供應(yīng)鏈ABS、商票清零 遠(yuǎn)洋集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

4月17日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（HK03377）公布了2022年度報(bào)告。報(bào)告顯示2022年度遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額約1003億元，行業(yè)排名提升至第20名，同比提升近10位，營(yíng)業(yè)額為461.27億元，毛利為23.77億元。

而在早先的4月11日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也披露了今年前三月的銷(xiāo)售狀況：協(xié)議銷(xiāo)售額人民幣約165.5億元，同比增長(zhǎng)10%，3月單月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額人民幣約81.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)61.5%。

2023年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和信貸環(huán)境明顯好于2022年。但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)需要時(shí)間，行業(yè)還有一段春寒料峭之路要走。遠(yuǎn)洋集團(tuán)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，確保了經(jīng)營(yíng)的持續(xù)推進(jìn)和債務(wù)的按時(shí)兌付。

一二線城市銷(xiāo)售占80%

根據(jù)年報(bào)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司截至2022年12月31日止十二個(gè)月的協(xié)議銷(xiāo)售總額為1002.90億元，全年的協(xié)議銷(xiāo)售樓面面積約6154000平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格下降7%至每平方米約人民幣18000元。從區(qū)域看，來(lái)自北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西區(qū)域的物業(yè)開(kāi)發(fā)收入占比分別為12%，29%，22%，15%，18%及4%。

需要注意的是，在遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售構(gòu)成中，來(lái)自一二線城市的協(xié)議銷(xiāo)售額占全體約80%。這就表明，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)務(wù)分布大多在熱點(diǎn)城市，這為該公司的后續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。值得一提的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在北京、天津等一二線城市已深耕多年，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)擁有穩(wěn)定的市場(chǎng)占有率。2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在北京實(shí)現(xiàn)180億元銷(xiāo)售額，位列當(dāng)?shù)氐诰拧４饲?，遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾連續(xù)13年位列北京前十。在天津，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年完成86億元銷(xiāo)售，位居當(dāng)?shù)氐诙?。?009年以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已連續(xù)14年位列天津房企成交前十。

土儲(chǔ)方面，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)購(gòu)入7幅土地，總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別約為668000平方米及486000平方米。其中，新購(gòu)入項(xiàng)目平均購(gòu)買(mǎi)成本為每平方米約7800元，按可售總樓面面積計(jì)算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備的每平方米平均土地成本約為7100元。

同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在積極布局城市更新業(yè)務(wù)，持續(xù)大力推進(jìn)舊改，目前已簽約舊改項(xiàng)目近1400萬(wàn)平方米，主要分布在深圳、東莞、珠海、中山等大灣區(qū)重點(diǎn)城市；已轉(zhuǎn)化及獲取土儲(chǔ)共346萬(wàn)平方米；2022年完成深圳天祺項(xiàng)目和天璞項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)將于2023年陸續(xù)推出。

從目前的儲(chǔ)備看，這些土儲(chǔ)能夠支撐企業(yè)未來(lái)3年發(fā)展。

持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)

資金方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年新增開(kāi)發(fā)貸超百億元，銀行融資渠道保持暢通；公開(kāi)市場(chǎng)融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉(zhuǎn)售和13.03億元REITs發(fā)行；連同尚未使用的授信額度約1652億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在公告中表示：“對(duì)其流動(dòng)性充滿信心”。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全額完成到期有息債務(wù)的兌付，并逐步以抵押借款替換信用類(lèi)融資，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。2023年2月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成30億元PPN兌付；3月，完成“19遠(yuǎn)洋02”及次級(jí)永續(xù)債的票息兌付工作。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示：“2023年，隨著房地產(chǎn)寬松措施出臺(tái)，刺激購(gòu)房需求，我們也將繼續(xù)積極主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，加強(qiáng)流動(dòng)性管理，以維持遠(yuǎn)洋集團(tuán)有足夠資金開(kāi)展各類(lèi)業(yè)務(wù)。”

遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“足夠資金”，一方面是其穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)和過(guò)硬的產(chǎn)品實(shí)力，另一方面則是和其大股東支持相關(guān)。

作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)的最大股東，中國(guó)人壽多年來(lái)一直支持遠(yuǎn)洋集團(tuán)的發(fā)展，連續(xù)多年來(lái)雙方都會(huì)簽署金融框架協(xié)議，中國(guó)人壽可以根據(jù)其投資需求認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的金融產(chǎn)品。

3月30日，中國(guó)人壽副總裁劉暉表示：“作為大股東，中國(guó)人壽高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況，將持續(xù)通過(guò)市場(chǎng)化的公司治理手段，進(jìn)一步推動(dòng)遠(yuǎn)洋加強(qiáng)戰(zhàn)略制定、運(yùn)營(yíng)管理和風(fēng)險(xiǎn)管控，協(xié)助其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)基本面迎來(lái)了積極的變化，市場(chǎng)也在筑底修復(fù)中，中國(guó)人壽將支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。”

中國(guó)人壽向遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供的支持是多方面的。如在金融產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年12月發(fā)行一筆13.03億元的REITs產(chǎn)品，得到中國(guó)人壽及廣發(fā)銀行的參與認(rèn)購(gòu)；資產(chǎn)盤(pán)活方面，中國(guó)人壽先后就北京頤堤港一期、中國(guó)人壽金融中心等不動(dòng)產(chǎn)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)達(dá)成合作，助力后者回籠資金約30億元。此外，雙方在養(yǎng)老領(lǐng)域亦有合作。

一季度同比增長(zhǎng)10%

從第一季度數(shù)據(jù)看，各方面數(shù)據(jù)都在顯現(xiàn)出公司經(jīng)營(yíng)向好。

4月11日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2023年1~3月未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。2023年1~3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額人民幣約165.5億元，同比增長(zhǎng)10%；3月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額人民幣約81.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)61.5%。在克而瑞榜單上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)排名較去年同期提升4個(gè)名次。

行業(yè)第三方數(shù)據(jù)顯示，1~3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于多個(gè)城市銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，在濟(jì)南、天津分別位列第一、第三，在大連、無(wú)錫、廊坊等城市位列前十；其中，天津未來(lái)城、廊坊遠(yuǎn)洋光華城穩(wěn)居城市銷(xiāo)售第一。

此外，2023年一季度，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在深圳、天津、武漢、揚(yáng)州等城市已完成近9000套房源的高品質(zhì)交付。

在銷(xiāo)售向好、平穩(wěn)交付的同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)自去年12月以來(lái)還成功與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得授信額度逾1300億元，銀企戰(zhàn)略性合作持續(xù)深化。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)非有息負(fù)債科目如供應(yīng)鏈ABS、商票等債務(wù)已清零，2023年無(wú)償付壓力。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外再融資壓力小，美元債2023年無(wú)到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信國(guó)際和聯(lián)合資信等也亦維持了遠(yuǎn)洋集團(tuán)AAA級(jí)信用評(píng)級(jí)，目前是國(guó)內(nèi)最高級(jí)別。 文/王西嶺