拆遷補償300萬，百年老房、無主房……項目10年仍未動工，廣州舊改有多難？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤 蓋源源    

“XX退場，合生進場”“合生346億元拿下最大舊改項目”……

過去這兩年，廣州舊改市場的大主角可能只有一個。

2021年-2022年，當其余絕大多數(shù)民營房企由于內(nèi)外因素紛紛退出或暫停廣州舊改時，合生創(chuàng)展選擇大手筆掃貨，進入多個舊改項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前合生創(chuàng)展在廣州已經(jīng)攬下十余個舊改項目。

合生創(chuàng)展手握的大部分都是好地，長期以來給市場的印象是“隱形地主”，但“開發(fā)緩慢”。同理，舊改的A面是高利潤率、高貨值，B面則是進程緩慢、周期漫長。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查合生創(chuàng)展位于廣州的舊改項目發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展在財務報表上有體現(xiàn)的（即已確權）項目多數(shù)進度不及預期。比如，廣州海珠區(qū)前進路項目，從2012年確認合作主體為合生創(chuàng)展至今，目前依舊停滯于簽約階段。

記者2019年也曾實地走訪過前進路改造項目，將近3年過去，區(qū)域內(nèi)并沒有多少變化，大部分居民仍在正常居住，商鋪有些關閉了，有些還在正常運營，只是催促簽約的紅色標語多了起來，“疫情后舊改提檔加速”“前進路改造，火力全開”……

耗時8年后，簽約7成多

在廣州市海珠外國語實驗中學對面，從一個沒有路牌、沒有門牌的水泥門往里走幾分鐘，就能看到前進路項目改造工作組辦公室。這里不是城中村，但因房屋年代久遠，這個叫云桂村的地方絕大多數(shù)房屋都較為破舊，還有不少磚房。

前進路（云桂村）改造項目范圍為廣州市海珠區(qū)前進路以南、聚龍大街以北、南園新村以東、云桂大街以西地段，用地面積約5.43萬平方米，用地性質(zhì)為住宅用地。

在廣州鋪開的舊改版圖中，前進路項目是合生創(chuàng)展為數(shù)不多在年報上有所體現(xiàn)的城市更新項目。2012年8月，合生創(chuàng)展成為這一項目的合作企業(yè)，2015年正式進入拆遷補償協(xié)議簽訂階段。

近期，記者以購房者身份從前進路項目改造工作組辦公室相關工作人員處了解到，現(xiàn)在整體簽約率大概有7成多，項目分為5個片區(qū)，具體到每個片區(qū)的簽約率各有不同。

據(jù)廣州市2021年7月發(fā)布的《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》，簽訂房屋搬遷補償安置協(xié)議的權利主體達到80%以上的，實施主體方可啟動房屋拆除工作。

記者從現(xiàn)場了解到，合生創(chuàng)展方面為了推動簽約，也拿出了各種獎勵，“即時簽約獎2萬元，搬遷獎勵5萬元；后續(xù)若所在片區(qū)戶數(shù)總簽約率達70%，對片區(qū)符合條件的居民再發(fā)放1000元/平方米整體簽約獎勵。”

貨幣補償最高可補到5萬元/平方米，對比2015年的初始賠償標準幾乎翻2倍。此外，除原址回遷之外，合生創(chuàng)展目前還提供了異地永遷的選擇，均為合生創(chuàng)展的項目，但都是黃埔、增城的住宅，距離主城區(qū)較遠，或是海珠區(qū)的公寓。

云桂村居民陳發(fā)（化名）告訴記者，他們家的房子建成已經(jīng)有50多年了，家里人一直住在這里，很多居民跟他一樣都不愿意搬走。他們家一套60平方米的房子是幾個兄弟姐妹共有的，拆遷的話他只能分到十幾平方米，按5萬元/平方米的補償標準他一共只能獲賠幾十萬元，這樣的賠償額很難在廣州再買一套新房，更不用說是在海珠區(qū)。

