知名房企晚兩年交房背后：房款去哪兒了？房本何時下？配套學校何時復工？

每經記者 王佳飛    每經編輯 段煉 陳夢妤 蓋源源    

2023年6月7日，是河北省大廠回族自治縣潮白河孔雀城雅韻園交房的日子，這個項目距北京市界的最近距離僅約5公里。

為了顯示隆重，開發(fā)商華夏幸福一大早就在距離正門很遠的地方開設了迎賓區(qū)域，鋪上了紅地毯，處處充滿喜慶的色彩。

然而與此同時，來自山西、黑龍江、內蒙古等天南海北的業(yè)主們卻選擇了集中去大廠縣信訪中心。在這場遲到了近兩年的交房背后，他們需要幾個答案。

有官方匿名人士向《每日經濟新聞》記者表示：“實話說，雅韻園能從停工到最終交付，算是一個比較圓滿的結果了，而且在所有大廠縣出問題的樓盤中，雅韻園的解決算是比較靠前的一個。”

遲到兩年的交付

2021年初，詹平發(fā)現，自己購買的孔雀城雅韻園業(yè)主已經停工了，而合同規(guī)定的交房時間是2021年10月，從當時的情況看，按期交付已經不可能了。

詹平對停工既不能接受、也不能理解：“我是全款買的房，據我了解，我們幾乎所有業(yè)主也都是在一年中將全部房款交給了華夏幸福，項目應該是不缺錢的，怎么會停工呢？”

詹平說得沒錯，這個項目本身應當是不缺錢的，并且華夏幸福對這些預收房款的運用應當更加充裕，因為這些錢并沒有進入預售資金監(jiān)管賬戶。

《每日經濟新聞》記者看到了詹平向華夏幸福的匯款單，收款賬戶并不是購房合同中顯示的預售資金監(jiān)管賬戶。詹平說：“我是一年內分4次向華夏幸福交的全款，每次的收款賬戶都不一樣。”

有接近華夏幸福的人士說：“停工是大家都不愿意看到的事，雅韻園之所以停工，一方面是2021年時疫情確實嚴重，另一方面，華夏幸福在2021年債務違約，雅韻園項目上的錢應該是被集團抽走了。”

債務違約之后，華夏幸福曾宣傳，“分公司自平衡”，分公司獨立承擔自己分公司內的項目，分類施策封閉管理，滿足存量項目保交付后，多出資金優(yōu)先用于發(fā)展，同時新項目和舊項目是分開的。

“這樣的做法怎么還會發(fā)生項目資金被抽走的情況呢？”記者問。

“這是債務違約之后的做法。”上述人士說。

看到停工后，雅韻園的業(yè)主們都坐不住了，開始想辦法解決。

2022年6月，他們去了相關部門反映，并很快建立了業(yè)主、政府、企業(yè)三方溝通群。在詹平看來，正是他們的堅持不懈，才令事情出現了轉機：“一開始華夏幸福是表演式復工，之后我們業(yè)主持續(xù)反映，2022年7月給了我們更詳細的施工計劃，正式復工。華夏幸福方面建立了工程進度群，會把施工進度照片視頻發(fā)群里，并且我們和華夏幸福商定每半個月開展一次線下或線上會，溝通項目進度和問題。”

而有關部門則公開回復：“為維護購房人的合法權益，大廠縣委、縣政府成立工作專班研究解決問題。工作專班責令華夏公司對大廠區(qū)域的所有延期樓盤都要制訂切實可行的施工計劃，縣住建局將加強監(jiān)督企業(yè)落實施工計劃，保證房屋質量，保證房屋交付。”

相關部門主要做了三項工作：“目前，大廠縣已成立延期交付項目工作專班，并開展了三項工作：一是指導企業(yè)籌集建設資金，督促項目建設進度；二是盤活剩余資產，增加資金籌集渠道；三是設立企業(yè)共管賬戶，保障銷售回款用于工程建設。”

對于雅韻園沒有入賬的資金監(jiān)管賬戶，“縣住建局在企業(yè)未完成繳存監(jiān)管資金的前提下，預先為購房人辦理了商品房網簽備案，已對該企業(yè)下發(fā)預售資金催繳通知，責令企業(yè)盡快補繳監(jiān)管資金，對于到期未補繳資金行為，已對其實施行政處罰，并責令其進行整改。”

