保利發(fā)展的“榜一大哥”能當(dāng)多久？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

終于不再停留于喊口號(hào)，保利發(fā)展（SH600048，股價(jià)15.68元，市值1876.97億元）開(kāi)年首月就當(dāng)上了“榜一大哥”。

在克而瑞發(fā)布的2023年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜中，保利發(fā)展一舉超越碧桂園，成為全口徑銷(xiāo)售榜、操盤(pán)金額榜雙料冠軍，“進(jìn)三爭(zhēng)一”的口號(hào)不再是空喊。

繼5年前宋廣菊時(shí)代提出“重回前三”后，“進(jìn)三爭(zhēng)一”成為保利發(fā)展2022年的新目標(biāo)。接棒宋廣菊擔(dān)任新一任保利發(fā)展董事長(zhǎng)的劉平趕上了好時(shí)候，他在去年4月的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。

“對(duì)于這一目標(biāo)的理解，也不能簡(jiǎn)單的、片面地理解成一個(gè)榜單上的排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的第一，目標(biāo)要做到一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力。”

話(huà)雖如此，但榜單的反映是最直觀也是最實(shí)際的?；仡?022年，保利發(fā)展無(wú)論是在市場(chǎng)銷(xiāo)售、投資拿地上都盡顯沖鋒姿態(tài)，沖上“榜一大哥”并非一蹴而就。

去年因頻頻在多地打響價(jià)格內(nèi)卷之戰(zhàn)，保利發(fā)展在市場(chǎng)上被冠以“價(jià)格刺客”的名號(hào)。以武漢市場(chǎng)為例，漢陽(yáng)區(qū)保利庭瑞閱江臺(tái)去年9月初現(xiàn)房每平方米降價(jià)近6000元，這一降價(jià)幅度引來(lái)同行反對(duì)，后被政府責(zé)令整改，并暫停銷(xiāo)售。隨后，武漢保利發(fā)布退款聲明：打折促銷(xiāo)銷(xiāo)售行為無(wú)效，3天內(nèi)全額退款。

在營(yíng)銷(xiāo)上，保利的搶收力度也十足，去年在佛山、東莞的多個(gè)新盤(pán)都打出“收樓再供樓”、首付12個(gè)月長(zhǎng)分期等營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

效果是顯而易見(jiàn)的。自去年4月，在每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指院推出的每經(jīng)•上市房企銷(xiāo)售金額月榜中，保利就已經(jīng)開(kāi)始穩(wěn)居前三甲。到了9月，保利超越萬(wàn)科坐穩(wěn)TOP2，這一座次一直延續(xù)至2022年12月。

年度情況也大體一致，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜，保利發(fā)展2022年全口徑銷(xiāo)售金額達(dá)到4573億元，僅次于碧桂園，排名較2021年提升2位，操盤(pán)榜稍低于萬(wàn)科排名TOP3。

具體到區(qū)域市場(chǎng)，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在川蓉、佛山、合肥、大連、南京等地均摘得2022年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)冠軍，其中在川蓉、合肥、南京等地都是新晉冠軍。

去年在投資拿地上，大型央企如保利、華潤(rùn)、招商和中海等都相對(duì)積極，拿地銷(xiāo)售比都在0.3以上。雖然拿地金額同比下滑28%，但保利仍以1350億元的拿地金額超越華潤(rùn)、招商，坐穩(wěn)榜一位置。

截至2022年三季度，保利發(fā)展共有在建擬建項(xiàng)目795個(gè)，在建面積13926萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積6605萬(wàn)平方米。

可供對(duì)比的是，同期萬(wàn)科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約9305.2萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約5842.8萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3685.5萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2335.0萬(wàn)平方米。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和招商蛇口分別以2240億元、2219億元和1584億元占據(jù)了新增貨值榜單前三位。

進(jìn)入“劉平時(shí)代”后，保利發(fā)展從內(nèi)到外都更“快”起來(lái)。據(jù)其官微披露，2022年上半年，保利發(fā)展成立地產(chǎn)管理中心、產(chǎn)業(yè)管理中心、風(fēng)險(xiǎn)管理中心，整合戰(zhàn)略投資中心，進(jìn)一步優(yōu)化組織架構(gòu)，快速響應(yīng)市場(chǎng)變化。

當(dāng)然從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，保利相較于“利潤(rùn)王”中海還是稍有遜色。2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)公告顯示，保利發(fā)展預(yù)計(jì)2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸母凈利潤(rùn)183億元，同比下降33.17%。利潤(rùn)的減少主要系房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時(shí)受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響。

值得注意的是，在去年12月30日，保利發(fā)展拋出了不超過(guò)125億元（含）定增募資計(jì)劃，這也是房企定增開(kāi)口后，目前為止公開(kāi)的最大融資規(guī)模定增。

本次募集資金凈額將用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。保利發(fā)展表示，本次非公開(kāi)發(fā)行的目的一方面是響應(yīng)“保交樓、保民生”號(hào)召，積極踐行央企社會(huì)責(zé)任。另一方面，公司擬通過(guò)本次非公開(kāi)發(fā)行，改善自身資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，進(jìn)一步提高公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)公司應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的能力，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。

不過(guò)，這次募集資金到位后，其產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益需要一定的時(shí)間，預(yù)計(jì)短期內(nèi)保利發(fā)展基本每股收益、稀釋每股收益及凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)將可能出現(xiàn)一定程度的下降，短期內(nèi)即期回報(bào)將會(huì)出現(xiàn)一定程度的攤薄。今年2月8日，保利發(fā)展非公開(kāi)發(fā)行A股股票的申請(qǐng)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。

去年11月，惠譽(yù)在一份評(píng)級(jí)報(bào)告中如此評(píng)價(jià)，“保利發(fā)展已成為中國(guó)第二大房企，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)優(yōu)于大部分房企……惠譽(yù)認(rèn)為，保利發(fā)展有望繼續(xù)保持優(yōu)于同業(yè)的表現(xiàn)，并在受困房企逐步退出之時(shí)搶占市場(chǎng)份額。”

2023年，龍頭房企座次的變化或許還不限于此，但可以肯定的是，保利發(fā)展的宣傳口號(hào)終于不止那一句“央企第一”了。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 朱萬(wàn)平 攝