物流地產(chǎn)價(jià)值凸顯，資本競(jìng)逐搶灘布局

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

資本搶灘布局中國(guó)物流地產(chǎn)，是2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)之一。

12月13日，總部位于中國(guó)香港的物流地產(chǎn)巨頭ESR Group Limited（以下簡(jiǎn)稱(chēng)ESR）發(fā)布公告，擬將公司旗下位于江蘇昆山的3個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)物流項(xiàng)目通過(guò)公募REITs方式在上交所上市。

ESR又稱(chēng)易商集團(tuán)，布局蘇州市多年，在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目。公司官網(wǎng)介紹，ESR在亞太區(qū)最活躍的增長(zhǎng)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)和管理物流、數(shù)據(jù)中心和商業(yè)資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)貨物配送時(shí)效性的需求驅(qū)動(dòng)下，國(guó)內(nèi)許多核心物流樞紐城市，物流地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供不應(yīng)求的局面。目前，除了萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)和遠(yuǎn)洋等房企外，黑石、凱德和ESR也在加碼布局，物流地產(chǎn)賽道的競(jìng)爭(zhēng)者逐漸增多。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵12月19日在接受記者文字采訪(fǎng)時(shí)表示，依靠中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快且最開(kāi)放、產(chǎn)業(yè)鏈最完善的市場(chǎng)，華東和華南成為物流地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最小的區(qū)域，也是投資人最看好的地區(qū)。隨著疫情政策逐步優(yōu)化，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)反彈將會(huì)最先從這兩大區(qū)域市場(chǎng)啟動(dòng)。

ESR分拆昆山項(xiàng)目REITs上市

物流地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶(hù)需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心和分撥中心等。

作為亞太區(qū)最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司，ESR在中國(guó)、日本、韓國(guó)、澳大利亞、新加坡、印度、新西蘭和東南亞等地打造全面一體化的開(kāi)發(fā)及投資管理平臺(tái)。資管業(yè)務(wù)方面，物流板塊占比達(dá)到53%。

根據(jù)公告，ESR正在考慮根據(jù)國(guó)家發(fā)改委及中國(guó)證監(jiān)會(huì)推出的試點(diǎn)計(jì)劃，透過(guò)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（即公募REITs），將位于江蘇省昆山市的3個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)物流項(xiàng)目江蘇富萊德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司一期、二期及三期于上海證券交易所上市。

企查查公布的信息顯示，江蘇富萊德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司成立于2003年8月14日，注冊(cè)資本約為3.7億元，主要從事倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)并提供物業(yè)管理服務(wù)。

“若進(jìn)行該交易，將構(gòu)成公司根據(jù)聯(lián)交所上市規(guī)則第15項(xiàng)應(yīng)用指引所述的分拆事項(xiàng)，”ESR方面強(qiáng)調(diào)稱(chēng)。

來(lái)源：共研網(wǎng)

多家機(jī)構(gòu)對(duì)分拆倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs上市的投資機(jī)遇予以了肯定。平安證券在近日發(fā)布的研報(bào)中表示，在各個(gè)板塊REITs中，倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊的收益性?xún)r(jià)比較高，已發(fā)行的2只產(chǎn)品總規(guī)模占比僅次于交通基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。目前，行業(yè)整體呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”格局。

仲量聯(lián)行則指出，過(guò)去十年間，中產(chǎn)消費(fèi)群體的迅速壯大及強(qiáng)大的消費(fèi)力，成為了高品質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求的主要驅(qū)動(dòng)力。2021~2022年間，亞太區(qū)優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)總存量將增長(zhǎng)17%，有望打破年增速紀(jì)錄。未來(lái)十年，預(yù)計(jì)中國(guó)物流地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，且市場(chǎng)格局將更加復(fù)雜。

2014年起，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)吹響進(jìn)軍物流地產(chǎn)的號(hào)角。萬(wàn)科裁撤物流地產(chǎn)事業(yè)部，與“華爾街PE之王”黑石集團(tuán)成立萬(wàn)緯物流。今年9月初，萬(wàn)緯物流董事長(zhǎng)張旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的媒體記者介紹，公司在全國(guó)47個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理163個(gè)項(xiàng)目，47個(gè)冷鏈園區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)1200萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，港資及外資企業(yè)也在核心城市“攻城略地”。11月下旬，安博中國(guó)宣布加碼華北市場(chǎng)，搶灘鄭州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新機(jī)遇，公司在高鐵鄭州航空港站（原鄭州南站）投資建設(shè)的安博鄭州空港國(guó)際物流中心正式交付使用。

今年5月份，新創(chuàng)建集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，向澳洲嘉民集團(tuán)收購(gòu)位于成都及武漢的六項(xiàng)物流地產(chǎn)物業(yè)，初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)總額為22.9億元。據(jù)悉，新創(chuàng)建集團(tuán)是新世界發(fā)展有限公司旗下的基建和服務(wù)板塊公司。

華東華南市場(chǎng)成明年看點(diǎn)

自2008年金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的日益壯大和消費(fèi)品零售市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)和配送需求的高速增長(zhǎng)。不過(guò)，在工業(yè)和物流用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的情況下，高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)整體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，2010~2019年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額以11.2%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率攀升至41萬(wàn)億元；核心物流市場(chǎng)的高標(biāo)庫(kù)總體量翻了兩番，實(shí)際租用面積以18.4%的年均速度增長(zhǎng)，從1100萬(wàn)平方米躍升至4800萬(wàn)平方米。

根據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，2019年至2030年間，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的年增長(zhǎng)率有望達(dá)到9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑，但整體消費(fèi)規(guī)模將變得十分龐大，預(yù)計(jì)至2030年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到112萬(wàn)億元。

從物流地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，與過(guò)去相比，雖然消費(fèi)增速有所放緩，但長(zhǎng)期內(nèi)消費(fèi)規(guī)模仍將穩(wěn)步擴(kuò)大。物流地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商必須適應(yīng)零售消費(fèi)市場(chǎng)的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。

來(lái)源：共研網(wǎng)

各地推進(jìn)城市群和都市圈發(fā)展，也將為物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇?；浉郯拇鬄硡^(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀和成渝地區(qū)在過(guò)去十年間業(yè)績(jī)斐然，而政府推動(dòng)城市群發(fā)展的計(jì)劃，將促進(jìn)這些地區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。

此外，自動(dòng)化和智能化的物流科技，在實(shí)際操作中有效提升了高標(biāo)庫(kù)的空間利用率和作業(yè)效率。因此，為了滿(mǎn)足租戶(hù)對(duì)于自動(dòng)化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商預(yù)計(jì)將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力，科技賦能成為物流企業(yè)降本增效的助推器。

“目前從全國(guó)范圍來(lái)看，華東地區(qū)已擁有體量最大的高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)，浙江是華東地區(qū)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要增長(zhǎng)省份。展望未來(lái)，華南地區(qū)物流地產(chǎn)的平均租金會(huì)維持國(guó)內(nèi)最高水平。”蘇智淵向記者分析道。

其進(jìn)一步提到，冷鏈產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，導(dǎo)致高標(biāo)庫(kù)與冷庫(kù)的綜合項(xiàng)目越來(lái)越占據(jù)華東、華南市場(chǎng)主流，浙江、安徽市場(chǎng)的啟動(dòng)，上海、江蘇市場(chǎng)的升級(jí)，深圳與香港在船與貨之間的合作，將會(huì)成為明年的看點(diǎn)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 胥帥 攝