但雅韻園還是經歷了一次又一次延遲交付。

綜合公開信息來看，“該項目已于2022年6月10日辦理復工手續(xù)，目前現場施工人員約100余人……建設單位承諾于2022年10月30日前進行交付”“雅韻園小區(qū)目前已全部施工完畢，住建局于2023年3月13日完成了對該項目分戶驗收工作，目前建設單位正在梳理資料，進行竣工驗收前準備工作，計劃4月30日前完成所有驗收手續(xù)，向業(yè)主進行交付。”

直至2023年6月7日，雅韻園才最終得以交付，比當時約定的交房日期幾乎晚了兩年。

“都在幫助項目解決問題”

很多知情人士為記者講述了雅韻園從停工到最終交房的更多細節(jié)。

官方匿名人士表示：“實話說，雅韻園能從停工到最終交付，算是一個比較圓滿的結果了，而且在所有大廠縣出問題的樓盤中，雅韻園的解決算是比較靠前的一個。”

“對于保交樓的資格篩選，最基礎的一條，需要是住宅項目。”

“雅韻園出現這樣的狀況，和企業(yè)自身經營有關，也和現在大廠的房地產市場相關。”

其續(xù)稱：“我可以肯定地說，各級政府都在幫助華夏幸福，甚至是幫助其協調建設施工單位、總包單位甚至是材料供應企業(yè)，盡可能地幫助企業(yè)解決問題。”

接近華夏幸福的人士則表示：“華夏幸福目前的情況大家都清楚，資金方面肯定存在壓力，政府方面確實對項目幫助很大，一起籌措了資金，最后終于是把樓交付了。”

有房地產業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者介紹：“紓困資金保交樓的大致流程是，企業(yè)拿出相對優(yōu)質的資產進行抵押，相關部門向項目提供貸款來進行工程建設。資金到賬的速度很快，但需要嚴格監(jiān)管。如果抵押資產有買家，相關部門也會迅速解押。”

記者了解到，在大廠縣，華夏幸福不僅僅是抵押，也有真金白銀的資產出售，接盤方是大廠財政局全資控股的大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司。

根據華夏幸福2022年12月9日公告，全資子公司華夏幸福（大廠）文化影視產業(yè)園投資有限公司和大廠京御房地產開發(fā)有限公司擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉讓四項資產，包括創(chuàng)新中心1.1期土地、房屋、構筑物及相應附屬設備設施及1.2期土地、大廠創(chuàng)新中心1.2期在建工程、大廠機械配件產業(yè)港土地及地上房屋、大廠檢驗認證科技港土地及地上房屋，總價款合計為6.93億元。

這筆錢“將主要為滿足公司下屬子公司開發(fā)的房地產開發(fā)項目的資金需求，確保項目交付”，為此華夏幸福“預計對公司產生約5400萬元虧損”。

中天建設作為雅韻園的建設方，也得到了一定程度的安撫。在收房現場，一位中天建設的員工抱怨道：“華夏幸福就給了一點點錢，現在交房了，但我們的錢還是沒有付清。”

早在2022年3月4日，董事長王文學現身華夏幸福春季集體開工大會，“江蘇標龍、中天建設、蘇中建設、承德格潤、大連德欣、天津諾華等資源單位主要領導”站臺，紛紛表態(tài)發(fā)言，將“風雨同舟，同進同退”。

有業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者聊過，現在房地產建設已經到了付多少錢干多少錢的地步了，舉個例子是“材料車就到工地門口了，不付款就不卸貨，寧愿再拉走也不欠賬”。

停工的人大附配套

然而，在業(yè)主們看來，僅僅交房是遠遠不夠的，項目還有很多問題需要解決。

詹平說：“當初買這里，就是看中了配套的人大附小/中（以下簡稱人大附），現在是徹底停工了。”

業(yè)主們認為，購房之前對人大附的期待并不僅僅來自開發(fā)商的宣傳，還來自大量的官方信息背書。

廊坊市人民政府官網顯示：“中國人民大學新校區(qū)大廠拓展區(qū)項目是我市積極貫徹落實京津冀協同發(fā)展國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能疏解優(yōu)質資源的項目。項目總投資50億元”。

人民大學官網也登載：“（2018年）11月25日，中國人民大學通州新校區(qū)大廠拓展區(qū)項目開工推進會在河北廊坊大廠回族自治縣舉行，由學區(qū)、園區(qū)和社區(qū)等組成的人民大學通州新校區(qū)大廠拓展區(qū)項目正式開工建設，標志著校地雙方在人才培養(yǎng)、教育發(fā)展、科技創(chuàng)新、文化產業(yè)等方面的全方位合作步入全面正式實施階段。”

