區(qū)域新盤觀察 | 取證3個(gè)月僅網(wǎng)簽4套！地處北京房山價(jià)格洼地的中建學(xué)府印悅為何滯銷？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，金融街發(fā)布公告稱，擬將旗下北京融嘉100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華融基礎(chǔ)。而北京融嘉的主要資產(chǎn)為位于房山良鄉(xiāng)的金悅嘉苑共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。金融街表示，金悅嘉苑受所處市場整體下行和疫情影響，項(xiàng)目銷售和工程建設(shè)面臨階段性困難。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在房山良鄉(xiāng)片區(qū)，不僅是金悅嘉苑項(xiàng)目銷售困難，近年來入市的多個(gè)新盤項(xiàng)目同樣銷售遇阻。如中建學(xué)府印悅項(xiàng)目，今年9月24日取得的預(yù)售證批準(zhǔn)銷售套數(shù)515套，但目前簽約數(shù)量只有4套。

中建學(xué)府印悅項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

取證3個(gè)月，網(wǎng)簽僅4套

12月23日，記者以購房者的身份來到位于北京地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城站的中建學(xué)府印悅售樓處，看到現(xiàn)場的看房人并不多。

“我們的一期已經(jīng)開盤一段時(shí)間了，現(xiàn)在主推的是二期，您看到的估計(jì)是我們二期的廣告。”銷售人員向記者介紹。

中建學(xué)府印悅是以剛需客群為主，最小戶型是54平方米，最大戶型也不過120平方米，其余的便是74平方米的兩室至99平方米的三室，都是剛需的入門產(chǎn)品。

中建學(xué)府印悅售樓部沙盤 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“我們目前有93平方米戶型一口價(jià)374萬元，再?zèng)]有比這更便宜的地鐵房了。加上我們項(xiàng)目符合首套房首付35%的政策，您的資金壓力也會(huì)小很多。”

銷售人員告訴記者，“如果您能夠接受5萬多的單價(jià)，建議您就不要考慮房山了，可以選擇的余地會(huì)很多，良鄉(xiāng)目前是房山的價(jià)格洼地，再貴就不建議買了。”

記者注意到，銷售人員介紹的一口價(jià)戶型（單價(jià)約4萬元/平方米）比該項(xiàng)目的備案價(jià)格低了不少。中建學(xué)府印悅最新的一張預(yù)售證于9月24日取得，備案價(jià)格為4.1萬-4.6萬元/平方米。

但是即便是降價(jià)銷售，中建學(xué)府印悅的銷售狀況也并不樂觀。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，中建學(xué)府印悅于今年3月6日取得第一張預(yù)售證，批準(zhǔn)銷售725套房源，但目前網(wǎng)簽僅232套；6月1日取得的第二張預(yù)售證還沒有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，但多是儲(chǔ)藏間和車庫，可忽略不計(jì)；最新于9月24日取得的預(yù)售證批準(zhǔn)銷售套數(shù)515套，簽約數(shù)量只有4套。

來源：北京市住建委官網(wǎng)

當(dāng)然，購房人定房和真正網(wǎng)簽之間可能會(huì)存在一定時(shí)間差。銷售人員表示，“在繳納10萬元定金后，需要在3日內(nèi)交齊10%的首付款來進(jìn)行草簽，1個(gè)月內(nèi)交齊所有首付款后就可以進(jìn)行網(wǎng)簽。”

即使考慮到網(wǎng)簽的時(shí)間差，兩張預(yù)售證不到20%的網(wǎng)簽率也并不理想。同時(shí)，記者還注意到，兩張預(yù)售證的成交均價(jià)都要比備案價(jià)格低，最新的京房售證字(2022)145號(hào)的成交均價(jià)甚至跌破了4萬元單價(jià)。

事實(shí)上，中建智地當(dāng)初拿地時(shí)可謂底氣十足。2021年10月13日，中建智地以14.6億元將房山拱辰FS00-0111-0018地塊地塊收入囊中，溢價(jià)率為 8.15%。兩個(gè)月后的12月27日，中建智地再次出手，在經(jīng)過28輪競價(jià)，以18.63億元的上限價(jià)格將房山拱辰FS00-0111-0017、0019地塊地塊收入囊中，這兩個(gè)地塊分別就是現(xiàn)在的中建學(xué)府印悅的一二期。

