前天，在深圳召開(kāi)了一場(chǎng)重量級(jí)論壇！關(guān)于助推城市“高質(zhì)量發(fā)展”，他們都說(shuō)了啥？

每經(jīng)編輯 蒙錦濤    

前天，在深圳召開(kāi)了一場(chǎng)重量級(jí)論壇。

2月22日，由深鐵集團(tuán)主辦的2023年大灣區(qū)金融論壇暨深鐵TOD商辦資產(chǎn)入駐簽約儀式，在深圳深鐵皇冠假日酒店正式落下帷幕。

本次論壇以“時(shí)代力量 深鐵先行”為主題，匯聚了諸多重量級(jí)人物，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱、西南交通大學(xué)上海研究院副院長(zhǎng)兼TOD研究中心主任朱曉兵、深圳市地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)辛杰等金融界重要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓參會(huì)。

這次論壇，對(duì)深鐵集團(tuán)來(lái)說(shuō)同樣意義非凡。深鐵集團(tuán)作為國(guó)企，召開(kāi)此次論壇也反映出了探索行業(yè)高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展的決心；而論壇的一個(gè)重要議題便是圍繞“助推城市高質(zhì)量發(fā)展”展開(kāi)。

深圳市地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)辛杰

談到深鐵集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展，辛杰表示，“深鐵始終保持開(kāi)放包容的合作理念，未來(lái)我們將攜手為深圳雙區(qū)建設(shè)、雙改示范，注入源源不斷的生機(jī)和活力，共同推進(jìn)城市軌道交通高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，再創(chuàng)佳績(jī)?！?/span>

中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱

而研究偏宏觀領(lǐng)域的樊綱，則從城市化的角度，談到了軌道交通與城市發(fā)展的結(jié)合。“城市及城市群的發(fā)展，需要各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的支持，包括能源、公共交通、衛(wèi)生等，而對(duì)軌道運(yùn)輸來(lái)說(shuō)，并不能只靠收取車票的形式來(lái)賺取收益?！狈V提到，我們要思考這種公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如何獲得合理的融資，使它能夠具有可持續(xù)性，“拿大家所熟知的深鐵模式來(lái)說(shuō)，它就是長(zhǎng)期公共投資項(xiàng)目和短期商業(yè)項(xiàng)目互相搭配的典型，用短期項(xiàng)目的回報(bào)來(lái)反哺公共建設(shè)資金的不足。”

西南交通大學(xué)上海研究院副院長(zhǎng)兼TOD研究中心主任朱曉兵

朱曉兵則提到，“TOD模式的第三個(gè)階段叫T+TOD融資模式，我們知道，公共產(chǎn)品本身是虧錢的，但如果把周邊增值土地的潛能捆綁起來(lái)，通過(guò)規(guī)劃價(jià)值提升，最終可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展?！?/span>

高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展

成地產(chǎn)行業(yè)必經(jīng)之路

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，諸位大咖提到較多的詞匯當(dāng)屬“高質(zhì)量”和“可持續(xù)發(fā)展”。

十年，不過(guò)是歷史長(zhǎng)河中的一瞬，但對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂“砥礪前行正當(dāng)時(shí)”。這期間，行業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(zhǎng)，也開(kāi)始從以前的“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)”。

過(guò)去高周轉(zhuǎn)的模式已很難適應(yīng)行業(yè)發(fā)展，取而代之的則是高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高評(píng)價(jià)的新“三高”模式。

對(duì)人民群眾來(lái)說(shuō)更是如此，人們已經(jīng)從過(guò)去的“有沒(méi)有”開(kāi)始轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)行業(yè)站到了新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的臨界點(diǎn)，如何尋求行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展成為政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者共謀的發(fā)展之路。

在深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰看來(lái)，軌道交通作為技術(shù)、資金密集型產(chǎn)業(yè)，離不開(kāi)金融“活水”的持續(xù)支持。過(guò)去一年，深鐵集團(tuán)完成各類融資867.5億元，有力保障了軌道交通的資金需求。過(guò)去，深鐵集團(tuán)在深圳市委市政府的指導(dǎo)和支持下，在合作伙伴的鼎力相助下，建成了516公里的地鐵骨干網(wǎng)絡(luò)，并通過(guò)TOD“站城一體化”向上而生，對(duì)軌道上蓋及沿線土地進(jìn)行集約開(kāi)發(fā)，打造了一大批精品標(biāo)桿項(xiàng)目。

