武漢新房成交坐“過山車”，“降價(jià)跑量”成常態(tài)，有樓盤最高跌價(jià)達(dá)5成

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 段煉 魏文藝 蓋源源    

5月舉行的第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會(huì)，無疑給武漢樓市點(diǎn)了一把火。就在5月31日，武漢房交會(huì)組委會(huì)宣布，為滿足廣大購房群眾和開發(fā)企業(yè)的需求，本屆房交會(huì)將延長15天至6月15日結(jié)束。

從“金三”的成交量大增，到“銀四”的大幅下跌，再到“紅五月”的強(qiáng)勢反彈，近幾月的武漢樓市可謂跌宕起伏，似上演“過山車”。

據(jù)武漢住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份武漢新建住房網(wǎng)簽銷售套數(shù)7487套，環(huán)比3月的14643套大幅減少48.87%；不過隨著房交會(huì)的舉行，5月新房成交出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈。5月武漢新建商品住房成交14088套，環(huán)比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量。

5月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪調(diào)查了武漢多個(gè)樓盤項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)冷熱不均，有高端豪宅項(xiàng)目甚至 開盤“日光”，而對于大多數(shù)剛需項(xiàng)目而言，打折銷售仍是普遍選擇，特別是部分出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目甚至基本處于了停滯狀態(tài)。

武漢城市建筑 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝?

多盤“降價(jià)跑量” 有項(xiàng)目最高跌價(jià)5成

通幾天的實(shí)地走訪調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，雖然5月份武漢樓市成交量有所回反彈，但在硚口區(qū)、江岸區(qū)、洪山區(qū)等多個(gè)熱門板塊，不少樓盤項(xiàng)目的銷售策略仍然是“降價(jià)跑量”。

龍湖攬境是龍湖在硚口區(qū)古田板塊打造的首個(gè)近百萬平方米大盤綜合體。記者于周六下午3點(diǎn)到達(dá)該項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)售樓部里坐滿了正在咨詢的購房者。

“周末到訪情況還不錯(cuò)。”項(xiàng)目置業(yè)顧問李成告訴記者，春節(jié)后項(xiàng)目整體成交情況相比去年有所上升，特別是2-3月情況最好，“這兩個(gè)月已經(jīng)有所下降了?！?/span>

據(jù)李成介紹，目前項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，最快將于6月底交房?！艾F(xiàn)在首套房利率只有3.9%，還能免契稅，我們項(xiàng)目現(xiàn)在還有很多優(yōu)惠措施?！?/span>

以一套建面143平方米的四房為例，原單價(jià)16185元/平方米、總價(jià)約230萬元，但只要馬上定房就可享受98折，三天內(nèi)付清首付款還可享受97折及清盤優(yōu)惠97折的優(yōu)惠。此外，在限定時(shí)間里還可享受三江航天專屬團(tuán)購優(yōu)惠97折扣，以及購買地下車位直接減7萬元?！八袃?yōu)惠算下來，這套房總價(jià)只要約205.6萬元，單價(jià)14476元，相當(dāng)于打了9折還多，總體優(yōu)惠了24萬元。”

武漢龍湖攬境售樓部的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

在距離該項(xiàng)目約3公里的華發(fā)?都薈天地銷售中心，雖然已是下午快6點(diǎn)了，但現(xiàn)場仍然坐滿了前來看房者。據(jù)公開資料，該項(xiàng)目地塊于2020年底被華發(fā)以底價(jià)74.69億元獲得，樓面地價(jià)11164.42元/平方米。根據(jù)出讓文件要求，競得人須先行啟動(dòng)規(guī)劃中學(xué)建設(shè)，且在掛牌成交后的20個(gè)月內(nèi)完成建設(shè)并交付。另外，需配建1所24班小學(xué)、2所幼兒園總班數(shù)不少于18班。

“我們在售房源面積在84-137平方米，價(jià)格整體優(yōu)惠后約18500元/平方米。”項(xiàng)目置業(yè)顧問張瑤告訴記者，由于項(xiàng)目自身要配建小學(xué)和初中，對很多家庭都具有吸引力。“雖然人氣沒有2-3月時(shí)高，但相比其他項(xiàng)目來說還是要好很多?！?/span>

