萬科董事會(huì)主席郁亮：市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，一段時(shí)間內(nèi)市場仍保持12億平方米需求

每經(jīng)編輯 杜宇

據(jù)證券時(shí)報(bào)，3月31日上午，萬科舉行2022年業(yè)績會(huì)。會(huì)上，面對(duì)外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底線。

萬科董事會(huì)主席郁亮 圖片來源：視覺中國-VCG31502202729 （圖文無關(guān)）

對(duì)于現(xiàn)階段的市場，郁亮認(rèn)為既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。從萬科的視角，結(jié)論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——2月銷售與1月相比確實(shí)出現(xiàn)較明顯的回升。

原因來自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；

二是今年春節(jié)較早，對(duì)1月成交有影響；

三是房地產(chǎn)政策環(huán)境較為友好，從中央到地方都出臺(tái)了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；

四是房價(jià)確實(shí)有所下降，對(duì)于自住需求而言性價(jià)比提高，是較合理的入市點(diǎn)。

但從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。3月以來，目前3月周均成交比2月高點(diǎn)回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時(shí)間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復(fù)蘇的軌道上。

新房需求方面，郁亮認(rèn)為上有天花板，下有保底線。一方面，國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應(yīng)下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內(nèi)市場仍能保持12億平米左右的需求。

對(duì)于萬科自身，郁亮表示將認(rèn)準(zhǔn)大勢，做好自己的事。受外部因素影響，短期市場上下起伏是正?，F(xiàn)象。比起短期走勢，對(duì)萬科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢。行業(yè)未來無法再回到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅(jiān)持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路。

當(dāng)被問及轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)未來表現(xiàn)會(huì)如何時(shí)，董事會(huì)主席郁亮分享了他的看法。

他認(rèn)為，新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的收益率與全社會(huì)平均回報(bào)水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)勢會(huì)變得更加明顯，優(yōu)良的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)也將更加受到各類投資者的歡迎。與此同時(shí)，融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。目前政策層面對(duì)經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費(fèi)基本已經(jīng)交完。二是布局賽道比較全，各個(gè)業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二。三是各個(gè)業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。

郁亮對(duì)于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的未來表達(dá)了信心，稱從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長，對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。當(dāng)然，他也提到，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會(huì)保持耐心。

3月30日晚間，萬科發(fā)布2022年度報(bào)告，在行業(yè)前所未有的震蕩下，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)的同時(shí)，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限的三重挑戰(zhàn)下，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長23.1%。

圖片來源：萬科公告

萬科方面表示，隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，市場對(duì)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)知已逐步改變，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也將進(jìn)一步提速。萬科擁有業(yè)內(nèi)全面的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價(jià)值增長提供新的來源。

截至發(fā)稿，萬科A（000002）報(bào)15.48元/股，跌幅0.77%，市值1848.1億元。

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封面圖片來源：：視覺中國-VCG31502202729 （圖文無關(guān)）