中建玖合：一個(gè)新晉百?gòu)?qiáng)房企的高光與痛點(diǎn)

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

幾天前，在多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的2022年房企銷售榜上，出現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)陌生的名字——中建玖合。

中建玖合也發(fā)布了一張喜報(bào)，官宣自己首次躋身中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售百?gòu)?qiáng)，2022年度銷售額突破204億元。

過(guò)去一年，這家中建二局旗下的地產(chǎn)公司，憑借開(kāi)盤即罄的神盤玖合府在北京一炮而紅。該項(xiàng)目以超過(guò)80億元的網(wǎng)簽金額成為朝陽(yáng)區(qū)年度銷冠，在年度項(xiàng)目銷售榜上僅次于天壇府、學(xué)府壹號(hào)院、學(xué)府公館這3個(gè)百億大盤。

土拍市場(chǎng)上，中建玖合除了在北京大本營(yíng)上演了一幕拿地3個(gè)月就開(kāi)盤日光的高周轉(zhuǎn)經(jīng)典案例外，還砸下逾64億元在上海拿地。

但中建玖合有一塊“心病”：其在北京打造的首個(gè)高端產(chǎn)品國(guó)望府并沒(méi)有取得預(yù)期中的好成績(jī)，入市兩年多僅網(wǎng)簽2套房，目前已經(jīng)從期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

2022年9月8日拍攝的中建玖合府，項(xiàng)目位置緊挨地鐵 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

高光：3個(gè)月網(wǎng)簽率92%

中建玖合的名字第一次出現(xiàn)在了2022年百?gòu)?qiáng)房企榜上，中指研究院給出的年度銷售數(shù)據(jù)是204.4億元。

中建玖合這一年的高光離不開(kāi)玖合府，一宗明星地塊，然后一把梭哈。

2022年6月1日，中建玖合以66.815億元加政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額10%的代價(jià)拿下太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊R2二類居住用地。當(dāng)時(shí)該地塊的競(jìng)拍相當(dāng)激烈，共有中海、金茂、首開(kāi)+保利+建工聯(lián)合體等七方競(jìng)爭(zhēng)，很快便達(dá)到了66.815億元的地價(jià)上限，之后進(jìn)入政府產(chǎn)權(quán)份額階段，但很快又到達(dá)10%上限，最終中建玖合以搖號(hào)方式中簽。

該地塊住宅樓面地價(jià)約8.8萬(wàn)元/平方米，實(shí)際銷售均價(jià)約11.7萬(wàn)元/平方米，相比周邊13萬(wàn)元/平方米甚至更高價(jià)格水準(zhǔn)的二手房，該項(xiàng)目被業(yè)內(nèi)稱為“倒掛神盤”。

作為一個(gè)從掛地起就備受關(guān)注的項(xiàng)目，玖合府絲毫不缺熱度，比如茶水費(fèi)傳聞、約不上看房、搖號(hào)直播畫(huà)面模糊等，而開(kāi)盤前挖出古墓更是將項(xiàng)目熱度直線拉升。

這些都沒(méi)有影響到玖合府的最終銷售。從公開(kāi)資料看，玖合府2022年9月30日開(kāi)盤，當(dāng)天412套房源全部售罄，實(shí)現(xiàn)“日光”。據(jù)北京市住建委最新數(shù)據(jù)，玖合府目前網(wǎng)簽套數(shù)379套，面積7.08萬(wàn)平方米，成交均價(jià)約11.7萬(wàn)元/平方米，據(jù)此計(jì)算的網(wǎng)簽金額約82.8億元，網(wǎng)簽去化率達(dá)92%。

僅玖合府一個(gè)項(xiàng)目的銷售額，就占到了中建玖合年度業(yè)績(jī)的40%以上。

尷尬：一年網(wǎng)簽一套房

中建玖合在北京打造的第一個(gè)高端項(xiàng)目并不是玖合府，而是此前被寄予厚望的國(guó)望府。該項(xiàng)目于2020年8月入市，目前已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。玖合府和國(guó)望府是中建玖合在北京開(kāi)發(fā)的兩大封面，其官方自營(yíng)銷售平臺(tái)也僅展示了這兩個(gè)項(xiàng)目。

從北京市住建委截至2022年底的數(shù)據(jù)看，國(guó)望府網(wǎng)簽數(shù)只有兩套，成交面積499.96平方米，成交均價(jià)6.89萬(wàn)元/平方米，而備案價(jià)區(qū)間在8萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。

