物企發(fā)力第二增長曲線 看好“物業(yè)+生活”服務(wù)模式

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》指出，要落實(shí)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與提供基本養(yǎng)老服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)因地制宜提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

事實(shí)上，作為上市物企增值服務(wù)構(gòu)成的一部分，此前已有包括綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等多家物企布局社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，主要為業(yè)主提供包含助餐、日間照料、精神關(guān)愛、健康護(hù)理、適老化改造等在內(nèi)的11類服務(wù)，而日間照料、健康護(hù)理是社區(qū)養(yǎng)老集中布局業(yè)務(wù)之一。

另據(jù)中指院發(fā)布的《2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)報(bào)告》顯示，2022年百強(qiáng)物企增值服務(wù)收入占比為18.22%，其中業(yè)主增值服務(wù)均值約1.65 億元，同比增長6.57%，前景依舊廣闊。

“隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好及居民追求美好生活的預(yù)期不斷提升，業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)的需求亦將提升。”中指研究院分析指出，政策層面鼓勵(lì)物企進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域，支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新，積極探索“物業(yè)+生活”服務(wù)模式，“我們?nèi)匀豢春?023年物企此類業(yè)務(wù)收入的持續(xù)增長。”

2023年5月24日，北京，一場北京養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)發(fā)展活動(dòng)中展示的養(yǎng)老家居設(shè)備 視覺中國圖

養(yǎng)老服務(wù)處探索階段

作為距離社區(qū)最近的服務(wù)機(jī)構(gòu)，受政策利好、企業(yè)新業(yè)務(wù)拓展等多方面推動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正成為社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)主要提供方之一。

但實(shí)際上，當(dāng)前能提供養(yǎng)老服務(wù)的物企并不多。據(jù)克而瑞物管監(jiān)測顯示，目前僅有綠城服務(wù)、世茂服務(wù)、保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、奧園健康等10余家上市物企在養(yǎng)老服務(wù)方面有所涉足，其中只有6家提及居家養(yǎng)老、上門服務(wù)，占比不足10%。從已布局的企業(yè)來看，居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展也主要是依托社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的延伸服務(wù)，進(jìn)展緩慢。

以綠城服務(wù)為例，作為較早一批開始布局養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)，其早在2010年就開始探索社區(qū)養(yǎng)老生活服務(wù)，并成立了全資子公司綠城椿齡康養(yǎng)集團(tuán)。

“公司目前主要業(yè)務(wù)有康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營以及社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，形成從康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)到運(yùn)營服務(wù)落地的完整閉環(huán)，構(gòu)建完善的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。”綠城服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人5月25日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)也將是椿齡康養(yǎng)未來重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。

不過，該負(fù)責(zé)人也指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有常駐社區(qū)、貼近居民、響應(yīng)快速等服務(wù)優(yōu)勢，“但也缺少政策實(shí)施過程中閉環(huán)的機(jī)制，‘物業(yè)+養(yǎng)老’是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。”

2022年報(bào)顯示，目前綠城服務(wù)已逐步建立了以居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老及康養(yǎng)社區(qū)為主要產(chǎn)品，以“物業(yè)+養(yǎng)老”及“頤養(yǎng)+康護(hù)”等主要模式的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系，公司2022年在以此為主的居家生活服務(wù)方面營收2.56億元，占總收入約9%，同比上漲約32.5%。

除了綠城服務(wù)，世茂服務(wù)也在其2022業(yè)績報(bào)告中表示，2022年養(yǎng)老業(yè)業(yè)務(wù)收入同比增長近5倍，目前其養(yǎng)老服務(wù)熙堂業(yè)務(wù)已覆蓋23座城市超30萬人；弘陽服務(wù)管理層則在2022年業(yè)績會(huì)上表示，將結(jié)合已布局的“魅力街道，向美而生”策略，逐步落地社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，積極響應(yīng)政府號召的同時(shí)謀求新的盈利增長點(diǎn)；奧園健康則以社區(qū)養(yǎng)老為入口，通過線上線下一站式醫(yī)療服務(wù)平臺，以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為特色，通過加入“醫(yī)共體”實(shí)現(xiàn)與周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)信息共享。

“目前對物業(yè)公司而言社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)仍處于探索階段，大多數(shù)企業(yè)都在探索和嘗試，還沒有達(dá)到一定的業(yè)務(wù)體量。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟5月25日通過微信向記者分析指出，當(dāng)前物業(yè)公司在開展養(yǎng)老服務(wù)還存在不少難點(diǎn)：首先就在于當(dāng)前社區(qū)養(yǎng)老并沒有成熟的業(yè)務(wù)開展模式，而養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)性強(qiáng)，需要在健康、醫(yī)療、安全、應(yīng)急處理等各方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)并配備專業(yè)人員，但大多數(shù)物業(yè)公司還不具備這樣的條件；同時(shí)，物企缺乏對業(yè)主更為詳盡的養(yǎng)老需求畫像，導(dǎo)致在業(yè)務(wù)開展需求匹配度不高，“養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用也是業(yè)主重要的考慮因素，收費(fèi)、定價(jià)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面物企同樣面臨挑戰(zhàn)。”