中建學(xué)府印悅售樓部 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

房山片區(qū)新盤分化嚴(yán)重

令中建智地如此看好學(xué)府印悅的原因，可能來源于其另一個(gè)銷冠項(xiàng)目——京西印玥。后者是中建智地的進(jìn)京首作，同樣位于房山區(qū)。公開資料顯示，2021年京西印玥以1051套成交成為北京年度銷售套數(shù)冠軍，并以近33億元的年度銷售額將房山區(qū)的銷售紀(jì)錄直接拉升了一個(gè)量級。

2020年5月19日，北京公開出讓房山區(qū)拱辰街道辦事處FS00-LX05-0046、0056地塊R2二類居住用地，起始價(jià)為20.16億元，中建一局+房山新城聯(lián)合體經(jīng)過57輪競價(jià)，以總價(jià)26.5億元、溢價(jià)率31.45%、樓面價(jià)18896元/平方米競得該地塊。其中，0056地塊即目前的京西印玥。從北京市住建委最新數(shù)據(jù)看，京西印玥2020年12月29日取證的房源中，網(wǎng)簽套數(shù)已達(dá)741套，成交均價(jià)4.22萬元/平方米，而備案價(jià)為4.1萬-4.64萬元/平方米。

嘗到京西印玥熱銷的甜頭后，在今年北京首批集中供地中，中建智地又以8.1億元競得房山區(qū)拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊，建設(shè)用地面積32057.19平方米，建筑控制規(guī)模51292平方米，地塊容積率1.6，建筑控高18米，可售住宅樓面價(jià)約1.58萬元/平方米。這一地塊即如今的春和印象，于今年8月27日開盤，據(jù)北京市住建委最新數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目已簽約45套，成交均價(jià)3.96萬元/平方米，而備案價(jià)為4.3萬-4.67萬元/平方米。

據(jù)記者觀察，在良鄉(xiāng)區(qū)域，學(xué)府印悅與京西印玥、春和印象幾成“三足鼎立”之勢，以中建龐大體系的硬件植入來看，新盤銷售方面氣勢十足。

從目前情況看，“冷熱不均”也是房山片區(qū)新盤的一大特點(diǎn)。如前所述，京西印玥網(wǎng)簽數(shù)據(jù)十分理想，但中建學(xué)府印悅和春和印象在北京新房市場的銷售榜中尚不見蹤影。

事實(shí)上，自中糧萬科•長陽半島橫空出世并帶火片區(qū)后，房山主打剛需盤的基調(diào)已成趨勢，中建智地旗下同場競技的三大剛需新盤價(jià)格差距不算太大，粗略計(jì)算總房源超過2000套，卻在“內(nèi)卷”。

建設(shè)中的中建學(xué)府印悅項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“良鄉(xiāng)區(qū)域近年來發(fā)展較快，尤其大學(xué)城板塊上新了不少項(xiàng)目，如熙悅天街之類的商業(yè)配套給附近居民帶來了更多便利。不過相比于更成熟的長陽板塊，良鄉(xiāng)區(qū)域在配套和環(huán)境方面仍有改進(jìn)空間，良鄉(xiāng)大學(xué)城建成時(shí)間不短，但整個(gè)利好政策落地情況尚不盡如人意。”

居住在房山的田女士12月23日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“教育資源方面，良鄉(xiāng)區(qū)域盡管有首都師范大學(xué)附屬學(xué)校、北京理工大學(xué)附屬學(xué)校等，但相比長陽板塊的北京四中房山校區(qū)、黃城根小學(xué)房山校區(qū)等尚有一定差距。很多人可能會(huì)比較關(guān)注長陽的二手房，對良鄉(xiāng)板塊的印象則可能是‘距離遠(yuǎn)、配套弱’多一些。”

來源：安居客

安居客數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)良鄉(xiāng)區(qū)域目前的二手房均價(jià)在3萬元/平方米左右，而相對于4萬元+的中建“印”系產(chǎn)品，更大的挑戰(zhàn)來自周邊的次新房項(xiàng)目。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，剛交付的華發(fā)中央公園目前掛牌均價(jià)約4萬元/平方米，首創(chuàng)紫悅臺(tái)掛牌價(jià)在3.9萬-4.6萬元/平方米。

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