每日經(jīng)濟新聞 2023-06-27 17:51:27
每經(jīng)編輯 李澤東
據(jù)中國建設(shè)報報道，6月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進行交流。
倪虹強調(diào)，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責(zé)任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，切實維護購房人合法權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，希望中國銀行進一步加大工作力度，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、維護社會大局穩(wěn)定作出更多貢獻
此外，倪虹指出，要鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。要抓住數(shù)字化轉(zhuǎn)型機遇，加快推進新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓城市更聰明、更智慧。要深化國際交流與合作，助力建筑業(yè)企業(yè)“走出去”，打造“中國建造”升級版。希望中國銀行走在前列，與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域開展更加深入廣泛的合作。
每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝
其中，“房屋養(yǎng)老金制度”引人關(guān)注，據(jù)了解，“房屋養(yǎng)老金”的專業(yè)名字叫做“物業(yè)專項維修資金”。
物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
《住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會議討論通過，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。
最近，多個城市都在出臺相關(guān)的管理辦法。以寧波為例。今年4月1日，寧波新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法出臺，《辦法》共41條，規(guī)定了物業(yè)專項維修資金的設(shè)立、存儲、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。
寧波“房屋養(yǎng)老金”到底該怎么交、怎么用？是眾多網(wǎng)友關(guān)心的話題，權(quán)威回復(fù)，一文讀懂！
新交付小區(qū)、老小區(qū)和40年產(chǎn)權(quán)公寓，物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別？
多位網(wǎng)友：市區(qū)新交付的住宅小區(qū)專項維修資金是開發(fā)商出還是小區(qū)業(yè)主出？金額怎么計算出來？老小區(qū)向哪里查詢自己所在小區(qū)的專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)？40年產(chǎn)權(quán)的商住公寓樓，交存標(biāo)準(zhǔn)和70年產(chǎn)權(quán)住宅一樣嗎？
市住建局：根據(jù)寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》規(guī)定，我市新交付的住宅小區(qū)專項維修資金由業(yè)主交存。目前專項維修資金一般先由建設(shè)單位（開發(fā)商）在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前代交，待房屋交付時向小區(qū)業(yè)主收取，如果在購房合同中已經(jīng)明確約定購房款中包含專項維修資金，不得再向小區(qū)業(yè)主另行收取。
現(xiàn)行新交付的住宅小區(qū)專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)如下：
根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法操作細則（試行）》規(guī)定，全市（除余姚、慈溪外）的專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：
1、總層數(shù)在6層（含）以下的房屋，無電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元；
2、總層數(shù)在7～11層的房屋每平方米交存104元，若總層數(shù)在7～9層的房屋且無電梯的，每平方米交存65元；
3、總層數(shù)在12～21層的房屋每平方米交存120元；
4、總層數(shù)在22層（含）以上的房屋每平方米交存144元。
根據(jù)《余姚市物業(yè)專項維修資金管理實施細則》規(guī)定，余姚的專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：
1、總層數(shù)在6層及以下的房屋，無電梯的每平方米交存25元，有電梯的每平方米交存45元；