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目在2022年下半年曾一度降價(jià)出售，優(yōu)惠后的均價(jià)不到17000元/平方米。在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，“這個(gè)價(jià)格可以說是在虧本賣了，就算是現(xiàn)在價(jià)格上漲了一些，但利潤還是很低?！?/span>

“從我們項(xiàng)目近段時(shí)間到訪和成交情況來看，這個(gè)月環(huán)比應(yīng)該是有所下降的?！痹谀嘲購?qiáng)房企位于武漢洪山區(qū)白沙洲板塊項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人許策告訴記者，可能此前一個(gè)月能賣20多套，但這兩個(gè)月就只能賣到10來套。

記者來到該項(xiàng)目現(xiàn)場時(shí)正值周五下午，在記者采訪的一個(gè)多小時(shí)里，該項(xiàng)目現(xiàn)場并未有客戶前來咨詢。

“與周邊其他幾個(gè)項(xiàng)目相比，我們這幾個(gè)月的成交情況還算是比較好，部分項(xiàng)目由于公司資金問題爆雷的，銷售就已基本處于停滯狀態(tài)?！辈贿^許策也直言，項(xiàng)目現(xiàn)在的銷售價(jià)格肯定是打了折的。

據(jù)許策介紹，他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目屬于剛需產(chǎn)品，2021年10月開盤時(shí)毛坯均價(jià)為12500元/平方米，但現(xiàn)在項(xiàng)目精裝房的均價(jià)是13000元/平方米。“我們的精裝標(biāo)準(zhǔn)是2000元/平方米，現(xiàn)在價(jià)格就相當(dāng)于打了9折?！?/span>

“打折是整個(gè)區(qū)域項(xiàng)目普遍存在的情況?！痹S策向記者透露，周邊3公里范圍內(nèi)項(xiàng)目售價(jià)與去年底相比，基本打8折。

但在許策看來，這并不算多。“三環(huán)外甚至稍微再遠(yuǎn)的地方，個(gè)別項(xiàng)目原來（去年）的銷售價(jià)格在9000-10000元/平方米，但今年價(jià)格降到了6000甚至5000元/平方米，降幅最高能達(dá)到了50%。主城區(qū)的一些項(xiàng)目雖然沒有直接對外輸出價(jià)格降了，但實(shí)際上網(wǎng)簽價(jià)格相比于備案價(jià)格也是有所下降的?！?/span>

線上房交會(huì) 給武漢樓市添了一把火

事實(shí)上，面對新房市場成交回落，武漢市相關(guān)部門也在為提振市場而努力?；诖?，武漢從5月1日起舉辦第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會(huì)，為期一個(gè)月。

在房交會(huì)期間，武漢市相關(guān)部門給出了維修資金補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等多項(xiàng)購房利好政策。如在武漢市二環(huán)線外購買新建商品住房的，給予維修資金補(bǔ)貼，其中購買首套住房的全額補(bǔ)貼，購買第二套住房的補(bǔ)貼50%；在武漢市新城區(qū)購買新建商品住房的，除維修資金補(bǔ)貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補(bǔ)貼，對購買第二套住房的再給予50%契稅補(bǔ)貼。

記者了解到，在房交會(huì)期間，包括武漢城建集團(tuán)、保利發(fā)展、楚天地產(chǎn)等在內(nèi)的房企紛紛推出了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。如城建集團(tuán)聯(lián)動(dòng)旗下34個(gè)樓盤，活動(dòng)期間前1000名成功認(rèn)購者每套房源可獲補(bǔ)貼5萬元，認(rèn)購已交付房源補(bǔ)貼一年物業(yè)費(fèi)，還有價(jià)值6萬元的車位優(yōu)惠券；保利庭瑞?閱江臺(tái)在房交會(huì)期間可專享九八折、現(xiàn)場簽約九九折和按時(shí)簽約九八折三重優(yōu)惠；保利?時(shí)光印象除了留漢人才可享專屬的九五折優(yōu)惠外，還有到訪禮、特價(jià)房和車位券等一系列讓利舉措。

來源：安居客武漢

雖然在在房交會(huì)開幕的前三天，武漢市商品房住宅成交量分別僅為98套、112套、87套。但假期后成交量迅速反彈，在5月7日當(dāng)天的網(wǎng)簽量達(dá)到了766套，5月30日當(dāng)天的網(wǎng)簽量甚至突破千套，達(dá)到1010套，也年內(nèi)武漢新房日成交量首破千套。

