年報解讀 | 寶龍商業(yè)2022年毛利率同比微降，外拓項目一半以上為輕資產(chǎn)

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月30日，寶龍商業(yè)（HK9909，股價6.15港元，市值39.54億港元）發(fā)布2022年度業(yè)績發(fā)布并舉行業(yè)績發(fā)布會，公司執(zhí)行董事兼總裁陳德力、執(zhí)行董事兼副總裁張云峰等一眾管理層出席。

年報顯示，2022年寶龍商業(yè)實現(xiàn)收入約25.49億元，同比增長約3.5%；毛利約8.34億元，同比增長約1.5%；歸母凈利潤5.17億元，同比增長4.8%。截至報告期末，公司的商業(yè)運營服務(wù)合約建筑面積約為1520萬平方米，同比增加約7%。

在業(yè)績發(fā)布會上，寶龍商業(yè)管理層表示，公司將繼續(xù)堅持“五年戰(zhàn)略目標”不變，計劃2023年內(nèi)新開業(yè)項目總數(shù)不少于13個，其中購物中心不少于8個。

來源：寶龍商業(yè)2022年報

2022年毛利率同比微降

年報顯示，通過“寶龍一城”“寶龍城”“寶龍廣場”“寶龍?zhí)斓?rdquo;四個品牌，2022年寶龍商業(yè)在商業(yè)運營及管理服務(wù)的收入為約17.36億元，同比增加13.5%，占總收入約68.1%。主要是向業(yè)主或租戶提供零售商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、租戶管理和收租服務(wù)以及其他增值服務(wù)。

作為內(nèi)地首批商業(yè)地產(chǎn)分拆商管業(yè)務(wù)上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運營商，寶龍商業(yè)通過在零售商業(yè)物業(yè)開業(yè)前向物業(yè)開發(fā)商或業(yè)主提供市場研究及定位服務(wù)，為商戶招攬及籌備開幕服務(wù)，2021年實現(xiàn)收入約為1.78億元，占總收入約7.0%。

為購物街單位及商場提供物業(yè)租賃服務(wù)方面，2022年實現(xiàn)收入占總收入約5.7%，不過由于轉(zhuǎn)租項目的租賃收入下跌，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)租賃收入為1.45億元，同比減少26.1%。

截至報告期末，寶龍集團來自住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入約4.91億元，占總收入約19.2%。服務(wù)內(nèi)容主要包括為物業(yè)開發(fā)商提供預(yù)售活動的預(yù)售管理服務(wù)，如預(yù)售示范單位及銷售辦事處的清潔、安保及維護服務(wù)；為業(yè)主或業(yè)主委員會于交付后階段提供物業(yè)管理服務(wù)，如安保、清潔、園藝及維修及維護服務(wù)；為在管物業(yè)之業(yè)主、租戶或住戶提供其他增值服務(wù)，如交付前籌備及垃圾處理服務(wù)、公共區(qū)域、廣告位及停車場管理服務(wù)。

值得一提的是，截至報告期末，寶龍商業(yè)的毛利約為8.34億元，同比增長約1.5%；毛利率為32.7%，同比減少0.7個百分點。其中，商業(yè)運營服務(wù)的毛利約為7.11億元，毛利率為34.5%；住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利約為1.24億元，同比增長11.2%，毛利率為25.2%。

輕資產(chǎn)外拓力度創(chuàng)新高

報告期內(nèi)，寶龍商業(yè)在長三角和珠三角新增簽約11個項目，簽約面積達104萬平方米，其中第三方輕資產(chǎn)外拓項目面積占比首次超過50%，外拓力度創(chuàng)歷史新高。

據(jù)年報披露，2023年寶龍商業(yè)有13個項目計劃開業(yè)，2024年后還有36個零售商業(yè)物業(yè)項目計劃開業(yè)。

寶龍商業(yè)管理層表示，隨著規(guī)模不斷擴張，將擴展更靈活的合作模式，繼續(xù)加強商業(yè)輕資產(chǎn)項目的拓展速度，探索新的業(yè)務(wù)增長點，“2023年，預(yù)計全年輕資產(chǎn)外拓的面積不少于80萬平方米”。

據(jù)統(tǒng)計，來自外部客戶的收入是寶龍商業(yè)的最大收入來源。2022年來自外部客戶的收入約為20.71億元，占集團總收入的約81.2%。商業(yè)運營物業(yè)及住宅管理物業(yè)主要位于長三角地區(qū)。

報告期內(nèi)，寶龍商業(yè)共有93個已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，建筑面積約為1060萬平方米；已簽約零售商業(yè)物業(yè)142個，總合約建筑面積約為1520萬平方米。住宅物業(yè)管理服務(wù)已交付項目92個，總已交付建筑面積約為1940萬平方米；已簽約項目140個，總簽約建筑面積約為3070萬平方米。

寶龍商業(yè)管理層同時指出，接下來將始終堅持以“深耕長三角”戰(zhàn)略布局，繼續(xù)對人才進行儲備和培養(yǎng)，打造行業(yè)一流商業(yè)運營團隊。同時關(guān)注和探索其他優(yōu)質(zhì)區(qū)域，增設(shè)六大城市招商中心，加大招商能力。

住宅物業(yè)管理服務(wù)方面，寶龍商業(yè)計劃提升項目收繳率和清欠率，提升整體運營能力。通過架構(gòu)整合，科技賦能、市場外拓等提升組織效能。

債務(wù)方面，寶龍商業(yè)的資產(chǎn)負債率為48%，同比上年減少3個百分點；現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為34.53億元；合同負債約為2.29億萬元，同比減少49.9%。

據(jù)陳德力此前的介紹，寶龍商業(yè)的五年戰(zhàn)略目標，即2025年商業(yè)占有面積要達到1500萬平方米，同時商業(yè)要在全國做到五強，長三角地區(qū)做到三強。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211338909373