前天，在深圳召開了一場重量級論壇！關(guān)于助推城市“高質(zhì)量發(fā)展”，他們都說了啥？

每經(jīng)編輯 蒙錦濤    

前天，在深圳召開了一場重量級論壇。

2月22日，由深鐵集團主辦的2023年大灣區(qū)金融論壇暨深鐵TOD商辦資產(chǎn)入駐簽約儀式，在深圳深鐵皇冠假日酒店正式落下帷幕。

本次論壇以“時代力量 深鐵先行”為主題，匯聚了諸多重量級人物，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱、西南交通大學(xué)上海研究院副院長兼TOD研究中心主任朱曉兵、深圳市地鐵集團有限公司黨委書記、董事長辛杰等金融界重要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓參會。

這次論壇，對深鐵集團來說同樣意義非凡。深鐵集團作為國企，召開此次論壇也反映出了探索行業(yè)高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展的決心；而論壇的一個重要議題便是圍繞“助推城市高質(zhì)量發(fā)展”展開。

深圳市地鐵集團有限公司黨委書記、董事長辛杰

談到深鐵集團的未來發(fā)展，辛杰表示，“深鐵始終保持開放包容的合作理念，未來我們將攜手為深圳雙區(qū)建設(shè)、雙改示范，注入源源不斷的生機和活力，共同推進城市軌道交通高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，再創(chuàng)佳績?！?/span>

中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱

而研究偏宏觀領(lǐng)域的樊綱，則從城市化的角度，談到了軌道交通與城市發(fā)展的結(jié)合。“城市及城市群的發(fā)展，需要各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的支持，包括能源、公共交通、衛(wèi)生等，而對軌道運輸來說，并不能只靠收取車票的形式來賺取收益?！狈V提到，我們要思考這種公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如何獲得合理的融資，使它能夠具有可持續(xù)性，“拿大家所熟知的深鐵模式來說，它就是長期公共投資項目和短期商業(yè)項目互相搭配的典型，用短期項目的回報來反哺公共建設(shè)資金的不足?！?/span>

西南交通大學(xué)上海研究院副院長兼TOD研究中心主任朱曉兵

朱曉兵則提到，“TOD模式的第三個階段叫T+TOD融資模式，我們知道，公共產(chǎn)品本身是虧錢的，但如果把周邊增值土地的潛能捆綁起來，通過規(guī)劃價值提升，最終可實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展。”

高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展

成地產(chǎn)行業(yè)必經(jīng)之路

在論壇現(xiàn)場，諸位大咖提到較多的詞匯當屬“高質(zhì)量”和“可持續(xù)發(fā)展”。

十年，不過是歷史長河中的一瞬，但對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂“砥礪前行正當時”。這期間，行業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長，也開始從以前的“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“重點開發(fā)”。

過去高周轉(zhuǎn)的模式已很難適應(yīng)行業(yè)發(fā)展，取而代之的則是高質(zhì)量、高標準、高評價的新“三高”模式。

對人民群眾來說更是如此，人們已經(jīng)從過去的“有沒有”開始轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)行業(yè)站到了新舊發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的臨界點，如何尋求行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展成為政府、開發(fā)商和購房者共謀的發(fā)展之路。

在深鐵集團董事長辛杰看來，軌道交通作為技術(shù)、資金密集型產(chǎn)業(yè)，離不開金融“活水”的持續(xù)支持。過去一年，深鐵集團完成各類融資867.5億元，有力保障了軌道交通的資金需求。過去，深鐵集團在深圳市委市政府的指導(dǎo)和支持下，在合作伙伴的鼎力相助下，建成了516公里的地鐵骨干網(wǎng)絡(luò)，并通過TOD“站城一體化”向上而生，對軌道上蓋及沿線土地進行集約開發(fā)，打造了一大批精品標桿項目。

據(jù)辛杰透露，深鐵TOD商辦物業(yè)依托地鐵軌道站點及交通樞紐沿線土地，通過一體化規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)，實現(xiàn)站點與寫字樓無縫銜接，滿足現(xiàn)代企業(yè)空間高效利用的需求。同時，“深鐵集團為實現(xiàn)多元業(yè)態(tài)復(fù)合的立體微縮都會貢獻了‘深鐵方案’，為全市乃至大灣區(qū)匯聚高能級企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展平臺。以期通過規(guī)模集聚，吸引更多金融、科技產(chǎn)業(yè)入駐，實現(xiàn)金融與實體經(jīng)濟的良性循環(huán)，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展?！?/span>

