保交付行動(dòng)派 金科前11月交樓超6.6萬(wàn)套

房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境正日漸趨暖。

日前，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，自從“金融支持16條”發(fā)布實(shí)施以來(lái)，一個(gè)月時(shí)間里已有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得60余家銀行授信，總額度超過(guò)4.8萬(wàn)億元。不僅如此，還有23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌劃再融資，掀起行業(yè)“定增潮”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一些資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較為合理，聚焦主業(yè)、經(jīng)營(yíng)規(guī)范，擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企定增相對(duì)會(huì)獲得投資者青睞。

事實(shí)上，無(wú)論是“16條”還是恢復(fù)房企再融資，均是為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年在市場(chǎng)持續(xù)下行，項(xiàng)目去化承壓，房企資金面吃緊，交付壓力不斷增大的情況，從中央到地方相繼出臺(tái)了多項(xiàng)支持政策，多次強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，盡管部分房企出現(xiàn)項(xiàng)目逾期交付，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序受到一定干擾，但主流房企依然把“保交樓”作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重中之重，在鞏固企業(yè)基本盤(pán)、穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

連接“兩箭”穩(wěn)融資

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)持續(xù)下行，政策端加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企合理融資的支持力度。

特別是在進(jìn)入11月，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持力度明顯加大，繼“第一支箭”和“第二支箭”后，11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)”。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

至此，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資。紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

在股權(quán)融資信號(hào)發(fā)出后，不到一個(gè)月時(shí)間里已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。從房企屬性來(lái)看，央國(guó)企、民企、混合所有制均有參與，融資目的包括了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等多種用途。

以金科股份為例，12月5日，金科發(fā)布公告稱(chēng)，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，其募集的資金主要就將用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，償還部分債務(wù)本息以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

而就在同日，金科股份與中國(guó)光大銀行重慶分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，雙方將進(jìn)一步拓寬合作領(lǐng)域、深化合作關(guān)系，光大銀行重慶分行將為金科提供一系列綜合金融授信支持，授信范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、固定資產(chǎn)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款等。此外，雙方還將在結(jié)算及資金增值服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、托管業(yè)務(wù)等多方面展開(kāi)合作。這也代表金科股份過(guò)往的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)得到充分認(rèn)可。

事實(shí)上，在更早之前的12月初，金科股份已與中國(guó)建設(shè)銀行廣西壯族自治區(qū)分行簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者將為金科提供一系列金融授信服務(wù)，授信范圍包括開(kāi)發(fā)貸、按揭貸、并購(gòu)及城市更新改造貸款、住房租賃綜合服務(wù)、資金結(jié)算、現(xiàn)金管理等方面。值得一提的是，目前雙方已深入展開(kāi)合作，金科在南寧的新項(xiàng)目已經(jīng)獲得建行開(kāi)發(fā)貸意向書(shū)。

此外，金科還與中國(guó)建設(shè)銀行山東省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，建行山東省分行將充分發(fā)揮建行集團(tuán)優(yōu)勢(shì)運(yùn)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、個(gè)人住房按揭貸、債券承銷(xiāo)與投資、預(yù)售資金保函等方式積極支持金科多渠道融資為公司提供“優(yōu)、快、高、新全”的綜合金融服務(wù)。

5日之內(nèi)，金科連續(xù)接到“兩箭”。需要注意的是，作為重慶龍頭民營(yíng)企業(yè)的金科，盡管受行業(yè)形勢(shì)影響，今年公司一度遭遇了一定的風(fēng)險(xiǎn)壓力，但仍然保持平穩(wěn)運(yùn)行，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。今年前三季度公司累計(jì)壓降有息負(fù)債超146億元，有息負(fù)債總額降低至659.99億元實(shí)；現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額69.39億元，持續(xù)為正；截至11月底，金科全口徑銷(xiāo)售額627億元，回款705億元，回款率高達(dá)112%，持續(xù)位居行業(yè)前列。

不僅如此，截至今年9月，金科已累計(jì)獲批國(guó)家及地方政府專(zhuān)項(xiàng)借款資金額度約12億元，其中近6億元可用資金已撥付至項(xiàng)目公司，一定程度上緩解了項(xiàng)目層面的短期資金流動(dòng)性壓力。

多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也表示，近期的房地產(chǎn)具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。整個(gè)行業(yè)最艱難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，此前出險(xiǎn)房企中不乏優(yōu)質(zhì)房企，且房地產(chǎn)整體的估值不高，在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。

“穩(wěn)保交付”是首要目標(biāo)

事實(shí)上，無(wú)論是銀行授信還是定增融資，政策紓困的核心均指向了“保交付”。

如“金融16條”就提出，支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

而銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的通知、央行面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃等。通過(guò)“保交樓”促進(jìn)購(gòu)房者信心恢復(fù)，支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復(fù)。交付量的提升對(duì)于穩(wěn)定房企現(xiàn)金流至關(guān)重要。

“保交付”已成為當(dāng)前房企維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的首要任務(wù)。以金科股份為例，“保交付”一直被當(dāng)作公司“頭號(hào)工程”。早在今年8月，金科就召開(kāi)了“保交樓”專(zhuān)題會(huì)議，并成立了以總裁為組長(zhǎng)，聯(lián)席總裁、副總裁為執(zhí)行組長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、風(fēng)控、法務(wù)、成本、工程、客服等中心部門(mén)負(fù)責(zé)人為組員的“保交樓工作組”，全面統(tǒng)籌保交樓工作總體方案設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進(jìn)和督促落實(shí)。

