合生創(chuàng)展舊改夢的野心與難度：廣州有項目10年仍未動工，涉百年老房、無主房、無產(chǎn)權(quán)房……

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“XX退場，合生進場”“合生346億元拿下最大舊改項目”……

過去這兩年，廣州舊改市場的大主角可能只有一個。

2021年-2022年，當其余絕大多數(shù)民營房企由于內(nèi)外因素紛紛退出或暫停廣州舊改時，合生創(chuàng)展選擇大手筆掃貨，進入多個舊改項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前合生創(chuàng)展在廣州已經(jīng)攬下十余個舊改項目。

合生創(chuàng)展手握的大部分都是好地，長期以來給市場的印象是“隱形地主”，但“開發(fā)緩慢”。同理，舊改的A面是高利潤率、高貨值，B面則是進程緩慢、周期漫長。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查合生創(chuàng)展位于廣州的舊改項目發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展在財務報表上有體現(xiàn)的（即已確權(quán)）項目多數(shù)進度不及預期。比如，廣州海珠區(qū)前進路項目，從2012年確認合作主體為合生創(chuàng)展至今，目前依舊停滯于簽約階段。

記者2019年也曾實地走訪過前進路改造項目，將近3年過去，區(qū)域內(nèi)并沒有多少變化，大部分居民仍在正常居住，商鋪有些關(guān)閉了，有些還在正常運營，只是催促簽約的紅色標語多了起來，“疫情后舊改提檔加速”“前進路改造，火力全開”……

耗時8年后，簽約7成多

在廣州市海珠外國語實驗中學對面，從一個沒有路牌、沒有門牌的水泥門往里走幾分鐘，就能看到前進路項目改造工作組辦公室。這里不是城中村，但因房屋年代久遠，這個叫云桂村的地方絕大多數(shù)房屋都較為破舊，還有不少磚房。

廣州前進路舊改 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

前進路（云桂村）改造項目范圍為廣州市海珠區(qū)前進路以南、聚龍大街以北、南園新村以東、云桂大街以西地段，用地面積約5.43萬平方米，用地性質(zhì)為住宅用地。

在廣州鋪開的舊改版圖中，前進路項目是合生創(chuàng)展為數(shù)不多在年報上有所體現(xiàn)的城市更新項目。2012年8月，合生創(chuàng)展成為這一項目的合作企業(yè)，2015年正式進入拆遷補償協(xié)議簽訂階段。

近期，記者以購房者身份從前進路項目改造工作組辦公室相關(guān)工作人員處了解到，現(xiàn)在整體簽約率大概有7成多，項目分為5個片區(qū)，具體到每個片區(qū)的簽約率各有不同。

據(jù)廣州市2021年7月發(fā)布的《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》，簽訂房屋搬遷補償安置協(xié)議的權(quán)利主體達到80%以上的，實施主體方可啟動房屋拆除工作。

記者從現(xiàn)場了解到，合生創(chuàng)展方面為了推動簽約，也拿出了各種獎勵，“即時簽約獎2萬元，搬遷獎勵5萬元；后續(xù)若所在片區(qū)戶數(shù)總簽約率達70%，對片區(qū)符合條件的居民再發(fā)放1000元/平方米整體簽約獎勵。”

貨幣補償最高可補到5萬元/平方米，對比2015年的初始賠償標準幾乎翻2倍。此外，除原址回遷之外，合生創(chuàng)展目前還提供了異地永遷的選擇，均為合生創(chuàng)展的項目，但都是黃埔、增城的住宅，距離主城區(qū)較遠，或是海珠區(qū)的公寓。

前進路舊改現(xiàn)場，貼滿了加速的標語 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

云桂村居民陳發(fā)（化名）告訴記者，他們家的房子建成已經(jīng)有50多年了，家里人一直住在這里，很多居民跟他一樣都不愿意搬走。他們家一套60平方米的房子是幾個兄弟姐妹共有的，拆遷的話他只能分到十幾平方米，按5萬元/平方米的補償標準他一共只能獲賠幾十萬元，這樣的賠償額很難在廣州再買一套新房，更不用說是在海珠區(qū)。