據(jù)辛杰透露，深鐵TOD商辦物業(yè)依托地鐵軌道站點(diǎn)及交通樞紐沿線土地，通過(guò)一體化規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)，實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)與寫字樓無(wú)縫銜接，滿足現(xiàn)代企業(yè)空間高效利用的需求。同時(shí)，“深鐵集團(tuán)為實(shí)現(xiàn)多元業(yè)態(tài)復(fù)合的立體微縮都會(huì)貢獻(xiàn)了‘深鐵方案’，為全市乃至大灣區(qū)匯聚高能級(jí)企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)。以期通過(guò)規(guī)模集聚，吸引更多金融、科技產(chǎn)業(yè)入駐，實(shí)現(xiàn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?！?/span>

對(duì)于行業(yè)未來(lái)發(fā)展，大咖們也發(fā)表了各自的看法。在論壇現(xiàn)場(chǎng)，樊綱提到，“有條件的地方可以繼續(xù)推行‘長(zhǎng)短搭配’的模式，這樣才能使我們的城市化進(jìn)程能夠逐步向上推進(jìn)、不出系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)?！狈V解釋道，所謂長(zhǎng)短搭配模式，就是用長(zhǎng)期公共投資項(xiàng)目和短期的商業(yè)項(xiàng)目互相搭配，用短期項(xiàng)目的回報(bào)來(lái)反哺公共建設(shè)資金的不足。

朱曉兵也表達(dá)了類似的看法?！半S著房地產(chǎn)現(xiàn)在一些企業(yè)的轉(zhuǎn)型，可能會(huì)誕生一些新的TOD合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的模式。所以從整個(gè)新時(shí)期的城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，首先TOD賽道是一定要緊抓的，第二是數(shù)字經(jīng)濟(jì)賽道，圍繞軌道交通的站點(diǎn)以全要素TOD+的理念做TOD，這個(gè)‘全要素’就是要以TOD承載更多的生活生產(chǎn)要素和物理、數(shù)字場(chǎng)景，不要只看站點(diǎn)或者站點(diǎn)的中心區(qū)，而要把TOD和周邊的配區(qū)統(tǒng)籌考量，使得整個(gè)TOD所在的輻射范圍能夠成為一個(gè)非常有活力的場(chǎng)所?！?/span>

共謀新篇章

話“軌道”與“金融”融合發(fā)展大計(jì)

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，深鐵前海時(shí)代廣場(chǎng)、深鐵前海樞紐等深鐵TOD商辦集群重磅亮相，深鐵商辦資產(chǎn)與9家知名企業(yè)舉行了集中簽約儀式，為粵港澳大灣區(qū)蓬勃發(fā)展再添動(dòng)能。

“軌道”與“金融”如何融合發(fā)展，深鐵集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)辛杰表示，“早在2018年，深鐵集團(tuán)聯(lián)合前海金控打造的中國(guó)自貿(mào)區(qū)內(nèi)首個(gè)基金小鎮(zhèn)——前海深港基金小鎮(zhèn)正式開(kāi)園運(yùn)營(yíng)，前海深港基金小鎮(zhèn)是中國(guó)綜合交通運(yùn)力領(lǐng)先的基金小鎮(zhèn)，開(kāi)啟了深鐵集團(tuán)‘軌道+金融’的探索之路。”

據(jù)悉，2021年，福田區(qū)政府與深鐵集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，“深圳國(guó)際風(fēng)投創(chuàng)投中心”在深鐵置業(yè)大廈揭牌運(yùn)營(yíng)，以軌道推動(dòng)創(chuàng)新鏈和產(chǎn)業(yè)鏈在福田“落地生根”，助力打造深圳“新金融中心”。

而發(fā)展到現(xiàn)在，深鐵集團(tuán)已經(jīng)形成了以福田車公廟樞紐深鐵置業(yè)大廈為軸心，輻射深圳灣超級(jí)總部基地、前海深港合作區(qū)、北站國(guó)際商務(wù)區(qū)、南山科技園等核心商務(wù)區(qū)的商辦網(wǎng)絡(luò)，商辦物業(yè)版圖日益擴(kuò)大，成為深鐵TOD“新名片”。到2035年，深圳將全面建成2000多公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，推進(jìn)軌道交通樞紐與周邊用地協(xié)同開(kāi)發(fā)，并將帶動(dòng)千億級(jí)的軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈投資。

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)專家樊綱則以《新時(shí)代的中國(guó)金融高質(zhì)量發(fā)展》為主題，為現(xiàn)場(chǎng)嘉賓重點(diǎn)解讀了未來(lái)深圳金融及產(chǎn)業(yè)的新機(jī)遇、新使命。他表示，“軌道+”力量的支撐和參與，將會(huì)給深圳總部經(jīng)濟(jì)等經(jīng)濟(jì)形態(tài)帶來(lái)新的可能。

樊綱認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)方面，今年以來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些重要拐點(diǎn)。這種拐點(diǎn)在今年是具備可持續(xù)性的。“近期出現(xiàn)了很多重大政策調(diào)整，比如地鐵流量開(kāi)始屢創(chuàng)新高，說(shuō)明我們經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。此外在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政策也在轉(zhuǎn)向，開(kāi)始提及房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)、重提不動(dòng)產(chǎn)私募基金發(fā)展等，這些都是重要的信號(hào)?！?/span>

