“樓市整體成交回暖時，房產(chǎn)評估業(yè)務預計也將回暖！”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“我們‘五一’期間是正常放假的，因為業(yè)務大頭主要來自銀行，所以放假基本也是跟著銀行走的。”

“比如你們在法拍網(wǎng)站看到的房產(chǎn)估價報告，基本都是受銀行或法院委托，由我們這樣的評估機構(gòu)去做的。報告上面署名的都需要具備房產(chǎn)估價師證并署名，我現(xiàn)在就還在考這個證。”

“五一”假期前夕，從事房地產(chǎn)評估工作的盧雷接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪。盧雷任職于一家在大灣區(qū)從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的機構(gòu)，業(yè)務范圍包括銀行抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)項目拿地規(guī)劃評估等。

據(jù)盧雷觀察，今年以來，雖然深圳新房成交量呈現(xiàn)出低位回升態(tài)勢，但房產(chǎn)評估業(yè)務方面并無太大起色。“從去年開始，房產(chǎn)評估業(yè)務下滑就比較明顯，今年雖然成交有所反彈，但我們的業(yè)務量相比去年并無增長。”

“當房地產(chǎn)市場整體成交回暖時，我們的業(yè)務情況預計也會回暖。整體來看，房地產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務情況，比市場實際成交情況會有一定的滯后性。”

盧雷所在機構(gòu)評估過的深圳福田區(qū)某小區(qū)房產(chǎn) 圖片來源：受訪者供圖

“主要業(yè)務來自銀行”

房產(chǎn)評估，顧名思義就是對房子的資產(chǎn)價格進行合理的市場估價和認定。

盧雷所在房地產(chǎn)評估機構(gòu)的具體工作，一方面是對接對資產(chǎn)評估有較大需求的客戶，主要包括銀行、法院、審計機構(gòu)、開發(fā)商等；另一方面，就是參與評估報告的相關(guān)工作，比如實地調(diào)研、數(shù)據(jù)證件收集等。

“我們公司的主要業(yè)務是各大銀行的抵押貸款業(yè)務，比如個人想做貸款，需要把房子抵押給銀行，銀行是需要第三方機構(gòu)對該固定資產(chǎn)做出公允評價的。”

顯然，銀行是評估機構(gòu)的業(yè)務大頭。“畢竟只要個人找銀行貸款，基本上都會涉及資產(chǎn)評估。而房產(chǎn)評估的年限基本是一年，一年后如果再次用到評估報告的，基本上都會再重新續(xù)。”

另外，盧雷所在機構(gòu)也會接一些開發(fā)商的單子。“給開發(fā)商做得較多的同樣是抵押業(yè)務，還有一種比較常見的可行性研究報告，比如開發(fā)商拿了塊空地，上面可以建商業(yè)和住宅，二者占比如何規(guī)劃，商業(yè)租金大概多少，需要多少年可以回本等。很多開發(fā)商也有類似需求，就會委托我們做調(diào)研和報告。”

從盧雷給記者展示的部分房產(chǎn)估價報告來看，主要包括估價原則、估價方法、估價依據(jù)、實地勘察等多項內(nèi)容。

除了銀行和開發(fā)商外，盧雷所在機構(gòu)接觸的客戶中也有法院和審計機構(gòu)等。“主要還是看資源積累，法院和審計機構(gòu)確實也有資產(chǎn)評估的需求，但如果沒有資源的話，比較難對接上。”

至于房產(chǎn)評估的費用情況，盧雷向記者介紹，資產(chǎn)評估的收費一般來說會與資產(chǎn)價格有很大關(guān)系，一般價值類型會分為百萬、千萬、五千萬等價格級別，價格越高傭金越低。

“我們?nèi)粘＝拥姐y行的評估委托，一般收費是評估總值的萬五、萬六個點（即0.5‰~0.6‰），由銀行來結(jié)算該筆費用。還有一種是采用全包收費，一般是機構(gòu)委托除了基礎收費，還包含差旅費用、評估師計時費用，會有一個總報價，費用會相對高一點。”

盧雷提到，房價的波動會影響到資產(chǎn)評估價格。“成交情況決定的是房地產(chǎn)評估的參考標準，房產(chǎn)價格每年是不一樣的，比如深圳福田百花片區(qū)，以前的成交價是1200萬元，現(xiàn)在按1050萬元成交，那么我們只會按最近的成交價作為參考。”

“當房地產(chǎn)市場整體成交回暖時，我們的業(yè)務情況預計也會回暖。整體來看，房地產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務情況，比市場實際成交情況會有一定的滯后性。”

“對誠信有較高要求”

以對房產(chǎn)評估需求較大的銀行為例，其需要第三方評估機構(gòu)出具的估價報告，再對外放款。

這里面就涉及一個問題，如果房地產(chǎn)評估的價格高了，但房子的實際價格并沒那么高，但銀行按照第三方評估的價格放款了，那么就有可能給銀行帶來損失。

“目前在行業(yè)內(nèi)，一般評估期限是一年，如果超過一年就需要重新進行評估。”盧雷告訴記者，“資產(chǎn)價格波動范圍在10%以內(nèi)都是正常的。畢竟房產(chǎn)估價師都是要在報告上簽字蓋章的，如果在評估過程中夾帶私貨，或者通過非正常手段有意將評估價抬高，就可能涉嫌違法犯罪。”

據(jù)盧雷透露，在房產(chǎn)評估行業(yè)，曾經(jīng)有同行把東莞一個實際價值8000萬元的資產(chǎn)包估價到1.5億元，銀行按評估價的70%進行放款。后來委托方破產(chǎn)，由于拍賣該資產(chǎn)時的價格與當時的評估價相差甚遠，負責該資產(chǎn)包估價的評估師被銀行起訴，并最終被法院判刑。

在盧雷看來，房產(chǎn)評估行業(yè)對誠信有較高要求。“像資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等行業(yè)，還是要有較高原則才可以。”

“就算是同一個小區(qū)內(nèi)，不同樓層房子的資產(chǎn)評估價價格可能都相差很大。”盧雷向記者舉例道，比如有的樓層就只有兩個戶型，但相比其他樓層戶型（超過2戶）使用的公共面積更大，有的戶型還會額外送一個大陽臺。因此，雖然上述兩種房產(chǎn)戶型產(chǎn)權(quán)證上的建筑面積可能差不多，但前者的評估價會更高。

盧雷告訴記者，“類似的案例也挺多，這就需要評估師在選擇參考標的案例以及做詳細收益測算表時，能盡量科學周密。如果評估人夾帶私貨，或者在選擇參考標的或計算收益測算表時做了手腳，可能就會導致實際價格與資產(chǎn)評估價有較大出入，這與評估人員的職業(yè)道德有很大關(guān)系。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