記者從周邊中介了解到，前進路附近區(qū)域的二手房掛牌均價多在2.5萬元-4萬元/平方米，加裝電梯的老小區(qū)總價最便宜大約也要100萬元起。

熟悉前進路改造項目的人士曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這一項目之所以推進緩慢，是這一片區(qū)有平房超過百年歷史且屋主已經(jīng)出國聯(lián)系不上；部分物業(yè)確權(quán)較難，也對項目推進造成了影響。

這與記者在現(xiàn)場了解到的情況一致，項目房屋歸屬類型復雜，有華僑房屋、無主房、無產(chǎn)權(quán)房等等。

900億的誘惑

合生創(chuàng)展2022年年報顯示，前進路項目從2023年-2025年都無預計完工面積，2026年預計完工面積為208,863平方米，較2021年年報的預計時間又再推遲了一年。

今年3月，海珠區(qū)公布2023年重點建設項目計劃，58個區(qū)重點建設項目均已列入《廣州市2023年“攻城拔寨”項目計劃》，年度計劃投資約180億元。在城市更新項目中，前進路項目還處于前期階段；廣州第一染織廠有限公司的海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)（即合生•TIT數(shù)字智能生活示范區(qū)），目前為續(xù)建階段。

海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)是TIT科貿(mào)園改造項目中的一部分，由合生創(chuàng)展與廣州紡織工貿(mào)集團共同開發(fā)，合生創(chuàng)展占比65%。

項目于2020年3月宣布動工，但建設進度也較為緩慢。記者發(fā)現(xiàn)，今年2月，該項目的建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)及變更（協(xié)議出讓）才剛剛公示。

合生創(chuàng)展年報也顯示，TIT科貿(mào)園總面積為904,692平方米，未完工面積為904,692平方米。預計2024年完工面積249,321平方米，2025年完工655,371平方米，而2023年暫無預計完工面積。

海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū)也占據(jù)地理優(yōu)勢，與“小蠻腰”廣州塔直線距離1.1公里，距離珠江新城約2.4公里，臨近合生開發(fā)的豪宅項目珠江帝景。

2021年，合生創(chuàng)展還拿下廣州目前投資總額最大的舊改項目——鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目，改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬平方米，改造投資總金額約為346.67億元，其中，復建安置資金約250.77億元。

去年11月，廣東省委辦公廳信息綜合室在回復“康樂村、鷺江村舊改是否繼續(xù)”的留言時表示，經(jīng)廣州市核查，海珠區(qū)正開展片區(qū)策劃方案編制等前期研究工作，相關(guān)事項將依法依規(guī)及時向社會公布。

今年1月，鳳陽街道辦事處發(fā)布《致康樂鷺江居民朋友的一封信》表示，康樂鷺江片區(qū)正按照“拆、治、興”要求穩(wěn)步推進綜合提升工作。在片區(qū)人居環(huán)境治理提升方面，以拆除違法建設為重點，持續(xù)開展安全消防整治；在片區(qū)整體規(guī)劃建設方面，有序推進城中村更新改造，徹底解決城中村基礎設施破舊環(huán)境臟亂差、隱患叢生等頑疾。目前，康樂鷺江的整治和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已進入全面實施階段。

據(jù)合生創(chuàng)展官方今年披露的信息，其預計鳳和（康樂村、鷺江村）的貨值在900億元以上，前進路項目預計貨值120億元以上，TIT科貿(mào)園預計貨值500億元以上。

毫無疑問，合生創(chuàng)展是有著優(yōu)質(zhì)資源的，但項目的推進卻很難。

在廣州擁有舊改項目的一名華南本土房企人士也曾告訴記者，2021年底，公司就已經(jīng)裁掉了大部分舊改方面的人員，“幾個舊改項目前期即使投入了很多，也都放棄了。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者就廣州舊改項目進度、推進情況等等相關(guān)問題，向合生創(chuàng)展方面發(fā)送采訪函，對方確認已收悉，截至發(fā)稿未收到回復。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