對于行業(yè)未來發(fā)展，大咖們也發(fā)表了各自的看法。在論壇現(xiàn)場，樊綱提到，“有條件的地方可以繼續(xù)推行‘長短搭配’的模式，這樣才能使我們的城市化進程能夠逐步向上推進、不出系統(tǒng)性的風(fēng)險。”樊綱解釋道，所謂長短搭配模式，就是用長期公共投資項目和短期的商業(yè)項目互相搭配，用短期項目的回報來反哺公共建設(shè)資金的不足。

朱曉兵也表達了類似的看法?！半S著房地產(chǎn)現(xiàn)在一些企業(yè)的轉(zhuǎn)型，可能會誕生一些新的TOD合作開發(fā)運營的模式。所以從整個新時期的城市發(fā)展來說，首先TOD賽道是一定要緊抓的，第二是數(shù)字經(jīng)濟賽道，圍繞軌道交通的站點以全要素TOD+的理念做TOD，這個‘全要素’就是要以TOD承載更多的生活生產(chǎn)要素和物理、數(shù)字場景，不要只看站點或者站點的中心區(qū)，而要把TOD和周邊的配區(qū)統(tǒng)籌考量，使得整個TOD所在的輻射范圍能夠成為一個非常有活力的場所。”

共謀新篇章

話“軌道”與“金融”融合發(fā)展大計

在論壇現(xiàn)場，深鐵前海時代廣場、深鐵前海樞紐等深鐵TOD商辦集群重磅亮相，深鐵商辦資產(chǎn)與9家知名企業(yè)舉行了集中簽約儀式，為粵港澳大灣區(qū)蓬勃發(fā)展再添動能。

“軌道”與“金融”如何融合發(fā)展，深鐵集團黨委書記、董事長辛杰表示，“早在2018年，深鐵集團聯(lián)合前海金控打造的中國自貿(mào)區(qū)內(nèi)首個基金小鎮(zhèn)——前海深港基金小鎮(zhèn)正式開園運營，前海深港基金小鎮(zhèn)是中國綜合交通運力領(lǐng)先的基金小鎮(zhèn)，開啟了深鐵集團‘軌道+金融’的探索之路?！?/span>

據(jù)悉，2021年，福田區(qū)政府與深鐵集團強強聯(lián)手，“深圳國際風(fēng)投創(chuàng)投中心”在深鐵置業(yè)大廈揭牌運營，以軌道推動創(chuàng)新鏈和產(chǎn)業(yè)鏈在福田“落地生根”，助力打造深圳“新金融中心”。

而發(fā)展到現(xiàn)在，深鐵集團已經(jīng)形成了以福田車公廟樞紐深鐵置業(yè)大廈為軸心，輻射深圳灣超級總部基地、前海深港合作區(qū)、北站國際商務(wù)區(qū)、南山科技園等核心商務(wù)區(qū)的商辦網(wǎng)絡(luò)，商辦物業(yè)版圖日益擴大，成為深鐵TOD“新名片”。到2035年，深圳將全面建成2000多公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，推進軌道交通樞紐與周邊用地協(xié)同開發(fā)，并將帶動千億級的軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈投資。

在論壇現(xiàn)場，經(jīng)濟學(xué)專家樊綱則以《新時代的中國金融高質(zhì)量發(fā)展》為主題，為現(xiàn)場嘉賓重點解讀了未來深圳金融及產(chǎn)業(yè)的新機遇、新使命。他表示，“軌道+”力量的支撐和參與，將會給深圳總部經(jīng)濟等經(jīng)濟形態(tài)帶來新的可能。

樊綱認為，在經(jīng)濟方面，今年以來市場出現(xiàn)了一些重要拐點。這種拐點在今年是具備可持續(xù)性的?！敖诔霈F(xiàn)了很多重大政策調(diào)整，比如地鐵流量開始屢創(chuàng)新高，說明我們經(jīng)濟復(fù)蘇的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來。此外在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政策也在轉(zhuǎn)向，開始提及房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)、重提不動產(chǎn)私募基金發(fā)展等，這些都是重要的信號?！?/span>