朱曉兵提到，2013年的時(shí)候深圳在全國(guó)率先提出“建軌道就是建城市”的口號(hào)。朱曉兵表示，“在這樣的情況下實(shí)際上TOD就從一個(gè)投融資壓力被動(dòng)的階段上升到以TOD促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)主動(dòng)的作為?！?/span>

深鐵置業(yè)“軌交+物業(yè)”模式

經(jīng)營(yíng)地鐵，經(jīng)營(yíng)城市，服務(wù)城市

在國(guó)內(nèi)，發(fā)展綠色出行、低碳交通也逐步成為重要發(fā)展戰(zhàn)略。2020年8月，中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司發(fā)布的《新時(shí)代交通強(qiáng)國(guó)鐵路先行規(guī)劃綱要》提出，到2035年，全國(guó)鐵路網(wǎng)要達(dá)到20萬(wàn)公里左右，其中高鐵7萬(wàn)公里左右，全國(guó)要形成1、2、3小時(shí)高鐵出行圈。

隨著路網(wǎng)不斷密布，作為推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，引導(dǎo)城市生態(tài)正向生長(zhǎng)的“軌道+物業(yè)”TOD模式，其對(duì)城市發(fā)展所起到的作用還在持續(xù)增強(qiáng)。如今，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展新階段，該模式也將繼續(xù)作為核心突破點(diǎn)與關(guān)鍵解題答案。

而對(duì)深鐵集團(tuán)來(lái)說(shuō)，持續(xù)推進(jìn)“軌交+物業(yè)”的模式更具意義。發(fā)展到現(xiàn)在，深鐵目前推動(dòng)形成物業(yè)開(kāi)發(fā)反哺軌道建設(shè)的價(jià)值閉環(huán)，促成軌道交通全生命周期成本可預(yù)期、財(cái)務(wù)可承受、經(jīng)營(yíng)可持續(xù)，解決深圳土地空間難題，推動(dòng)軌道交通高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)深鐵集團(tuán)的發(fā)展目標(biāo)，“到2025年，將逐步建立起站城一體化開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力”“打造出高質(zhì)量的站城一體標(biāo)桿項(xiàng)目”“打造成為全國(guó)一流的‘軌道+物業(yè)’服務(wù)商”“培養(yǎng)出高效的站城開(kāi)發(fā)專業(yè)團(tuán)隊(duì)”。

截至目前，在深鐵的持續(xù)探索下，深圳TOD模式已行進(jìn)至產(chǎn)城融合4.0階段，即在站城一體化開(kāi)發(fā)的3.0模式基礎(chǔ)上，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)力量，并依托“三鐵合一”優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)從區(qū)域的連接邁向都市圈的建設(shè)，助力打造軌道上的大灣區(qū)。

對(duì)于未來(lái)TOD的發(fā)展模式，朱曉兵提到，“TOD一定不能按照早期軌道房地產(chǎn)的想法，而是要重視高質(zhì)量發(fā)展、重視存量發(fā)展，也就是我們的TOD資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)?！?/span>

而深鐵在TOD方面的持續(xù)嘗試，也為市場(chǎng)提供了不錯(cuò)的樣本。辛杰提到，“近期‘深鐵模式’成功入選國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作組織政策報(bào)告，為人口密集及交通依賴性強(qiáng)的城市，有效支撐地鐵的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供‘中國(guó)解決方案’，彰顯‘深圳新型示范’?！?/span>

辛杰董事長(zhǎng)透露出的一連串指標(biāo)，更是直接反映出了深鐵在深耕TOD模式過(guò)程中的多維度嘗試。辛杰表示，“深圳的軌道交通，在過(guò)去發(fā)展迅猛，目前全市地鐵運(yùn)營(yíng)里程547.4公里，位居全球城市第4位。而深鐵集團(tuán)作為深圳軌道交通的主力軍，在建設(shè)質(zhì)量、線網(wǎng)密度、客流強(qiáng)度、服務(wù)水平、科技創(chuàng)新、TOD發(fā)展指數(shù)等關(guān)鍵指標(biāo)上，都處于行業(yè)領(lǐng)先地位?！?/span>

可以預(yù)見(jiàn)，深鐵集團(tuán)將持續(xù)加快“軌道+”高質(zhì)量步伐，釋放“軌道+物業(yè)”的優(yōu)勢(shì)能量，以更高品質(zhì)的TOD產(chǎn)品為市民創(chuàng)造高品質(zhì)生活，為深圳全面推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)“深鐵”力量。

編輯|蒙錦濤