年報(bào)解讀| 合生創(chuàng)展：2022年合約銷售同比下降23%，投資虧損22億港元

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月30日，合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK，股價(jià)7.28港元，市值209.16億港元）發(fā)布2022年度全年業(yè)績(jī)。

根據(jù)報(bào)告，2022年合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額272.52億港元，同比下降11.33%；股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為87.62億港元，同比下降10.22%；核心利潤(rùn)為10.81億港元，同比下降77.27%。

合約銷售同比下降23%

合生創(chuàng)展的收入主要來源于五大板塊：物業(yè)發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)投資、物業(yè)管理、基建、投資。其中，物業(yè)發(fā)展是最大收入來源，占總營(yíng)業(yè)額的83%。不過2022年合生創(chuàng)展物業(yè)發(fā)展板塊的毛利率為29%，較上年下降14個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，合生創(chuàng)展銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額為人民幣（下同）325.79億元，同比下降約23%，其中包括物業(yè)合約銷售額305.32億元及裝修合約銷售額20.47億元。集團(tuán)交付建筑面積合共101.4萬平方米，已落成建筑面積合共86.6萬平方米。截至報(bào)告期末，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備達(dá)2872萬平方米。

合生創(chuàng)展解釋：“有關(guān)下降主要是受疫情影響，物業(yè)銷售環(huán)境疲軟所致。”

2022年，合生創(chuàng)展的毛利約83億港元（2021年為131億港元），毛利率為30%，相較去年下降13%。合生創(chuàng)展解釋毛利率下降主要是由于物業(yè)發(fā)展板塊2022年交付項(xiàng)目成本較高。

房產(chǎn)銷售分區(qū)域來看，北京及天津已經(jīng)成為合生創(chuàng)展的主力銷售地區(qū)，共有20個(gè)在售項(xiàng)目，合約銷售額合共209億元，占2022年合約銷售總額的64%，主要包括縵合北京、合生縵云、東叁金茂府及合生me悅。

合生創(chuàng)展廣州及惠州于2022年共有27個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，合約銷售額為83億元，占合約銷售總額的26%。主要項(xiàng)目包括廣州合生縵云、合生紫悅府、合生湖山國(guó)際及合生云山帝景。

合生創(chuàng)展在上海共有17個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，主要包括合頌蘭亭、合生佘山東紫園及合生東郊別墅。上海的合約銷售額為33億元，占合生創(chuàng)展合約銷售總額的10%。

投資虧損22.1億港元

近年來，合生創(chuàng)展在商業(yè)方面有所偏重，目前已經(jīng)成為該公司僅次于物業(yè)開發(fā)的第二大收入構(gòu)成，投資物業(yè)收益39.52億元，占總收益的14.5%，絕對(duì)數(shù)量較2021年下降約2.65億元。

根據(jù)公告，截至2022年底，合生創(chuàng)展擁有19項(xiàng)投資物業(yè)，投資物業(yè)公平值收益有所下降，為100.72億港元（2021年為104.51億港元），但合生創(chuàng)展依舊堅(jiān)持布局商業(yè)，2023年還將在北京市昌平區(qū)開業(yè)北京超極合生匯，將覆蓋約230萬常住消費(fèi)人口。

業(yè)績(jī)普遍下降的同時(shí)，2022年該公司資本化前之利息開支總額卻在上升，達(dá)到78.84億港元（2021年為75.09億港元），合生創(chuàng)展解釋有關(guān)升幅主要由于2022年銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸利率較去年上升所致，該公司借貸實(shí)際年利率約6.5%（2021年為6.3%）。

報(bào)告期內(nèi)，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為184億港元，凈負(fù)債率為67%，和2021年相等。

此外，合生創(chuàng)展的投資虧損22.1億港元，市場(chǎng)存在波動(dòng)，此前投資業(yè)務(wù)能夠?yàn)樵摷瘓F(tuán)帶來大幅收益，而在2022年卻成了虧損項(xiàng)。

合生創(chuàng)展宣稱：“經(jīng)歷30年的風(fēng)雨歷練與打磨，集團(tuán)已完成多元化業(yè)務(wù)板塊的構(gòu)建，蛻變成為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)。”從投資控股平臺(tái)的表態(tài)看，這部分業(yè)務(wù)合生創(chuàng)展仍舊會(huì)堅(jiān)持，也將繼續(xù)面對(duì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于2023年，合生創(chuàng)展表示：“房地產(chǎn)供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化的空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，‘保交樓’已成為當(dāng)前政策的關(guān)注重點(diǎn)，對(duì)于妥善化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和恢復(fù)居民置業(yè)信心具有重大意義。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，中國(guó)仍處于城市化發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化水平仍有提升空間，巨大的住房改善需求將為房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展提供有力的支撐。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