萬科董事會主席郁亮：市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，一段時間內(nèi)市場仍保持12億平方米需求

每經(jīng)編輯 杜宇

據(jù)證券時報，3月31日上午，萬科舉行2022年業(yè)績會。會上，面對外界最關心的房地產(chǎn)市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底線。

萬科董事會主席郁亮 圖片來源：視覺中國-VCG31502202729 （圖文無關）

對于現(xiàn)階段的市場，郁亮認為既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。從萬科的視角，結(jié)論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復的階段。

他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——2月銷售與1月相比確實出現(xiàn)較明顯的回升。

原因來自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；

二是今年春節(jié)較早，對1月成交有影響；

三是房地產(chǎn)政策環(huán)境較為友好，從中央到地方都出臺了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；

四是房價確實有所下降，對于自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。

但從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復蘇的軌道上。

新房需求方面，郁亮認為上有天花板，下有保底線。一方面，國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達40平米，再加上近幾年大規(guī)模建設的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時間內(nèi)市場仍能保持12億平米左右的需求。

對于萬科自身，郁亮表示將認準大勢，做好自己的事。受外部因素影響，短期市場上下起伏是正?，F(xiàn)象。比起短期走勢，對萬科而言更關鍵是認準大勢。行業(yè)未來無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅持走開發(fā)、經(jīng)營、服務并重的道路。

當被問及轉(zhuǎn)型業(yè)務未來表現(xiàn)會如何時，董事會主席郁亮分享了他的看法。

他認為，新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強。經(jīng)營性不動產(chǎn)的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報的優(yōu)勢會變得更加明顯，優(yōu)良的經(jīng)營性不動產(chǎn)也將更加受到各類投資者的歡迎。與此同時，融資渠道的開放將實現(xiàn)經(jīng)營性不動產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。目前政策層面對經(jīng)營服務類業(yè)務重視度越來越高，REITs、不動產(chǎn)私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務類業(yè)務優(yōu)勢在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。一是起步比較早，學費基本已經(jīng)交完。二是布局賽道比較全，各個業(yè)態(tài)都有，并在各自領域做到了數(shù)一數(shù)二。三是各個業(yè)務之間可以協(xié)同，例如目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。

郁亮對于經(jīng)營服務業(yè)務的未來表達了信心，稱從中長期看，萬科經(jīng)營服務業(yè)務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數(shù)增長，對集團貢獻更多的正向盈利。當然，他也提到，經(jīng)營服務業(yè)務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。

3月30日晚間，萬科發(fā)布2022年度報告，在行業(yè)前所未有的震蕩下，實現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；在實現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)的同時，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務在市場下行、交付洪峰和施工時間受限的三重挑戰(zhàn)下，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營服務業(yè)務保持高速發(fā)展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

圖片來源：萬科公告

萬科方面表示，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，市場對經(jīng)營性不動產(chǎn)的認知已逐步改變，經(jīng)營服務業(yè)務創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營服務業(yè)務的發(fā)展也將進一步提速。萬科擁有業(yè)內(nèi)全面的不動產(chǎn)經(jīng)營服務賽道布局，未來仍有鞏固和擴大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價值增長提供新的來源。

截至發(fā)稿，萬科A（000002）報15.48元/股，跌幅0.77%，市值1848.1億元。

每日經(jīng)濟新聞綜合證券時報、公開資料

封面圖片來源：：視覺中國-VCG31502202729 （圖文無關）