熱搜爆了、購房者急了，要不要提前還房貸，ChatGPT一板一眼“好言相勸”

每經(jīng)記者 甄素靜  王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“身邊的人，不是提前還貸了，就是在提前還貸的路上。”

這幾天，來勢洶洶的“提前還貸潮”一波又一波霸占熱搜，甚至演變成一場銀行與購房者之間斗智斗勇的較量。

對于還貸難的問題，2月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話咨詢了中國銀行廣東省分行，工作人員表示，一般銀行客服、銀行網(wǎng)點(diǎn)或者部門對外提供的電話都可以反映，而他們一般在接到熱線后會根據(jù)客戶情況向部門反饋。

而提前還貸潮壓力之下存量房貸是否有機(jī)會降低，工作人員回應(yīng)稱利率不好說，要根據(jù)國家公布的（政策）執(zhí)行。

2月6日，記者分別致電中國銀保監(jiān)會、廣州銀保監(jiān)局、深圳銀保監(jiān)局、北京銀保監(jiān)局、河南銀保監(jiān)局、佛山銀保監(jiān)分局等公開電話，均未能接通或未得到有效回復(fù)。

而對于這個熱門話題，我們也問了問現(xiàn)在的大網(wǎng)紅ChatGPT?

線上預(yù)約關(guān)閉，線下預(yù)約等等等

2月3日，周五，廣州天河區(qū)。

林松特意向公司請了一天假，早上6點(diǎn)起床，他要輾轉(zhuǎn)去銀行營業(yè)廳線下申請預(yù)約提前還房貸。

“我6點(diǎn)起床坐廣州地鐵再轉(zhuǎn)佛山地鐵，現(xiàn)在轉(zhuǎn)公交車，沒有線上申請渠道，跑線下超級麻煩。”

林松所購的房產(chǎn)在佛山市，2018年，林松向中國銀行貸款52萬元，期限30年，利率5.13%。

林松說這已經(jīng)不是自己首次提前申請還銀行房貸了。去年8月，他曾在中行APP申請，一周后通過各方反饋銀行通過了審核，“一共還掉了30萬元，目前還剩下18萬元貸款余額，貸款期限30年，每月還款金額1088元。”

這幾天，當(dāng)林松想要再次通過中行APP申請?zhí)崆斑€房貸時發(fā)現(xiàn)，APP已提示“暫不支持提前還款操作”。

同樣的案例也發(fā)生在上海。

趙兆說，自己2019年初在上海購買了一套房產(chǎn)，彼時共支付首付500萬元，向工商銀行貸款了180萬元，其中有80萬元是商貸，期限30年，利率5.19%，另有100萬元公積金貸款，期限15年，利率3.57%。

還款4年后，趙兆商貸還剩75萬元，公積金還剩79萬元，現(xiàn)在每月合計還房貸約1.1萬元。

這幾天，趙兆在工商銀行APP上申請了提前還貸，但還需等待2個月。

從“貸款走后門”到“還款走后門”

近期“還貸難”的經(jīng)歷，讓林松再次想起當(dāng)時辦理房貸時的“委屈”。

林松說，購房貸款時被銀行搭售人壽保險，花幾千塊買的保險，還被暗示不買不給貸款。

不同于幾年前的貸款難，當(dāng)提前“還貸難”逐漸成為一種現(xiàn)象之后，有人調(diào)侃稱，十年河?xùn)|，十年河西，之前是貸款要走后門，現(xiàn)在是還款要走后門。

在廣州的楊森則向記者講述了其成功提前還房貸的經(jīng)歷。

“提前還款確實(shí)困難的，我們（去年）9月預(yù)約的9月底，后面拖到10月，10月說11月，11月了說12月。”

在記者調(diào)研采訪的微信群里，有人分享了身邊提前還款預(yù)約新案例：我朋友是跟銀行說，自身債務(wù)危機(jī)，愿意先將銀行的貸款還了，如果銀行不允許，那就先還給其他債權(quán)人，本人已提前告知銀行并愿意償還，事后銀行如果出現(xiàn)要不回的情況，銀行需要承擔(dān)一定責(zé)任！結(jié)果是“兩天搞定”。

還有群友表示，跟銀行打交道，就要知己知彼。要貸款就要知道他的喜好，把自己努力打扮成他喜歡的模樣。

實(shí)際上，自1月5日央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制后，已有多地下調(diào)首套房貸款利率。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內(nèi)的約30城下調(diào)首套房貸款利率。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。

珠海市工商銀行某支行個貸中心陳經(jīng)理1月31日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時表示，首套房最低利率可以做到3.7%?，F(xiàn)在辦理房貸的速度很快，新房和二手房3個工作日左右就能放款。

據(jù)陳經(jīng)理介紹，“我們1月19日接到通知，首套房貸利率可以下調(diào)20個基點(diǎn)；1月29日，通知可以下調(diào)40個基點(diǎn)；到1月31日通知可以減60個基點(diǎn)。

“所以說現(xiàn)在是（買房）最合適的時候，3.7%利率基本上已經(jīng)是2004年的水平了。”

這與幾年前，行業(yè)內(nèi)普遍存在的需要搭售保險、理財?shù)犬a(chǎn)品，才能順利辦下房貸的現(xiàn)象已是天壤之別。

在長春，某大型連鎖中介經(jīng)紀(jì)人蘇經(jīng)理1月31日在接受記者微信采訪時表示，春節(jié)復(fù)工后首套房貸利率還是4.1%，到1月30日晚上通知降到了3.8%，售樓處現(xiàn)在也已經(jīng)接件了。

