物流地產價值凸顯，資本競逐搶灘布局

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

資本搶灘布局中國物流地產，是2022年房地產市場的風向標之一。

12月13日，總部位于中國香港的物流地產巨頭ESR Group Limited（以下簡稱ESR）發(fā)布公告，擬將公司旗下位于江蘇昆山的3個高標準物流項目通過公募REITs方式在上交所上市。

ESR又稱易商集團，布局蘇州市多年，在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)運營多個項目。公司官網介紹，ESR在亞太區(qū)最活躍的增長市場中開發(fā)和管理物流、數據中心和商業(yè)資產網絡。

《每日經濟新聞》記者發(fā)現，在企業(yè)和消費者對貨物配送時效性的需求驅動下，國內許多核心物流樞紐城市，物流地產市場面臨供不應求的局面。目前，除了萬科、碧桂園、融創(chuàng)和遠洋等房企外，黑石、凱德和ESR也在加碼布局，物流地產賽道的競爭者逐漸增多。

戴德梁行中國區(qū)產業(yè)地產部董事總經理蘇智淵12月19日在接受記者文字采訪時表示，依靠中國經濟發(fā)展最快且最開放、產業(yè)鏈最完善的市場，華東和華南成為物流地產投資風險最小的區(qū)域，也是投資人最看好的地區(qū)。隨著疫情政策逐步優(yōu)化，預計明年市場反彈將會最先從這兩大區(qū)域市場啟動。

ESR分拆昆山項目REITs上市

物流地產是經營專業(yè)現代化的物流設施的載體。房地產開發(fā)企業(yè)出于對利潤的追求，根據物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現代物流設施，比如物流倉庫、配送中心和分撥中心等。

作為亞太區(qū)最大的不動產管理公司，ESR在中國、日本、韓國、澳大利亞、新加坡、印度、新西蘭和東南亞等地打造全面一體化的開發(fā)及投資管理平臺。資管業(yè)務方面，物流板塊占比達到53%。

根據公告，ESR正在考慮根據國家發(fā)改委及中國證監(jiān)會推出的試點計劃，透過公開募集基礎設施證券投資基金（即公募REITs），將位于江蘇省昆山市的3個高標準物流項目江蘇富萊德倉儲有限公司一期、二期及三期于上海證券交易所上市。

企查查公布的信息顯示，江蘇富萊德倉儲有限公司成立于2003年8月14日，注冊資本約為3.7億元，主要從事倉庫、堆場的建設及經營并提供物業(yè)管理服務。

“若進行該交易，將構成公司根據聯交所上市規(guī)則第15項應用指引所述的分拆事項，”ESR方面強調稱。

來源：共研網

多家機構對分拆倉儲物流REITs上市的投資機遇予以了肯定。平安證券在近日發(fā)布的研報中表示，在各個板塊REITs中，倉儲物流板塊的收益性價比較高，已發(fā)行的2只產品總規(guī)模占比僅次于交通基礎設施和園區(qū)基礎設施。目前，行業(yè)整體呈現“一超多強”格局。

仲量聯行則指出，過去十年間，中產消費群體的迅速壯大及強大的消費力，成為了高品質物流倉儲需求的主要驅動力。2021~2022年間，亞太區(qū)優(yōu)質物流地產總存量將增長17%，有望打破年增速紀錄。未來十年，預計中國物流地產會繼續(xù)擴張，且市場格局將更加復雜。

2014年起，國內房地產開發(fā)企業(yè)吹響進軍物流地產的號角。萬科裁撤物流地產事業(yè)部，與“華爾街PE之王”黑石集團成立萬緯物流。今年9月初，萬緯物流董事長張旭向《每日經濟新聞》在內的媒體記者介紹，公司在全國47個城市運營管理163個項目，47個冷鏈園區(qū)，倉儲規(guī)模超過1200萬平方米。

與此同時，港資及外資企業(yè)也在核心城市“攻城略地”。11月下旬，安博中國宣布加碼華北市場，搶灘鄭州產業(yè)基礎設施建設的新機遇，公司在高鐵鄭州航空港站（原鄭州南站）投資建設的安博鄭州空港國際物流中心正式交付使用。

今年5月份，新創(chuàng)建集團發(fā)布公告稱，向澳洲嘉民集團收購位于成都及武漢的六項物流地產物業(yè)，初始購買價總額為22.9億元。據悉，新創(chuàng)建集團是新世界發(fā)展有限公司旗下的基建和服務板塊公司。

華東華南市場成明年看點

自2008年金融危機以來，中國中產階級的日益壯大和消費品零售市場的蓬勃發(fā)展推動了現代物流倉儲和配送需求的高速增長。不過，在工業(yè)和物流用地供應持續(xù)緊縮的情況下，高標庫市場整體仍處于供不應求的狀態(tài)。

仲量聯行提供的數據顯示，2010~2019年，中國社會消費品零售總額以11.2%的年均復合增長率攀升至41萬億元；核心物流市場的高標庫總體量翻了兩番，實際租用面積以18.4%的年均速度增長，從1100萬平方米躍升至4800萬平方米。

根據相關預測，2019年至2030年間，中國社會消費品零售總額的年增長率有望達到9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑，但整體消費規(guī)模將變得十分龐大，預計至2030年，社會消費品零售總額將達到112萬億元。

從物流地產行業(yè)趨勢來看，與過去相比，雖然消費增速有所放緩，但長期內消費規(guī)模仍將穩(wěn)步擴大。物流地產投資者和開發(fā)商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。

來源：共研網

各地推進城市群和都市圈發(fā)展，也將為物流地產市場帶來新的發(fā)展機遇。粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀和成渝地區(qū)在過去十年間業(yè)績斐然，而政府推動城市群發(fā)展的計劃，將促進這些地區(qū)的進一步發(fā)展。

此外，自動化和智能化的物流科技，在實際操作中有效提升了高標庫的空間利用率和作業(yè)效率。因此，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續(xù)發(fā)力，科技賦能成為物流企業(yè)降本增效的助推器。

“目前從全國范圍來看，華東地區(qū)已擁有體量最大的高標庫市場，浙江是華東地區(qū)物流地產業(yè)務的主要增長省份。展望未來，華南地區(qū)物流地產的平均租金會維持國內最高水平。”蘇智淵向記者分析道。

其進一步提到，冷鏈產業(yè)加速發(fā)展，導致高標庫與冷庫的綜合項目越來越占據華東、華南市場主流，浙江、安徽市場的啟動，上海、江蘇市場的升級，深圳與香港在船與貨之間的合作，將會成為明年的看點。

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封面圖片來源：每經記者 胥帥 攝