微觀這一年·房企| 石榴的2022：消化多年存量，上市受阻后遺癥顯現(xiàn)

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2022年8月15日，石榴集團(tuán)（以下簡稱石榴）在官網(wǎng)發(fā)布了一條房產(chǎn)促銷信息，推薦了3個(gè)位于北京的項(xiàng)目，分別是北京V7荷塘月色、北京十里春風(fēng)、北京石榴春和景明。

這3個(gè)項(xiàng)目中，最近取得預(yù)售證的是春和景明，但也已經(jīng)是2021年10月26日了，可以說，2022年的石榴在北京主要以銷售存量為主。

2021年底，石榴計(jì)劃中的上市未能成功，這使得一些需要流動(dòng)性資金才能解決的問題在2022年逐漸暴露，眼下，這家立志于做房地產(chǎn)界“蘋果”的開發(fā)商還需要先解決生存問題。

北京僅剩兩個(gè)在售項(xiàng)目

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱了石榴的半年報(bào)，發(fā)現(xiàn)該公司2022年上半年的情況比去年同期嚴(yán)峻不少。

報(bào)告顯示，2022上半年，石榴營業(yè)總收入約97億元，而去年同期約129億元，同比下降約25%；凈利潤約3.8億元，去年同期則是8.7億元。2022年上半年，石榴資產(chǎn)總計(jì)較上年同期縮水約70億元，從779億元降至703億元。

來源：石榴債券公告

不過不同于官網(wǎng)的推薦，如今在石榴的官方營銷小程序平臺(tái)上，北京區(qū)域的在售項(xiàng)目僅十里春風(fēng)和春和景明。

2022年2月19日，石榴開展了北京十里春風(fēng)清倉活動(dòng)，成果是“2小時(shí)熱銷16套”，而十里春風(fēng)是石榴早在2017年便取得預(yù)售證的項(xiàng)目。記者通過天朗數(shù)據(jù)查詢得知，北京十里春風(fēng)從2017年銷售至今，共網(wǎng)簽2487套，網(wǎng)簽金額約55億元。公開資料顯示，十里春風(fēng)項(xiàng)目有3401戶，也就是說，還有約3成的房源待網(wǎng)簽。

經(jīng)過了多年的開發(fā)銷售，如今十里春風(fēng)項(xiàng)目名下3張預(yù)售證已經(jīng)全部在2021年轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，還有不少房源待售。

記者留意到，十里春風(fēng)銷售多年仍不能清盤的原因之一恐怕是位置太過偏遠(yuǎn)。該項(xiàng)目位于通州區(qū)恒業(yè)二街，雖然在通州，但距離北京六環(huán)還有30公里，向南一小步便到了河北廊坊，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾經(jīng)開車去過項(xiàng)目地，路程中幾度因?yàn)樘h(yuǎn)而覺得自己走錯(cuò)了。

現(xiàn)在，十里春風(fēng)已經(jīng)從剛上市的單價(jià)3萬多元降到了2萬多元，北京市住建委官網(wǎng)顯示，6號(hào)樓已簽約住宅的成交均價(jià)已經(jīng)到了24214.97元/平方米。十里春風(fēng)銷售人員12月27日通過電話告訴記者：“我們這里一共57棟樓，都是現(xiàn)房狀態(tài)了，目前在主推兩棟洋房，一棟贈(zèng)送精裝修，一棟是毛坯，80平方米兩居室總價(jià)180萬-190萬元，剩余樓棟也有部分房源。”

不過該項(xiàng)目的成本應(yīng)當(dāng)不高，石榴此前提交的招股書顯示，“十里春風(fēng)家園為位于北京市的住宅物業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目包括兩期總地盤面積為166344平方米的住宅、商業(yè)物業(yè)以及停車場，該兩期均由北京永樂花園開發(fā)展有限公司開發(fā)，我們訂立了相關(guān)的土地出讓合同。”

“已悉數(shù)支付土地出讓金總額人民幣6.57億元，首項(xiàng)相關(guān)土地使用證于2017年5月取得，最后一期相關(guān)土地使用證于2018年7月取得。”也即該項(xiàng)目的土地成本僅6.57億元，目前網(wǎng)簽金額的55億元已經(jīng)大幅超過了這個(gè)數(shù)字。

來源：石榴招股說明書

北京石榴春和景明則在2021年10月取得預(yù)售證，從成交均價(jià)7萬元來判斷，是石榴旗下的高端項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于通州通燕高速耿莊橋北，經(jīng)過了一年多銷售，根據(jù)天朗數(shù)據(jù)，目前網(wǎng)簽77套，網(wǎng)簽金額9.7億元。