整個(gè)5月份，武漢新建商品房成交16148套，其中新建商品住房成交14088套，環(huán)比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量（14643套）。

據(jù)介紹，此次房交會(huì)線上展會(huì)于5月1日啟幕，截至5月31日，房交會(huì)線上平臺(tái)累計(jì)瀏覽量71萬次，累計(jì)用戶數(shù)2.3萬。線上累計(jì)成交10838套，網(wǎng)簽面積127.8萬平方米，金額194.2億元。

就在5月31日，武漢房交會(huì)組委會(huì)宣布，為滿足廣大購房群眾和開發(fā)企業(yè)的需求，進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會(huì)將延長15天，至2023年6月15日結(jié)束。

“政策更多的是利好于二環(huán)以外的剛需項(xiàng)目?！蔽錆h當(dāng)?shù)匾黄髽I(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，對于二環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目特別是高端項(xiàng)目利好作用很有限。

直播獲客“慘淡” 多數(shù)樓盤依賴渠道銷售

值得注意的是，在今年2、3月武漢市場行情好轉(zhuǎn)時(shí)，有部分樓盤項(xiàng)目收回了此前的折扣點(diǎn)數(shù)。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，包括位于王家灣板塊的中鐵建花語汀瀾、丁字橋板塊的萬科新都會(huì)、天地雅園等超15個(gè)項(xiàng)目，在3月時(shí)曾收回至少3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，但隨之而來的則是周均到訪客流量的迅速下滑，最高下降幅度超過了50%。“前期低迷型城市當(dāng)前漲價(jià)基礎(chǔ)不穩(wěn)，一旦價(jià)格上行基本都會(huì)帶來成交量的回調(diào)?！?/span>

而當(dāng)下略顯疲軟的市場環(huán)境和購房者濃厚的觀望情緒，也讓堅(jiān)守在售樓部的開發(fā)商置業(yè)顧問和渠道經(jīng)紀(jì)人，開始在不同平臺(tái)尋找新的流量密碼。

記者在走訪位于武漢東西湖區(qū)某頭部房企項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目展示中心除一位工作人員帶著前來面試的置業(yè)顧問熟悉環(huán)境外，并無其他訪客，中介渠道也因工作空閑，只安排了一位內(nèi)場值班人員。

武漢某在建樓盤項(xiàng)目?圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

該項(xiàng)目置業(yè)顧問劉文向記者介紹，他們獲客依賴中介分銷比較大?！罢急饶苓_(dá)到50%左右吧，我們項(xiàng)目今年自己也開始在抖音直播賣房，但效果并不是很好?！睋?jù)其透露，剛開始直播時(shí)觀看的人也沒有，就喊項(xiàng)目上的人到直播間充當(dāng)“水軍”評論、轉(zhuǎn)發(fā)?！皥?jiān)持了兩三個(gè)月了，這個(gè)月開始自然客流增多，每天都會(huì)有客戶留下電話，不過打過去很多都是裝修、家居公司的，希望后期交房能有合作?！?/span>

記者了解到，目前武漢已有多個(gè)樓盤項(xiàng)目通過直播方式賣房?！拔覀兪菑募瘓F(tuán)層面就要求每個(gè)項(xiàng)目今年都要直播?！痹谠S策看來，直播主要還是增加項(xiàng)目的知名度，“讓客戶知道有我們這個(gè)項(xiàng)目、在賣什么產(chǎn)品，尤其是在當(dāng)下公司因?yàn)橘Y金問題沒有與渠道進(jìn)行合作，獲客渠道只能靠項(xiàng)目自身想辦法的情況下?！?/span>

“現(xiàn)在一場直播能有100人觀看就不錯(cuò)了?！眳鞘悄嘲購?qiáng)房企武漢區(qū)域的相關(guān)負(fù)責(zé)人，他告訴記者，公司也是每個(gè)項(xiàng)目都在直播?！跋鄬τ谄渌麉^(qū)域項(xiàng)目直播觀看人數(shù)僅個(gè)位數(shù)情況來看，我們還算好的，有時(shí)能同時(shí)有50人以上在觀看?！?/span>