與玖合府類似，國(guó)望府也曾“濃眉大眼”。

2014年4月，豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店辛莊村一期A-41等地塊上架，包括中筑置業(yè)、K2（即石榴集團(tuán)）、中冶、保利首開(kāi)聯(lián)合體、懋源、天恒等在內(nèi)的13家房企參與競(jìng)拍，觸碰合理價(jià)格上限后，中筑置業(yè)又競(jìng)報(bào)了8.5萬(wàn)平方米限價(jià)房，最終以21億元將該地塊收入囊中。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，該地塊商品住宅部分建筑規(guī)模共25833平方米，純住宅樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。而2021年北京首輪集中供地中金茂以37.1億元競(jìng)得的長(zhǎng)辛店朱家墳地塊，可售住宅樓面價(jià)只有2.94萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，同屬于長(zhǎng)辛店區(qū)域，國(guó)望府地塊在拿地之初的成本就不占優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)拿地后不久，由于合作方退出，中筑置業(yè)也選擇了退地。2017年，中建玖合（當(dāng)時(shí)名為中建地產(chǎn)）接手長(zhǎng)辛店房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資43.7億元，未來(lái)可實(shí)現(xiàn)銷售收入54億元。但是按目前的銷售額計(jì)算，在國(guó)望府這個(gè)項(xiàng)目上，開(kāi)發(fā)商的達(dá)標(biāo)率并不理想。

根據(jù)中建玖合官方營(yíng)銷平臺(tái)，國(guó)望府推出的產(chǎn)品有主力合院、明星合院、疊拼，疊拼最高總價(jià)2600萬(wàn)元，主力合院最高總價(jià)4000萬(wàn)元，明星合院最高總價(jià)8000萬(wàn)元。但目前第三方平臺(tái)的銷售均價(jià)是7.6萬(wàn)元/平方米，低于備案價(jià)區(qū)間。

除了高端定價(jià)和不斷改變的營(yíng)銷方向，國(guó)望府為外界所知的，還有長(zhǎng)達(dá)一年多的零網(wǎng)簽和突破零網(wǎng)簽之時(shí)的尷尬。結(jié)合2021年11月項(xiàng)目達(dá)成1套網(wǎng)簽，以及最新的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，國(guó)望府2022年的網(wǎng)簽數(shù)量為1套。

國(guó)望府的難處在于，這個(gè)豪宅項(xiàng)目本身被回遷房和限價(jià)房包圍。比如紅山郡，貝殼顯示的二手房均價(jià)也就3.5萬(wàn)元/平方米；而價(jià)格最接近的新盤熙悅天寰均價(jià)約6萬(wàn)元/平方米，沒(méi)有倒掛空間。

2022年12月已經(jīng)是國(guó)望府的交房時(shí)間了，但項(xiàng)目操盤手或許還需要構(gòu)思新一輪營(yíng)銷方式，畢竟北京市場(chǎng)不缺豪宅購(gòu)買力。

逆勢(shì)：從低調(diào)走向臺(tái)前

作為中建二局全資持有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司，中建玖合總部位于北京，前身為中建地產(chǎn)，2021年8月改名中建玖合。

中建系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向來(lái)低調(diào)，但這兩年的房地產(chǎn)行業(yè)背景之下，除了帶頭大哥中海地產(chǎn)，與中建玖合師出同門的中建智地（一局）、中建壹品（三局）、中建信和（五局）、中建東孚（八局）等也紛紛走向臺(tái)前，在土拍和銷售市場(chǎng)展露頭角。

據(jù)中指研究院2022年房企拿地百?gòu)?qiáng)榜（權(quán)益金額），中建玖合以131億元排名第22位；新增貨值（全口徑）261億元，排名第48位。而在北京區(qū)域，中建玖合以67億元拿地金額排第7位。

除了北京大本營(yíng)這輪拿地3個(gè)月就開(kāi)盤日光的高周轉(zhuǎn)，中建玖合在上海市場(chǎng)也砸下重金。2022年9月26日，中建玖合64.36億元獲取上海嘉定未來(lái)城市理想單元地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，共包含6宗土地，總占地面積約14.16萬(wàn)平方米，總計(jì)容建筑面積約36.86萬(wàn)平方米，總投資額達(dá)117.34億元。

從2022年的整體拿地情況看，中建玖合（22位）在局屬幾家公司中排名第一，接下來(lái)是中建東孚（35位）、中建三局（44位）、中建八局（54位）、中建智地（91位）。

而在2022年整體業(yè)績(jī)方面，中建玖合（204.4億元）以不到1億元的微弱優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先于中建智地（203.8億元），排在第87位；中建東孚（505.2億元）排名最高，排在第42位；中建壹品（401.8億元）和中建信和（286.9億元）分別排在第52位和第75位。

可以預(yù)見(jiàn)，在接下來(lái)的各大房地產(chǎn)榜單中，中建系房地產(chǎn)公司將成為?？?，如果再加上中海地產(chǎn)，各項(xiàng)指標(biāo)將穩(wěn)居行業(yè)第一。

光大證券在研報(bào)中指出，中國(guó)建筑在建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)可撼動(dòng)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，行業(yè)下行期公司拿地力度加大，或?qū)⒃谛袠I(yè)底部實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張。

在講求業(yè)績(jī)排名的中建集團(tuán)內(nèi)部，幾大工程局之間的競(jìng)爭(zhēng)已達(dá)白熱化，如今再加上房地產(chǎn)板塊，“同門”間的業(yè)績(jī)比拼勢(shì)必更加激烈。項(xiàng)目的暢銷和滯銷自有原因，但于中建玖合而言，“一宗重地，一個(gè)大盤，一把梭哈”已經(jīng)成功了一次，2023年能否總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并予以成功復(fù)制將是很重要的命題。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)