記者在采訪中獲悉，目前申請?zhí)崆斑€房貸的購房者年化利率普遍在5%以上，甚至有不少人利率在6%以上。

部分銀行還有專門針對提前還貸的金融產(chǎn)品

對于近期出現(xiàn)的提前還貸潮，深圳招商工作人員王恩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，銀行沒有什么通知，因?yàn)檫@本身不是一個硬性規(guī)定，貸款就是銀行的資產(chǎn)，銀行靠存貸差賺錢。

王恩觀察總結(jié)道，一般一季度都多多少少會卡一點(diǎn)，因?yàn)橐患径茹y行會沖規(guī)模，不過也沒有那么夸張，可能就是最近還款的人太多了。

秦乾是一名北方四線城市銀行的信貸人員，近期他注意到，申請?zhí)崆斑€款的客戶越來越多了。

“從2022年初開始，陸續(xù)有人開始申請?zhí)崆斑€房貸，這個勢頭在年前達(dá)到了頂峰，可能是客戶們過年前都有資金到賬吧?，F(xiàn)在幾乎每天都能接觸到這樣的客戶，我們部門目前還有十幾宗這樣的業(yè)務(wù)要處理。”

不過也并非所有銀行都需要等待，有網(wǎng)友在社交平臺分享，其此前在徽商銀行的房貸，近期申請之后很快就辦理完成了。

有購房者向記者表示，小銀行感覺沒受影響，其2月初在中信銀行申請了提前還房貸，下個月還。

山東德州某銀行工作人員在接受記者采訪時表示，去年四季度至今，提前還款的（客戶）量有所增加，我們銀行手機(jī)APP無此項(xiàng)功能，只能來銀行辦理，不需要任何預(yù)約，來了直接給辦。

“但目前申請?zhí)崆斑€房貸的大部分都是余額20萬元以下的。”秦乾表示。

對于金額來源，秦乾說：“客戶還款的時候我也問過，有的說是生意資金，有的說是存款，還有的直接就說，這是在別的銀行貸的款，別的銀行專門有針對提前還貸的產(chǎn)品。”

聽到客戶這樣說，秦乾自己也去了解了一下，“我們這里有銀行專門推出了這方面的貸款，表面上是給企業(yè)的經(jīng)營貸，其實(shí)就是專門讓客戶提前還貸的。這些經(jīng)營貸利率大概3厘多，10年等額本息，比當(dāng)時的房貸利率要低很多。”

“有這些業(yè)務(wù)的銀行還找了很多金融中介去推這些產(chǎn)品，現(xiàn)在滿大街都是這樣的廣告。”

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時表示，銀行掙錢的一個主要渠道就是貸款利息，而房貸又是其中一個很重要的渠道。當(dāng)提前還款出現(xiàn)時，對于一些貸款客戶，銀行收回的本息會受到影響，銀行收入會有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行就會通過收取違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊等方式給提前還貸的購房人設(shè)置障礙。

必要時可視情況向銀監(jiān)會投訴

對于春節(jié)前后出現(xiàn)的提前還貸潮，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時表示，春節(jié)前很多人發(fā)了年終獎，手上資金相對充裕；且之前理財破凈之后，很多人將之轉(zhuǎn)回存款；現(xiàn)在房價對未來整個樓市的影響等，均是購房者考慮的重要因素。

“只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機(jī)，就一直會存在。”

李宇嘉分析認(rèn)為，盡管房貸利率下降了1個百分點(diǎn)左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分在5%左右，而現(xiàn)在存款和保本理財?shù)睦?，普遍低?%。理財收益走低了，自然就會發(fā)生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。

58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，提前還房貸現(xiàn)象本質(zhì)上還是民眾對于未來不確性作出的防御性反應(yīng)。

張波表示，部分提前還房貸需求，本身也有著降低利率的訴求，通過提前償還房貸，并重新通過經(jīng)營貸等方式降低利率水平。當(dāng)然這一操作本身并不適合大部分人群，市場上存在著“打擦邊球”情形。

但對于各大銀行關(guān)閉線上申請渠道的作法，張波指出，本身并不值得提倡，是否可以提前償還貸款本身需要看合同約定。

張波表示，提前還貸難的解決核心并不在銀行側(cè)調(diào)整，而在于經(jīng)濟(jì)面復(fù)蘇，包括房地產(chǎn)市場本身穩(wěn)定性增強(qiáng)，市場預(yù)期不斷增強(qiáng)來提升購房者信心。一方面，一二手房交易量提升，從而加大增量房貸規(guī)模，弱化提前還貸的影響；另一方面，市場復(fù)蘇也會導(dǎo)致銀行在房貸層面的操作風(fēng)向轉(zhuǎn)變，一旦增量房貸需求快速增多，提前還貸需求就會被快速通過并消化。

對于提前還房貸需要注意的事項(xiàng)，王玉臣表示，首先需要看按揭貸款合同有沒有“提前還貸”這方面約定，對相關(guān)條款要充分了解。

其次一定要和貸款銀行充分溝通，了解清楚，而且一定要核算清楚。再次，如果因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定注意做好相關(guān)取證。最后，如果實(shí)在不成，可以視情況向銀監(jiān)會投訴。

對于提前還房貸銀行方面是否可以收取補(bǔ)償金，王玉臣表示，提前還貸可以收取補(bǔ)償金，當(dāng)沒有法律依據(jù)支持的時候，就需要看雙方的協(xié)議約定，以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果既沒有法律規(guī)定，又沒有相關(guān)協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