不過相對于自行開發(fā)獲客渠道，當(dāng)前武漢絕大多數(shù)項(xiàng)目對分銷渠道的依賴性依然很高。“尤其是一些本地央國企項(xiàng)目，如武漢城建、武漢城投的，70%-80%甚至最高能達(dá)到90%以上銷售要依靠渠道。”許策告訴記者，一般來說，傭金比例是4-5個(gè)點(diǎn)，但有的項(xiàng)目最高能有6個(gè)點(diǎn)。

豪宅不愁賣 有單價(jià)6萬元+項(xiàng)目開盤“日光”

不過，與普通住宅市場下行的情況下，武漢高端市場卻是另一番情景。

5月24日，武漢天地云廷三期T3/T4號樓開盤，推出117套面積在325-350平方米的房源，開盤當(dāng)日即宣告售罄。據(jù)了解，半年時(shí)間里該項(xiàng)目備案價(jià)較前一期上漲了19086元/平方米，最高售價(jià)達(dá)7.82萬元/平方米，整體均價(jià)達(dá)65868元/平方米。這也是武漢首個(gè)備案均價(jià)突破6萬元/平方米的項(xiàng)目。

5月中旬的一天下午3點(diǎn)左右，記者在位于武漢二七濱江板塊的新希望D10項(xiàng)目現(xiàn)場看到，售樓部里坐滿了正在咨詢的購房者，還不時(shí)有新的人群進(jìn)入。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目P1P3地塊最后1棟住宅在近期推出，156套房源全是建面約210平方米的套四戶型，相較于2022年10月初開盤時(shí)的備案均價(jià)46100元/平方米，新推樓棟價(jià)格每平方米有超過3000元的上漲。

新希望D10項(xiàng)目售樓部的看房者?圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

“今年我們明顯感覺到，二三月份不管是豪宅還是剛需整體市場是回暖的，到3月底、4月初，市場就慢慢開始往下落了，但今年武漢豪宅市場比較穩(wěn)定，沒有大起大落?！币幻駹I房企武漢區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人王芝告訴記者，她們公司在二七濱江板塊開發(fā)的項(xiàng)目套均800萬元以上，但今年以來在沒有新開盤的情況下，月均成交量能維持在20套左右。

“據(jù)我了解，區(qū)域板塊內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目成交情況都還不錯(cuò)，每個(gè)項(xiàng)目在同一時(shí)期推出的產(chǎn)品面積段都有一定的差異性，能及時(shí)補(bǔ)足市場所缺，給不同客戶群體不同的選擇?！?/span>

武漢當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)大家顧問統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-4月，武漢單價(jià)4萬元以上住宅產(chǎn)品在僅有434套新增供應(yīng)的情況下，累計(jì)成交637套，成交量占到去年全年的49%，供求比僅0.57。而截至到5月22日，武漢單價(jià)4萬元+豪宅成交備案數(shù)量已達(dá)到2022年整年的約67%。

值得注意的是，被稱為武漢豪宅“七朵金花”（長江中心、華潤瑞府、中信泰富濱江金融城、武漢沙湖中心、保利天君、復(fù)星外灘中心、新希望D10天元）項(xiàng)目的備案均超過70套。如長江中心項(xiàng)目備案166套房源，其中一套位于項(xiàng)目R5號樓60層的406.5平方米房源，備案單價(jià)52066元/平方米，備案總價(jià)超2000萬元，這也是自2018年以來武漢第15套備案總價(jià)超2000萬元的非別墅住宅。

建設(shè)中的武漢長江中心項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

除了新房，武漢豪宅二手房亦表現(xiàn)的可圈可點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，武漢全市單價(jià)4萬元以上二手房累計(jì)成交393套，占了去年全年成交量的56%，創(chuàng)下2019年以來的歷史新高，千萬級豪宅最高成交價(jià)達(dá)到了7.2萬元/平方米。

“我們?nèi)ツ耆胧械臅r(shí)候市場情況不是很好，價(jià)格定得也不高，今年我們不會(huì)一味要求去化，主要目標(biāo)就是做溢價(jià)。”王芝說。

