深圳樓市突傳大消息！究竟真相如何？

每經(jīng)編輯 孫志成    

4月20日下午，有關“深圳將取消二手房指導價”的消息在網(wǎng)上流傳。

為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了深圳多家銀行進行核實，但得到的回復是“目前暫未收到通知”。深圳當?shù)囟鄠€房產(chǎn)中介也告訴記者“目前還是執(zhí)行參考價”。

不過記者注意到，目前深圳部分房產(chǎn)中介如樂有家、鏈家、貝殼等的APP上，房源價格已經(jīng)由此前的只顯示“政府參考價”，開始變?yōu)轱@示掛牌價。

來源：深圳部分中介APP載圖

而據(jù)媒體報道，也有銀行工作人員表示確有此事，但沒有看到正式文件。

在深圳市住建局官網(wǎng)上，也沒有發(fā)布任何關于取消二手房參考價的消息。

指導價與貸款掛鉤

曾致深圳二手房成交量大幅下滑

此前的2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價發(fā)布機制，3595個小區(qū)被納入。

二手房成交參考價的實施，對市場影響巨大。比如一套房子，如果業(yè)主的掛牌價是500萬元，但是該房源的政府指導價可能只有460萬元。按照3成首付計算，前者需要首付150萬元，后者首付則為138萬元。如果銀行按照政府指導價進行放款，那么購買二手房時，購房者就需要自己額外多掏12萬元才能湊夠150萬元的首付。

由于參考價與銀行貸款掛鉤，深圳此前高漲的二手市場成交量大幅下滑。

“以住建部門的網(wǎng)簽價和二手房的參考價為哪個低，那么按照哪個來執(zhí)行，這個政策我覺得是符合原則的。此外，政府未調(diào)整參考價，說明還是想維持價格的穩(wěn)定性，因為無論是上調(diào)還是下調(diào)指導價，都會對市場帶來預期指導。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉4月20日晚通過微信向記者表示，當這個參考價向全社會發(fā)布，并明確與銀行貸款評估價直接掛鉤，就意味著“開弓沒有回頭箭”，沒有辦法退出，這在參考價出臺之時就已經(jīng)注定了。

“對深圳來說，現(xiàn)在可以做的就是參考價保持不變，在執(zhí)行過程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價和網(wǎng)簽價格孰低的原則。這樣做，一方面讓銀行按揭評估價格更靠攏市場價格，避免參考價失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價導致市場形成房價輪番下跌的預期。最后，也希望參考價能夠成為市場價格的錨，讓市場價格像參考價靠攏，從而實現(xiàn)穩(wěn)定住房價格的目的?！崩钣罴伪硎?。

目前，深圳大部分銀行房貸利率首套為LPR+30BP，二套為LPR+60BP，以最新5年期LPR公布的4.3%計算，即分別為4.6%、4.9%。

深圳銀行貸款不跟參考價掛鉤將對深圳新房市場和二手房市場帶來哪些影響？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“對新房基本沒有影響，這是二手房指導價，現(xiàn)在深圳很多房價已經(jīng)跌到指導價了，所以指導價本來也相當于市場價了?！?/span>

他認為，深圳一直都是一線城市政策相對寬松的代表，包括之前深圳普通住宅標準調(diào)整等，之前深圳也調(diào)整了公積金政策，對于整體一線城市來說有示范作用。

深圳樓市“小陽春”來了？

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，今年1月，深圳二手房成交量僅1391套，創(chuàng)下過去9個月來新低；2月深圳二手房市場回暖，成交量創(chuàng)下過去19個月來的新高；3月二手住宅繼續(xù)大升，過戶量達到3949套，環(huán)比上漲57%，同比去年3月增加2.5倍。也就是說，成交量基本回到了2021年5月之前，但較參考價實施前的成交量仍有較大差距。

來源：深圳中原

3月份深圳一、二手住宅的過戶量與網(wǎng)簽量紛紛創(chuàng)下新紀錄。有人認為“深圳樓市拐點到了”，還有人歡呼“小陽春”來了。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這樣的變化可以理解為深圳市場正在消化有限的剛需。截至3月底，深圳全市在售二手房源近5萬套，二手市場庫存量再創(chuàng)新高。

值得注意的是，據(jù)證券時報，深圳樂有家研究中心日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過半成交價低于參考價，成交熱點樓盤主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價的價格成交。樂有家研究中心指出，在剛過去的3月，深圳全市掛牌均價再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%。3月上旬出現(xiàn)少部分業(yè)主反價的現(xiàn)象，但下旬報價逐漸回歸理性，報價開始回落。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，近期某想要在深圳二手房的楊女士表示，“原本計劃再壓一壓價格的我，心情突然焦慮起來。預感到政策松動后，基本沒有談價的空間，甚至心怡的房子肯定會漲價，以后可能會犧牲一部分地段選擇，更加側重于新房?！?/span>

聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構成投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。

編輯|孫志成?杜恒峰

校對|劉小英

封面圖自每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

每日經(jīng)濟新聞綜合每經(jīng)app（記者：陳榮浩）、券商中國、21世紀經(jīng)濟報道等