記者從周邊中介了解到，前進路附近區(qū)域的二手房掛牌均價多在2.5萬元-4萬元/平方米，加裝電梯的老小區(qū)總價最便宜大約也要100萬元起。

熟悉前進路改造項目的人士曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這一項目之所以推進緩慢，是這一片區(qū)有平房超過百年歷史且屋主已經(jīng)出國聯(lián)系不上；部分物業(yè)確權較難，也對項目推進造成了影響。

這與記者在現(xiàn)場了解到的情況一致，項目房屋歸屬類型復雜，有華僑房屋、無主房、無產(chǎn)權房等等。

900億的誘惑

合生創(chuàng)展2022年年報顯示，前進路項目從2023年-2025年都無預計完工面積，2026年預計完工面積為208,863平方米，較2021年年報的預計時間又再推遲了一年。

今年3月，海珠區(qū)公布2023年重點建設項目計劃，58個區(qū)重點建設項目均已列入《廣州市2023年“攻城拔寨”項目計劃》，年度計劃投資約180億元。在城市更新項目中，前進路項目還處于前期階段；廣州第一染織廠有限公司的海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)（即合生?TIT數(shù)字智能生活示范區(qū)），目前為續(xù)建階段。

海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)是TIT科貿(mào)園改造項目中的一部分，由合生創(chuàng)展與廣州紡織工貿(mào)集團共同開發(fā)，合生創(chuàng)展占比65%。

項目于2020年3月宣布動工，但建設進度也較為緩慢。記者發(fā)現(xiàn)，今年2月，該項目的建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)及變更（協(xié)議出讓）才剛剛公示。

合生創(chuàng)展年報也顯示，TIT科貿(mào)園總面積為904,692平方米，未完工面積為904,692平方米。預計2024年完工面積249,321平方米，2025年完工655,371平方米，而2023年暫無預計完工面積。

海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)也占據(jù)地理優(yōu)勢，與“小蠻腰”廣州塔直線距離1.1公里，距離珠江新城約2.4公里，臨近合生開發(fā)的豪宅項目珠江帝景。

2021年，合生創(chuàng)展還拿下廣州目前投資總額最大的舊改項目——鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目，改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬平方米，改造投資總金額約為346.67億元，其中，復建安置資金約250.77億元。

去年11月，廣東省委辦公廳信息綜合室在回復“康樂村、鷺江村舊改是否繼續(xù)”的留言時表示，經(jīng)廣州市核查，海珠區(qū)正開展片區(qū)策劃方案編制等前期研究工作，相關事項將依法依規(guī)及時向社會公布。

今年1月，鳳陽街道辦事處發(fā)布《致康樂鷺江居民朋友的一封信》表示，康樂鷺江片區(qū)正按照“拆、治、興”要求穩(wěn)步推進綜合提升工作。在片區(qū)人居環(huán)境治理提升方面，以拆除違法建設為重點，持續(xù)開展安全消防整治；在片區(qū)整體規(guī)劃建設方面，有序推進城中村更新改造，徹底解決城中村基礎設施破舊環(huán)境臟亂差、隱患叢生等頑疾。目前，康樂鷺江的整治和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已進入全面實施階段。

據(jù)合生創(chuàng)展官方今年披露的信息，其預計鳳和（康樂村、鷺江村）的貨值在900億元以上，前進路項目預計貨值120億元以上，TIT科貿(mào)園預計貨值500億元以上。

毫無疑問，合生創(chuàng)展是有著優(yōu)質(zhì)資源的，但項目的推進卻很難。

在廣州擁有舊改項目的一名華南本土房企人士也曾告訴記者，2021年底，公司就已經(jīng)裁掉了大部分舊改方面的人員，“幾個舊改項目前期即使投入了很多，也都放棄了?！?/span>

《每日經(jīng)濟新聞》記者就廣州舊改項目進度、推進情況等等相關問題，向合生創(chuàng)展方面發(fā)送采訪函，對方確認已收悉，截至發(fā)稿未收到回復。

記者|黃婉銀

編輯|程鵬?陳夢妤?杜波 蓋源源

校對|段煉

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