2、總層數(shù)在7層及以上的房屋，每平方米交存45元；
3、地下室（半地下室）每平方米交存25元。
根據(jù)慈溪市《關(guān)于確定物業(yè)維修資金收取標(biāo)準(zhǔn)的通知》《關(guān)于確定高層、中高層建筑物業(yè)維修資金收取標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定，慈溪的專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：1、總層數(shù)在6層及以下的房屋，每平方米交存25元；2、總層數(shù)在7層及以上的房屋，每平方米交存45元。
市住建局將會根據(jù)我市房屋建筑安裝工程單方平均造價情況對專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)適時動態(tài)調(diào)整并發(fā)布。
根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（寧波市人民政府令第182號）規(guī)定：具有共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主、購房人應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。目前，40年產(chǎn)權(quán)商用公寓與70年產(chǎn)權(quán)民用住宅的專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)一致。
若您所在小區(qū)是專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)政策施行之前交付，并且未交存專項維修資金的住宅小區(qū)，需要補建專項維修資金的，可參照上述交存標(biāo)準(zhǔn)補交，也可由業(yè)主大會決定具體的交存標(biāo)準(zhǔn)。
什么情況下，需要續(xù)存物業(yè)專項維修資金？
編號為“7877089”的網(wǎng)友：什么情況下需要小區(qū)業(yè)主續(xù)存物業(yè)專項維修資金？
市住建局：根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》規(guī)定，當(dāng)專項維修資金使用后，業(yè)主分戶賬內(nèi)的余額不足首期交存金額百分之三十時，應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會擬定專項維修資金續(xù)籌方案，并經(jīng)業(yè)主大會審議通過后由業(yè)委會組織分戶賬內(nèi)余額不足的業(yè)主進行續(xù)存。另外，除以上法定的最低續(xù)存標(biāo)準(zhǔn)外，可由業(yè)主大會決定續(xù)存標(biāo)準(zhǔn)、具體方式、期限、程序等事項。
日常小額維修費，能否從專項物業(yè)維修資金中劃撥？
編號為“7877403”的網(wǎng)友：我們每年交給物業(yè)的錢除了物業(yè)費，還有日常維修金。看到新規(guī)定說，小區(qū)建立物業(yè)專項維修資金后，每年可以劃撥日常維修金給業(yè)主的。如果這個錢劃撥了，額外還要交給物業(yè)日常維修費嗎？專項資金劃撥后，支取是不是按照小區(qū)議事規(guī)則來執(zhí)行？
市住建局：根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)實際情況決定本年度日常小額維修資金總額預(yù)算和單次小額維修費用的最大限額，并向全體業(yè)主公布，或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
小區(qū)建立專項維修資金的，由小區(qū)業(yè)委會持上述業(yè)主大會決定，向管理機構(gòu)申請劃撥年度日常小額維修資金。已交存專項維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金分?jǐn)偛糠謴淖约旱姆謶糍~中劃撥。分戶賬內(nèi)余額不足或未交存專項維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金分?jǐn)偛糠钟善淞硗庵С觥?/p>
根據(jù)業(yè)主大會決定，如果業(yè)主分戶賬內(nèi)余額充足，足夠劃撥本年度的預(yù)算總額，無需再額外支付日常維修金。另外，若本年度日常小額維修資金預(yù)算不足的，可以申請補充劃撥，分戶賬內(nèi)余額不足或未交存專項維修資金的業(yè)主，其日常小額維修資金補充分?jǐn)偛糠钟善淞硗庵С觥?/p>
資金管理機構(gòu)劃撥本年度日常小額維修資金后，業(yè)主委員或受其委托的物業(yè)公司按照上述業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定支取資金用于日常小額維修。
未建立物業(yè)專項維修資金的老小區(qū)，業(yè)主是否可以補交？
網(wǎng)友“貌美如花就是我”：我所在的小區(qū)是市三區(qū)的商品房老小區(qū)，有些設(shè)施已經(jīng)開始老化，特咨詢關(guān)于物業(yè)專項維修資金的一些問題：
1、小區(qū)沒有建立過物業(yè)專項維修資金，現(xiàn)在補交的話，是否還能享受自己交60%，政府補貼40%的優(yōu)惠政策？這個政策持續(xù)到什么時候？