朱曉兵提到，2013年的時候深圳在全國率先提出“建軌道就是建城市”的口號。朱曉兵表示，“在這樣的情況下實際上TOD就從一個投融資壓力被動的階段上升到以TOD促進城市高質(zhì)量發(fā)展的一個主動的作為。”

深鐵置業(yè)“軌交+物業(yè)”模式

經(jīng)營地鐵，經(jīng)營城市，服務(wù)城市

在國內(nèi)，發(fā)展綠色出行、低碳交通也逐步成為重要發(fā)展戰(zhàn)略。2020年8月，中國國家鐵路集團有限公司發(fā)布的《新時代交通強國鐵路先行規(guī)劃綱要》提出，到2035年，全國鐵路網(wǎng)要達到20萬公里左右，其中高鐵7萬公里左右，全國要形成1、2、3小時高鐵出行圈。

隨著路網(wǎng)不斷密布，作為推動區(qū)域協(xié)同發(fā)展，引導(dǎo)城市生態(tài)正向生長的“軌道+物業(yè)”TOD模式，其對城市發(fā)展所起到的作用還在持續(xù)增強。如今，當房地產(chǎn)進入高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展新階段，該模式也將繼續(xù)作為核心突破點與關(guān)鍵解題答案。

而對深鐵集團來說，持續(xù)推進“軌交+物業(yè)”的模式更具意義。發(fā)展到現(xiàn)在，深鐵目前推動形成物業(yè)開發(fā)反哺軌道建設(shè)的價值閉環(huán)，促成軌道交通全生命周期成本可預(yù)期、財務(wù)可承受、經(jīng)營可持續(xù)，解決深圳土地空間難題，推動軌道交通高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)深鐵集團的發(fā)展目標，“到2025年，將逐步建立起站城一體化開發(fā)的核心競爭力”“打造出高質(zhì)量的站城一體標桿項目”“打造成為全國一流的‘軌道+物業(yè)’服務(wù)商”“培養(yǎng)出高效的站城開發(fā)專業(yè)團隊”。

截至目前，在深鐵的持續(xù)探索下，深圳TOD模式已行進至產(chǎn)城融合4.0階段，即在站城一體化開發(fā)的3.0模式基礎(chǔ)上，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)力量，并依托“三鐵合一”優(yōu)勢，實現(xiàn)從區(qū)域的連接邁向都市圈的建設(shè)，助力打造軌道上的大灣區(qū)。

對于未來TOD的發(fā)展模式，朱曉兵提到，“TOD一定不能按照早期軌道房地產(chǎn)的想法，而是要重視高質(zhì)量發(fā)展、重視存量發(fā)展，也就是我們的TOD資產(chǎn)的經(jīng)營?！?/span>

而深鐵在TOD方面的持續(xù)嘗試，也為市場提供了不錯的樣本。辛杰提到，“近期‘深鐵模式’成功入選國際經(jīng)濟合作組織政策報告，為人口密集及交通依賴性強的城市，有效支撐地鐵的建設(shè)和運營提供‘中國解決方案’，彰顯‘深圳新型示范’。”

辛杰董事長透露出的一連串指標，更是直接反映出了深鐵在深耕TOD模式過程中的多維度嘗試。辛杰表示，“深圳的軌道交通，在過去發(fā)展迅猛，目前全市地鐵運營里程547.4公里，位居全球城市第4位。而深鐵集團作為深圳軌道交通的主力軍，在建設(shè)質(zhì)量、線網(wǎng)密度、客流強度、服務(wù)水平、科技創(chuàng)新、TOD發(fā)展指數(shù)等關(guān)鍵指標上，都處于行業(yè)領(lǐng)先地位?！?/span>

可以預(yù)見，深鐵集團將持續(xù)加快“軌道+”高質(zhì)量步伐，釋放“軌道+物業(yè)”的優(yōu)勢能量，以更高品質(zhì)的TOD產(chǎn)品為市民創(chuàng)造高品質(zhì)生活，為深圳全面推動高質(zhì)量發(fā)展貢獻“深鐵”力量。

編輯|蒙錦濤