記者在雅韻園交房現場看到，小區(qū)旁就是人大附校園，但現在只有孤零零的水泥框架，目前是停工狀態(tài)。

詹平告訴記者：“大廠信訪局的領導回復我們，人大附的事情還在推進中，但什么時候能建成招生，這不敢保證。”

大廠縣人民政府官網在回復留言時表示：“由于華夏幸福集團已無力承擔后續(xù)建設工作，但其相關手續(xù)和已形成的資產均在其子公司名下。推進后續(xù)建設需要厘清債權債務關系，進行資產移交及手續(xù)劃轉。期間，我縣就中國人民大學新校區(qū)大廠拓展區(qū)小學部續(xù)建工作多次與華夏集團進行溝通，雙方正在就如何推動后續(xù)建設進行磋商。我縣將積極推進，力爭盡快與華夏集團達成一致意見，爭取早日復工。”

不過，在雅韻園交房現場，華夏幸福依舊打出了“人大附”的廣告牌，房源標價是每平方米“16500元”。

“買這里就是看中了人大附的配套，我認為有了這所學校，房子才值錢，以后才能升值，華夏幸福也是這么宣傳的，所以人大附不能落地，我們不能接受。”詹平說。

之所以這么看重房產價值，記者在信訪現場了解到，很多業(yè)主本身就是投資客。

這些付了全款的天南海北的購房人，一些是華夏幸福的老業(yè)主，在大廠已經有房產的購房人需要開發(fā)商進行一些列操作“繞過”監(jiān)管，才能順利地買到雅韻園。

詹平回憶：“我是早前買的華夏幸福潮白河英國宮，當時房價5000多元/平方米，這套算是賺了，而且房子質量還不錯，銷售給我推銷雅韻園的時候，承諾幫忙給辦購房資質，我就買了。”

在回答記者為何要千里迢迢在大廠買房時，一位來自內蒙古的業(yè)主直接說：“為了投資，有了人大附就能升值。”當然也有業(yè)主表示自己有孩子需要入學，正在焦急地等待。

只是，如今大廠的房價并沒有比詹平購房時的15697元/平方米變動多少，市場反倒有所下降，“目前來看，這套算我走眼了”。

中指研究院百城價格指數顯示，5月廊坊新建住宅價格環(huán)比下跌0.01%，樣本均價11618元/平方米；二手房價格環(huán)比下跌0.09%，樣本均價11768元/平方米。

而具體到大廠片區(qū)，據安居客，二手房目前掛牌均價11822元/平方米，同比去年下跌10.84%。在今年1月達到13864元/平方米高點后，大廠片區(qū)房價又開始回落，至目前約12703元/平方米。

在貝殼找房，目前大廠在售7844套二手房，還有不少掛牌1年甚至2年的房源。最低一套掛牌價僅25萬元，47.71平方米，折合單價5240元/平方米。

難下的房本

問題還遠不止人大附。

信訪之前，有一個消息在業(yè)主們中間流傳，“雅韻園的地塊被抵押，導致無法順利辦理房產證”。對于房產證，業(yè)主們簽署的補充協議規(guī)定，交房之后超過700個工作日辦理完成。

詹平轉述信訪部門的回復則是：“是否抵押問題需要具體查詢，但在合同規(guī)定期限內辦理房產證沒有問題。”

詹平說，補充合同中還有明顯有失公允之處：“購房人如果晚收房或者退房，要最高承擔房價20%的違約金，而對開發(fā)商晚交房則規(guī)定的責任特別輕，明顯不公正，我們希望對這一條進行修改。”

但接近華夏幸福的人士表示：“這種補充條款是一些區(qū)域的同行做法，是否可以修改需要開發(fā)商內部協調。”

在大廠縣的信訪后，詹平并沒有得到想要的答案，即使是去雅韻園自己的房子中看了一圈，開了開燈、摸了摸墻，他以及一大部分業(yè)主仍選擇拒絕收房，他們認為目前的狀況還不能收房，他們將選擇繼續(xù)信訪或者起訴。

（應受訪者要求，文中人物系化名）

記者|王佳飛

編輯|段煉 陳夢妤 蓋源源

校對|何小桃

封面、內文圖源| 每經記者 王佳飛 攝

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