2、如果小區(qū)內(nèi)不是每個業(yè)主都愿意交的話，能否部分愿意交的業(yè)主先交，并享受補貼？如果可以的話，這些資金是否按戶登記份額？
3、若樓道電梯老化需要單獨維修或更換，能否支取樓道專有部分的物業(yè)專項維修資金？
4、問題3如果可以的話，那這筆費用來源是否是按戶來分配，沒交專項維修資金的業(yè)主自行支付，已建賬的業(yè)主從資金賬戶中支出？
5、問題4中樓道維修金的支取，需要哪些手續(xù)？需要開小區(qū)業(yè)主大會嗎？
市住建局：關(guān)于第1、2個問題，我市專項維修資金管理遵循建賬到戶的原則，以一個小區(qū)為單位設(shè)賬，小區(qū)內(nèi)每戶門號設(shè)分戶賬，即每戶會關(guān)聯(lián)登記所交存的資金。沒有建立過物業(yè)專項維修資金的老舊小區(qū)，可以以一個小區(qū)/一幢/一個單元為單位或業(yè)主自主選擇補交專項維修資金。
市六區(qū)小區(qū)進行中修及中修以上項目維修，項目所涉業(yè)主按規(guī)定足額交存、續(xù)存專項維修資金的，在申請使用專項維修資金時，可享受政府50%比例的專項維修補貼資金。未足額交存、續(xù)存專項維修資金的業(yè)主不可享受。該補貼政策現(xiàn)行有效。
關(guān)于第3、4個問題，專項維修資金是用于保修期屆滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金統(tǒng)稱，沒有區(qū)分如電梯、樓道等某一共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。在保修期屆滿后，若電梯老化需維修或更換的，經(jīng)該樓單元內(nèi)業(yè)主共同決定維修方案后，可以支取該樓單元業(yè)主分戶賬內(nèi)的專項維修資金。
除業(yè)主大會另有約定外，該筆維修費的分?jǐn)偡绞桨丛摌菃卧獌?nèi)業(yè)主專有部分面積的比例分?jǐn)偅蜒a交資金的業(yè)主在專項維修資金分戶賬中支出，未補交或分戶賬余額不足的業(yè)主另行出資。
關(guān)于第5個問題，樓道單元內(nèi)電梯的維修方案和資金使用方案，一般只需該樓單元內(nèi)的業(yè)主共同表決即可，無需召開業(yè)主大會，除非業(yè)主大會另有約定。
方案表決通過后，由業(yè)主委員會或者受其委托的小區(qū)物業(yè)公司向小區(qū)所在地的維修資金管理機構(gòu)提出使用專項維修資金的申請。沒有業(yè)委會的，就由社區(qū)居委會和受其委托的小區(qū)物業(yè)公司提出使用申請。具體流程與申請資料可向小區(qū)所在地的維修資金管理機構(gòu)咨詢。
根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”業(yè)主表決方式：專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》第39條規(guī)定，“中修及中修以上維修項目”定義共9項，其中有關(guān)于電梯維修與更換的是：8.更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件費用一次性超過電梯原造價的百分之二十的。
小區(qū)房屋外墻脫落，能使用物業(yè)專項維修資金維修嗎？
網(wǎng)友“牛大哥愛寧波”：看到《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》中的中修及中修以上維修項目范圍第三條“整幢房屋外檐面脫落超過百分之三十，需要維修的”，我們小區(qū)房屋也有外墻脫落，是不是能按這個規(guī)定申請維修？
市住建局：您所述的條款是“中修及中修以上維修項目”的定義。若您所在小區(qū)是建立了專項維修資金的住宅小區(qū)，并且已過了房屋質(zhì)量保修期，可根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，申請使用專項維修資金對房屋外墻進行維修。
充電樁改造和地下車庫建設(shè)環(huán)氧地坪，能否使用物業(yè)專項維修資金？
網(wǎng)友“水易磊磊”：我在高新區(qū)的住宅小區(qū)，購房時交了一筆維修資金，請問能否用于小區(qū)地下室刷環(huán)氧樹脂漆、車位安裝電動汽車充電樁？
高新區(qū)建設(shè)局：根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》(市政府令182號）相關(guān)規(guī)定，環(huán)氧地坪和電動汽車充電樁改造不屬于物業(yè)專項維修資金中修及中修以上維修范圍。
由開發(fā)商代收的物業(yè)專項維修資金，是否存在被挪用風(fēng)險
網(wǎng)友“xuebi超”：根據(jù)新的《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》第十一條，新交付的物業(yè)管理區(qū)域首期專項維修資金，由建設(shè)單位在辦理房屋權(quán)屬首次登記前，代交至管理機構(gòu)專用賬戶，在房屋交付時向買受人收取。請問，業(yè)主交款后被開發(fā)商挪用的資金風(fēng)險由誰承擔(dān)？如何維護購房者的資金安全？