除此之外，石榴的官方營銷平臺(tái)在北京再無其他可售項(xiàng)目了。

多處抵押

在招股說明書中，石榴自稱大部分收益來源來自京津冀城市群，“我們的大部分收益產(chǎn)生自我們在京津冀城市群（特別是在北京）的物業(yè)開發(fā)及銷售，且我們預(yù)期將繼續(xù)自該區(qū)域市場產(chǎn)生大部分收益。于2018年、2019年及2020年，我們來自京津冀城市群物業(yè)開發(fā)及銷售的收益分別占總收益的41.7%、37.4%及20.2%。”

從先前的情況看，這個(gè)結(jié)論是成立的。

石榴成立于2008年，最初名為K2地產(chǎn)，2009年開始銷售在北京的首個(gè)住宅項(xiàng)目K2海棠灣，隨后又開始銷售K2清水灣及K2紅樹灣。2011年開始銷售K2百合灣，自稱為通州的標(biāo)桿住宅項(xiàng)目。

招股書顯示，2021年石榴在北京開發(fā)中的總規(guī)劃建筑面積有186532平方米，未來開發(fā)面積有426895平方米，應(yīng)占總土地儲(chǔ)備1524474平方米，占總土地儲(chǔ)備的16.6%。比這個(gè)比例高的區(qū)域僅有廊坊。

招股書顯示，“截至2021年2月28日，我們在中國擁有總土地儲(chǔ)備9193787平方米，涵蓋北京、南京、珠海及成都等城市，其中4109374平方米或44.7%位于京津冀城市群。”

“我們在京津冀城市群的物業(yè)開發(fā)方面擁有10年以上經(jīng)驗(yàn)，特別是北京通州區(qū)。截至2021年2月28日，我們在北京通州區(qū)擁有9個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。”

而如今，石榴在北京區(qū)域處于只能銷售存量的尷尬狀態(tài)，幾個(gè)自持商業(yè)項(xiàng)目的狀態(tài)是“石榴中心出租率95.6%，菁菁智創(chuàng)中心出租率1.4%，新空港中心尚無出租率，百合灣嘉園出租率100%”。

不過，北京的資產(chǎn)對于石榴來說，更多的是抵押價(jià)值。

從2022年半年報(bào)可以看出，石榴旗下北京永樂花園發(fā)展有限公司的賬面價(jià)值為15億元現(xiàn)房抵押，取得北京國際信托有限公司10.72億元。

北京恒興博達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其名下賬面價(jià)值15.73億元的投資性房地產(chǎn)作為抵押，取得東方邦信置業(yè)有限公司3.6億元借款；并為揚(yáng)州北湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向平安信托借款4億元提供第二順位抵押擔(dān)保。

北京石榴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以名下石榴中心1-25號(hào)樓為抵押，其中投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值39.98億元、固定資產(chǎn)賬面價(jià)值1.28億元，取得浙商銀行15.88億元借款。

北京河馬公舍住房租賃有限公司以北京盛璽置業(yè)有限公司、北京丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京麥金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下賬面價(jià)值為1.23億元的36套現(xiàn)房抵押，向廈門國際銀行股份有限公司北京分行取得借款1.65億元。

上市未果

其實(shí)從招股書便能看出，石榴的業(yè)績處于波動(dòng)狀態(tài)，2018年、2019年及2020年，石榴的收益分別為99億元、80億元、123億元。截至2021年2月28日，石榴有86個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

石榴的毛利率也在下跌，“我們有關(guān)物業(yè)銷售的毛利率由2019年的34.4%下跌至2020年的22.8%，主要由于一方面是確認(rèn)的平均售價(jià)有所減少，另一方面則是每平方米平均成本有所增加，原因是土地收購成本有所增加。”

石榴在2021年5月31日向港交所提交了招股書，但上市過程并不順利，招股書在當(dāng)年11月底失效，預(yù)想中的融資并沒有到來。

在石榴的計(jì)劃中，如果順利上市融資，那么一部分資金將用于興建玉蘭灣（燕郊）、江潤花園、春江湖畔花園、湖山春曉、林語春曉、春江明月及石榴運(yùn)河首府。

如今這筆錢并沒有到位，從人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看，很多問題在2022年集中爆發(fā)。

2022年1月，有人稱“石榴運(yùn)河首府小區(qū)物業(yè)拖欠工程款不支付，每次都是以等待政府劃撥保證金等各種理由推脫”；德州石榴春江明月購房者稱“承諾的全景陽臺(tái)落地窗實(shí)際變成小黑屋”，繼而申請退房。

2022年2月，廣州石榴清水灣有業(yè)主表示，“里面漏水嚴(yán)重，各種質(zhì)量問題都沒有完善，沒有人通知怎么解決，沒有達(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-401937349