深圳樓市突傳大消息！究竟真相如何？

每經(jīng)編輯 孫志成    

4月20日下午，有關(guān)“深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)”的消息在網(wǎng)上流傳。

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了深圳多家銀行進(jìn)行核實(shí)，但得到的回復(fù)是“目前暫未收到通知”。深圳當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)房產(chǎn)中介也告訴記者“目前還是執(zhí)行參考價(jià)”。

不過記者注意到，目前深圳部分房產(chǎn)中介如樂有家、鏈家、貝殼等的APP上，房源價(jià)格已經(jīng)由此前的只顯示“政府參考價(jià)”，開始變?yōu)轱@示掛牌價(jià)。

來源：深圳部分中介APP載圖

而據(jù)媒體報(bào)道，也有銀行工作人員表示確有此事，但沒有看到正式文件。

在深圳市住建局官網(wǎng)上，也沒有發(fā)布任何關(guān)于取消二手房參考價(jià)的消息。

指導(dǎo)價(jià)與貸款掛鉤

曾致深圳二手房成交量大幅下滑

此前的2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，3595個(gè)小區(qū)被納入。

二手房成交參考價(jià)的實(shí)施，對市場影響巨大。比如一套房子，如果業(yè)主的掛牌價(jià)是500萬元，但是該房源的政府指導(dǎo)價(jià)可能只有460萬元。按照3成首付計(jì)算，前者需要首付150萬元，后者首付則為138萬元。如果銀行按照政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行放款，那么購買二手房時(shí)，購房者就需要自己額外多掏12萬元才能湊夠150萬元的首付。

由于參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，深圳此前高漲的二手市場成交量大幅下滑。

“以住建部門的網(wǎng)簽價(jià)和二手房的參考價(jià)為哪個(gè)低，那么按照哪個(gè)來執(zhí)行，這個(gè)政策我覺得是符合原則的。此外，政府未調(diào)整參考價(jià)，說明還是想維持價(jià)格的穩(wěn)定性，因?yàn)闊o論是上調(diào)還是下調(diào)指導(dǎo)價(jià)，都會對市場帶來預(yù)期指導(dǎo)?！?/span>

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉4月20日晚通過微信向記者表示，當(dāng)這個(gè)參考價(jià)向全社會發(fā)布，并明確與銀行貸款評估價(jià)直接掛鉤，就意味著“開弓沒有回頭箭”，沒有辦法退出，這在參考價(jià)出臺之時(shí)就已經(jīng)注定了。

“對深圳來說，現(xiàn)在可以做的就是參考價(jià)保持不變，在執(zhí)行過程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格孰低的原則。這樣做，一方面讓銀行按揭評估價(jià)格更靠攏市場價(jià)格，避免參考價(jià)失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價(jià)導(dǎo)致市場形成房價(jià)輪番下跌的預(yù)期。最后，也希望參考價(jià)能夠成為市場價(jià)格的錨，讓市場價(jià)格像參考價(jià)靠攏，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房價(jià)格的目的?！崩钣罴伪硎尽?/span>

目前，深圳大部分銀行房貸利率首套為LPR+30BP，二套為LPR+60BP，以最新5年期LPR公布的4.3%計(jì)算，即分別為4.6%、4.9%。

深圳銀行貸款不跟參考價(jià)掛鉤將對深圳新房市場和二手房市場帶來哪些影響？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“對新房基本沒有影響，這是二手房指導(dǎo)價(jià)，現(xiàn)在深圳很多房價(jià)已經(jīng)跌到指導(dǎo)價(jià)了，所以指導(dǎo)價(jià)本來也相當(dāng)于市場價(jià)了。”

他認(rèn)為，深圳一直都是一線城市政策相對寬松的代表，包括之前深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等，之前深圳也調(diào)整了公積金政策，對于整體一線城市來說有示范作用。

深圳樓市“小陽春”來了？

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，今年1月，深圳二手房成交量僅1391套，創(chuàng)下過去9個(gè)月來新低；2月深圳二手房市場回暖，成交量創(chuàng)下過去19個(gè)月來的新高；3月二手住宅繼續(xù)大升，過戶量達(dá)到3949套，環(huán)比上漲57%，同比去年3月增加2.5倍。也就是說，成交量基本回到了2021年5月之前，但較參考價(jià)實(shí)施前的成交量仍有較大差距。

來源：深圳中原

3月份深圳一、二手住宅的過戶量與網(wǎng)簽量紛紛創(chuàng)下新紀(jì)錄。有人認(rèn)為“深圳樓市拐點(diǎn)到了”，還有人歡呼“小陽春”來了。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這樣的變化可以理解為深圳市場正在消化有限的剛需。截至3月底，深圳全市在售二手房源近5萬套，二手市場庫存量再創(chuàng)新高。

值得注意的是，據(jù)證券時(shí)報(bào)，深圳樂有家研究中心日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過半成交價(jià)低于參考價(jià)，成交熱點(diǎn)樓盤主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價(jià)的價(jià)格成交。樂有家研究中心指出，在剛過去的3月，深圳全市掛牌均價(jià)再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%。3月上旬出現(xiàn)少部分業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象，但下旬報(bào)價(jià)逐漸回歸理性，報(bào)價(jià)開始回落。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，近期某想要在深圳二手房的楊女士表示，“原本計(jì)劃再壓一壓價(jià)格的我，心情突然焦慮起來。預(yù)感到政策松動(dòng)后，基本沒有談價(jià)的空間，甚至心怡的房子肯定會漲價(jià)，以后可能會犧牲一部分地段選擇，更加側(cè)重于新房?！?/span>

聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

編輯|孫志成?杜恒峰

校對|劉小英

封面圖自每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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