二手房價(jià)同比“14連降” 學(xué)區(qū)房也抗不住

值得一提的是，雖然武漢豪宅二手房市場價(jià)格有所上漲，但整體來看，降價(jià)仍是武漢二手房市場的主流。

據(jù)貝殼指數(shù)，4月份武漢二手房平均房價(jià)為16286元/平立米，環(huán)比上月下降0.9%，同比去年下降5.8%，掛牌價(jià)和貝殼指數(shù)呈現(xiàn)出同步下降趨勢。

“每年3、4月都是學(xué)區(qū)房的成交高峰，但之后成交情況就會(huì)慢下來，這兩個(gè)月我們已經(jīng)明顯感覺到了來看二手房的人少了很多?！蔽錆h江岸區(qū)一門店經(jīng)紀(jì)人鄧瑤告訴記者，這個(gè)月因?yàn)橛蟹拷粫?huì)的政策，成交量會(huì)好一點(diǎn)，但跟3月比還是有一定差距。

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：3月武漢二手房成交12786套，環(huán)比上漲約70%，同比漲幅高達(dá)約110%；4月成交12405套，成交量同比增加約95%，占到武漢市住宅交易總量的58.49%。這是武漢連續(xù)兩個(gè)月二手房成交破萬套，并反超新房。

近一年武漢二手房掛牌均價(jià)走勢 數(shù)據(jù)來源：房天下研究院

但從與銷量相對的庫存來看，今年武漢的二手房掛牌量已接近18萬套，與新房不相上下，并有不斷增長的趨勢。這也導(dǎo)致二手房價(jià)格不斷下調(diào)。

以江岸區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)房旭秀星匯君泊為例，其對應(yīng)的學(xué)校為武漢市實(shí)驗(yàn)博雅小學(xué)，目前在售的一套90平方米小套三房源，2022年10月掛牌，業(yè)主已先后降價(jià)8次，目前售價(jià)188萬元，掛牌單價(jià)20997元/平方米。而記者查詢獲悉，這套房源初掛盤價(jià)為229萬元，降價(jià)已超過了40萬元。而同小區(qū)掛牌的70套房源，從掛牌至今價(jià)格也有不同程度的下調(diào)。

同屬于江岸區(qū)的融科天城，業(yè)主也普遍下調(diào)了二手房出售價(jià)格。如近期融科天城四期成交了一套建面141.86平方米房源，同樣是在2022年10月掛牌，在經(jīng)歷231天5次調(diào)價(jià)后，該房源最終以505萬元的價(jià)格成交，相比業(yè)主598萬元的預(yù)期價(jià)格下降93萬元。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份武漢二手房住宅價(jià)格同比下跌3.5%，相比上月下跌幅度有所收窄，但這已是武漢二手房價(jià)格連續(xù)14個(gè)月同比下跌，說明武漢二手房市場仍在下探。

另據(jù)據(jù)房天下研究院監(jiān)測，5月武漢二手房掛牌均價(jià)為16891元/平方米，環(huán)比上漲1.99%，同比則下跌5.30%。

來源：武漢市教育局官網(wǎng)

不過，值得一提的是，就在5月31日，武漢市教育局公布了2023年武漢市各區(qū)義務(wù)教育公辦學(xué)校入學(xué)劃片，或許會(huì)在一定程度上激活武漢的學(xué)區(qū)房市場。

如在武漢光谷片區(qū)，隨著部分新樓盤陸續(xù)交付入住，一些小學(xué)在服務(wù)范圍不變的情況下新增了服務(wù)小區(qū)。如光谷第六小學(xué)新增旭輝千山凌云二期小區(qū)，光谷第八小學(xué)新增華潤昆侖御小區(qū)，光谷第十四小學(xué)新增美的云筑小區(qū)，光谷第十六小學(xué)新增中城龍湖森林小區(qū)，光谷第十七小學(xué)新增南山府、南山天樾、民發(fā)·盛特區(qū)小區(qū)，光谷第十八小學(xué)新增光谷正榮府、新希望錦粼九里小區(qū)，光谷第二十六小學(xué)新增武漢璽院小區(qū)等。

（應(yīng)受訪者要求，文中李成、張瑤、許策、劉文、吳石、王芝、鄧瑤均為化名）

記者|陳利

編輯|段煉 魏文藝?蓋源源

校對|程鵬

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