市住建局：根據(jù)寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》規(guī)定，目前我市專項維修資金的收取，先由建設(shè)單位（開發(fā)商）在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前代交至政府的專項維修資金管理機構(gòu)專用賬戶中，由專項維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理，待房屋交付時建設(shè)單位（開發(fā)商）再向業(yè)主收取。一般在程序上，建設(shè)單位代交專項維修資金至專項維修資金管理機構(gòu)早于建設(shè)單位向業(yè)主收取專項維修資金。
“在面對房屋基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補、外保溫層更換、消防及電梯設(shè)施更新等較大規(guī)模的維修工程時，動輒需要數(shù)百萬元甚至數(shù)千萬元的高額維修費用，老舊小區(qū)現(xiàn)有的維修資金難以滿足房屋‘應(yīng)修盡修’的需求。”
《中國經(jīng)營報》記者在采訪中了解到，今年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高帶來了試點創(chuàng)新房屋養(yǎng)老金制度的建議。
現(xiàn)有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應(yīng)修盡修”需求的現(xiàn)象，一直備受外界關(guān)注。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，南京市存量房屋時間跨度長、數(shù)量大、隱患多。據(jù)統(tǒng)計，建成投入使用15 年以上的房屋約有223萬套、約2.3億平方米，分別占全市房屋總量的42.47%、38.97%；在建成投入使用15年以上的房屋中，住宅約有94萬套、0.84億平方米，分別占總量的42.15%、36.52%。
其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元，遠遠不能滿足現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。
那么，如何更好解決以上問題呢？“盡快推動房屋養(yǎng)老金制度頂層設(shè)計”“建立房屋安全綜合保險制度和動態(tài)監(jiān)測制度”等被佘才高列入建議中。
據(jù)紅星新聞，連任四屆全國人大代表的樊蕓履職已經(jīng)15年。這些年她圍繞“財政轉(zhuǎn)移支付”、“反壟斷法”、“質(zhì)量促進法”、“財政法”、“互聯(lián)網(wǎng)壟斷”、“網(wǎng)約車”提出了許多建議。今年全國“兩會”，樊蕓帶來了多份代表建議和1份關(guān)于“全國人大立法設(shè)立城鎮(zhèn)房屋養(yǎng)老金管理法”議案。
樊蕓說，當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)存量住房維修投入不足、安全隱患治理難的問題頻出，這密切關(guān)系到廣大人民群眾生命財產(chǎn)安全。她建議，將房屋養(yǎng)老金管理規(guī)定上升到全國人大立法層面，確保房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金來源。正確發(fā)揮房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金保障功能，深化完善房屋養(yǎng)老金個人賬戶資金管理，統(tǒng)籌使用養(yǎng)老金賬戶資金。以政府購買服務(wù)方式實現(xiàn)對全部城市全體房屋定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題能夠在第一時間進行強制維修，促進實現(xiàn)“應(yīng)修盡修”，更好地維護人民群眾的生命財產(chǎn)安全。
“每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金。”
這是全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強的建議。他在今年的“兩會”期間帶來了一份《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。
隨著存量房時代的加速到來，我國城鎮(zhèn)老舊住房占比正在持續(xù)攀升?！吨袊丝谄詹槟觇b-2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房中，三成是本世紀(jì)之前所建。城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。
與此同時，存量房屋的安全隱患越來越多、日漸突出，如外墻脫落、設(shè)施設(shè)備銹蝕、管線老化、樓梯過道不穩(wěn)固，甚至存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患，影響居民“安居”。
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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝
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