來了一份《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。
隨著存量房時(shí)代的加速到來，我國城鎮(zhèn)老舊住房占比正在持續(xù)攀升。《中國人口普查年鑒-2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房中，三成是本世紀(jì)之前所建。城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。
與此同時(shí)，存量房屋的安全隱患越來越多、日漸突出，如外墻脫落、設(shè)施設(shè)備銹蝕、管線老化、樓梯過道不穩(wěn)固，甚至存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患，影響居民“安居”。
每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合中國建設(shè)報(bào)、寧波市住建局官網(wǎng)、中國經(jīng)營報(bào)、紅星新聞、第一財(cái)經(jīng)
封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝
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