各區(qū)域公司也相繼成立了屬地化“保交樓工作小組”，重點(diǎn)研究和解決符合本區(qū)域、本城市各項(xiàng)目的相關(guān)重點(diǎn)問(wèn)題和關(guān)鍵路徑。同時(shí)將小組工作制延伸至項(xiàng)目層面，對(duì)交付有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目實(shí)行“一盤(pán)一策”，統(tǒng)籌調(diào)度資金，確保進(jìn)度趕、風(fēng)險(xiǎn)大、影響廣的重難點(diǎn)項(xiàng)目交付。

景德鎮(zhèn)金科華地·紫園實(shí)景圖

不僅如此，金科還建立了一套從工程進(jìn)度、資金監(jiān)管到施工質(zhì)量全程硬核、透明的“五大保交付體系”：一是工程進(jìn)度可視化；二是365天工地開(kāi)放、全天云監(jiān)工；三是保障資金安全，多方監(jiān)督購(gòu)房款項(xiàng)；四是成立“金品監(jiān)察官”，隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)督；五是每月舉辦工藝工法開(kāi)放日，保障項(xiàng)目施工質(zhì)量品質(zhì)。

正是在這一自上而下的強(qiáng)抓壓實(shí)下，今年1-11月，金科復(fù)工復(fù)產(chǎn)項(xiàng)目超210個(gè)；已累計(jì)向業(yè)主交付項(xiàng)目135個(gè)、批次215個(gè)，交付面積1119萬(wàn)平方米，僅住宅交付總套數(shù)超66200套。

房企交付樣本

縱觀行業(yè)，不難發(fā)現(xiàn)有交付能力的房企，在今年三季度的銷(xiāo)售已有回暖趨勢(shì)，環(huán)比跌幅收窄。行業(yè)復(fù)蘇可期，面臨挑戰(zhàn)的時(shí)候，也在孕育新的機(jī)遇。保交付關(guān)乎行業(yè)信心恢復(fù)，在這一過(guò)程中，也推動(dòng)房企模式的更新?lián)Q代與升級(jí)，促進(jìn)房地產(chǎn)秩序回歸正軌。大房企的觸覺(jué)更為敏感。金科在云川地區(qū)的項(xiàng)目保交付便印證了這一點(diǎn)：保交付既是金科穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和資金實(shí)力的體現(xiàn)，也是該公司創(chuàng)新領(lǐng)先的動(dòng)力。

金科在保交付上做了很多創(chuàng)新。比如常態(tài)化工地開(kāi)放，預(yù)約即可參觀；預(yù)驗(yàn)收，早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題早解決；一戶一驗(yàn)收，快修隊(duì)隨時(shí)待命等等。

為杜絕“為交付而交付”的面子工程，金科更是制定了一系列嚴(yán)苛的交付標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，將交付周期拆解為交付前、交付中、交付后的三大部分、123項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)動(dòng)作，并打造了“9631”四個(gè)交付管控節(jié)點(diǎn)，保證從交付前至交付后，業(yè)主利益都能得到切實(shí)保障。

以云川區(qū)域?yàn)槔?，在交付前?個(gè)月、6個(gè)月、3個(gè)月起，金科工程師就會(huì)從建筑、地庫(kù)、項(xiàng)目周邊、景觀園林、大堂門(mén)廳、物業(yè)中心用房等諸多維度進(jìn)行多次勘驗(yàn)；項(xiàng)目客服人員交付前9個(gè)月便啟動(dòng)交付籌備工作，經(jīng)過(guò)問(wèn)題排查、戶內(nèi)查驗(yàn)、業(yè)主通知、交房組織等一套標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)，給每個(gè)施工步驟留足時(shí)間，保障各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到甚至超越交付標(biāo)準(zhǔn)。

金科深諳“保交付”對(duì)于千萬(wàn)個(gè)家庭的重要意義，為讓業(yè)主在等待交付的過(guò)程中更放心，今年4月以來(lái)，除了每月推送項(xiàng)目工程進(jìn)度播報(bào)外，金科云川眾多項(xiàng)目還相繼開(kāi)展了“預(yù)鑒·新藍(lán)圖工地開(kāi)放日活動(dòng)”，和業(yè)主共同促進(jìn)與監(jiān)督項(xiàng)目高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的美好落地。

濰坊金科·禮悅東方實(shí)景圖

“2年前買(mǎi)的房，開(kāi)發(fā)商承諾11月30日提新房，原以為會(huì)延期，沒(méi)想到11月27日就通知拿房，很快房產(chǎn)證也辦好了。”四川射洪金科·集美嘉悅項(xiàng)目部分業(yè)主表示，比合同日期提前3天拿到了房產(chǎn)證。

房企穿越周期的破局之道何其多，而金科選擇以更具吸引力和硬核品質(zhì)的產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)份額、提升溢價(jià)優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)；與此同時(shí)，引導(dǎo)住宅產(chǎn)品力向精品升級(jí)、向智能變革、向綠色靠攏。

作為一個(gè)整體流程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售與交付環(huán)環(huán)相扣、相輔相成。只有意識(shí)到這一點(diǎn)的房企才能走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值兌現(xiàn)。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）