央行、銀保監(jiān)會(huì)擬出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)17條政策 建立健全住房租賃金融支持體系

每經(jīng)記者 袁園    每經(jīng)編輯 陳星    

2月24日，人民銀行發(fā)布消息稱，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

《意見》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款

《意見》共17條，分別從基本原則和要求、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理四大方面進(jìn)行了規(guī)范。

以加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度為例，《意見》支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過5年。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各類主體的現(xiàn)金流及房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，建立完善的開發(fā)建設(shè)貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高貸款審批效率和管理水平。

在支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款方面，《意見》要求，住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)租賃住房運(yùn)營(yíng)管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)審慎經(jīng)營(yíng)等開展盡職調(diào)查，并結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，合理設(shè)計(jì)貸款的期限、利率和還款方式。

旨在推動(dòng)住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展

近年來，相關(guān)部門出臺(tái)了多項(xiàng)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，地方政府、市場(chǎng)主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極成效，形成了有益經(jīng)驗(yàn)。

黨的二十大進(jìn)一步明確，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。為更好貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，加強(qiáng)和改善住房租賃市場(chǎng)發(fā)展金融服務(wù)，加快住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在充分總結(jié)近年有益經(jīng)驗(yàn)，并廣泛征求相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、專家學(xué)者等多方意見基礎(chǔ)上，研究起草了《意見》。

為防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)，《意見》要求，商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。規(guī)范融資主體管理，制定明確的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非個(gè)人對(duì)象可實(shí)施名單制管理。對(duì)各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間。加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)狀況、資金用途等情況的監(jiān)控，對(duì)住房租賃企業(yè)存在違反借款合同約定情形的，要及時(shí)采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險(xiǎn)。

人民銀行將牽頭建立住房租賃金融專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)住房租賃金融產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查和監(jiān)測(cè)分析，探索建立住房租賃專項(xiàng)信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估制度。相關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃相關(guān)信息共享，發(fā)揮監(jiān)管合力。

《意見》的反饋截止時(shí)間為2023年3月26日，公眾可通過信函和電子郵件的方式發(fā)送。

“此次政策最核心的要點(diǎn)，即要建立健全住房租賃金融支持體系。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策明確了金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品、金融管理方面的工作。比如在金融機(jī)構(gòu)方面，明確了商業(yè)性金融、政策性金融、開發(fā)性金融的功能定位。而在金融管理方面，明確要建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)提出了四大業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)，包括開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域、收購房源業(yè)務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、綜合金融服務(wù)等。

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