“能抓住機(jī)遇率先形成成熟業(yè)務(wù)模式的企業(yè)則能脫穎而出。”在牛曉娟看來，這就要求物企首先要與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)建立合作，引入專業(yè)人才，填補(bǔ)該業(yè)務(wù)板塊的資源和人才的空白，并對所服務(wù)的業(yè)主開展深入的養(yǎng)老需求調(diào)研，刻畫詳細(xì)的用戶畫像，推出相應(yīng)的服務(wù)類型。“利用政策紅利，爭取獲得相關(guān)部門的補(bǔ)貼以緩解業(yè)務(wù)開展的資金壓力，在實(shí)踐中制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)收費(fèi)的具體機(jī)制。”

看好“物業(yè)+生活”模式

事實(shí)上，對于物企而言，養(yǎng)老服務(wù)僅是其增值服務(wù)業(yè)務(wù)的一部分，社區(qū)零售、社區(qū)教育等也逐漸發(fā)展成為物企增值服務(wù)的一部分。

作為當(dāng)前上市物企著力打造的“第二增長曲線”，增值服務(wù)特別是來自開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)（包括協(xié)銷服務(wù)、咨詢服務(wù)等）門檻低、毛利率高，在樓市銷售旺盛時(shí)，這一業(yè)務(wù)需求“源源不斷”，為物企帶來了相當(dāng)大的業(yè)務(wù)支撐；與業(yè)主關(guān)聯(lián)度較高社區(qū)增值服務(wù)則能夠不斷縱向挖掘，想象空間巨大。

根據(jù)中指院發(fā)布的《2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)報(bào)告》，2022年百強(qiáng)物企增值服務(wù)收入占比為18.22%，較2021年的21.52%下降了3.3%，增值服務(wù)收入于近三年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，而轉(zhuǎn)負(fù)原因主要為其中的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑嚴(yán)重，其中主要的案場及經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入受到?jīng)_擊，基礎(chǔ)物管仍為物企收入的固本之源。

不過，增值服務(wù)中業(yè)主增值服務(wù)前景依舊廣闊，2022年百強(qiáng)企業(yè)的業(yè)主增值服務(wù)均值約1.65億元，同比增長6.57%。業(yè)主增值服務(wù)一般包括空間運(yùn)營服務(wù)，業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)（房屋經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)等），社區(qū)生活服務(wù)（社區(qū)零售、家政服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等）以及其他服務(wù)。

需要指出的是，在盈利越來越難的情況下，業(yè)務(wù)的可持續(xù)性越來越得到重視，多家物企對增值業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行調(diào)整，并依托自身及子公司優(yōu)勢，將資源向具有可持續(xù)性、擅長的業(yè)務(wù)傾斜。

如世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰在2022年業(yè)績會(huì)上就表示，公司現(xiàn)在更聚焦在具有成長性的C端業(yè)務(wù)上面，資源配置也相應(yīng)地往C端業(yè)務(wù)上面作一些傾斜。

其所謂“C端業(yè)務(wù)”，是指基于流量的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，統(tǒng)稱為“用戶+”的業(yè)務(wù)。目前世茂服務(wù)的“用戶+”業(yè)務(wù)已形成新零售、養(yǎng)老、托育和團(tuán)餐這四類，由四個(gè)專業(yè)公司來承接。目前，世茂服務(wù)已圍繞四個(gè)業(yè)務(wù)打造了多個(gè)領(lǐng)先的自主品牌。

再如保利物業(yè)，2022年“完成增值服務(wù)多賽道機(jī)會(huì)挖潛向產(chǎn)業(yè)精耕模式的轉(zhuǎn)變，聚焦到家服務(wù)、美居服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等核心板塊。”

“2022年隨著行業(yè)規(guī)模及營收增速的放緩，業(yè)主增值服務(wù)的發(fā)展也呈現(xiàn)新的特點(diǎn)。業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)由‘從無到有’向‘從有到優(yōu)’發(fā)展，形成各具特色的‘錦上添花’類業(yè)務(wù)。”中指研究院分析指出。物企發(fā)展業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)空間依然較大，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好及居民追求美好生活的預(yù)期不斷提升，業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)的需求亦將提升。同時(shí)，政策層面鼓勵(lì)物企進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域，支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新，積極探索“物業(yè)+生活”服務(wù)模式，“我們?nèi)匀豢春?023年物企此類業(yè)務(wù)收入的持續(xù)增長。”

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