央企招商蛇口率先試水“第三支箭”，披露股份購買資產(chǎn)預(yù)案，豐厚深圳前海稀缺土儲(chǔ)

“央企還是有擔(dān)當(dāng)，選最高的價(jià)格定增。”、“有實(shí)力，有擔(dān)當(dāng)，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商就是不一樣，直接定增選的最高價(jià)15.06元，還有36個(gè)月的鎖定期，定增后股價(jià)低于發(fā)行價(jià)還延長(zhǎng)6個(gè)月鎖定期，這個(gè)定增價(jià)加鎖定期值1到2個(gè)漲停。”來自雪球的投資者留言。

12月16日晚間，在停牌10個(gè)交易日后，招商蛇口一口氣公布了17份關(guān)于籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金事項(xiàng)的相關(guān)預(yù)案公告，并將于12月19日開市起復(fù)牌。預(yù)案公告一經(jīng)公布，立即引發(fā)了投資者熱議。

預(yù)案顯示，招商蛇口擬通過發(fā)行股份購買深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）持有的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（下稱“南油集團(tuán)”）24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展有限公司（下稱“招商局投資發(fā)展”）持有的深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“招商前海實(shí)業(yè)”）2.89%股權(quán)。據(jù)披露，本次發(fā)行股份購買資產(chǎn)的股份發(fā)行價(jià)格為15.06元/股。

乘著近期政策東風(fēng)，招商蛇口決定借機(jī)理順對(duì)前海自貿(mào)投資的持股結(jié)構(gòu)，優(yōu)化股東治理機(jī)制以及開發(fā)決策效率。做為首家快速響應(yīng)證監(jiān)會(huì)“第三支箭”重磅利好的頭部房企，此時(shí)的快速落定決策和執(zhí)行，無論對(duì)于招商蛇口持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，還是尚處在底部調(diào)整的地產(chǎn)行業(yè)來說，均將帶來信心和鼓舞。

響應(yīng)政策，率先試水“第三支箭”

11月28日晚，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“第三支箭”，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。

彼時(shí)，多名行業(yè)權(quán)威人士及研究機(jī)構(gòu)公開分析認(rèn)為，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資，特別是最近推出的“第三支箭”支持股權(quán)融資，優(yōu)質(zhì)房企將率先受益。

在政策發(fā)布一周內(nèi)，招商蛇口啟動(dòng)了籌劃發(fā)行股份購房資產(chǎn)的計(jì)劃。12月2日，招商蛇口便與深投控就關(guān)于參與本次交易的意向函進(jìn)行探討。深投控稱，將與招商蛇口及相關(guān)方就交易方案及細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步談判，交易價(jià)格將在本次重組對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告出具后確定。在政策和市場(chǎng)環(huán)境寬松下，雙方交易談判進(jìn)程順利加快。

12月16日，招商蛇口召開第三屆董事會(huì)2022年第十二次臨時(shí)會(huì)議，審議通過了《關(guān)于<招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案>及其摘要的議案》等相關(guān)議案。

預(yù)案顯示，除南油集團(tuán)24%股權(quán)外，本次招商蛇口發(fā)行股份購買的資產(chǎn)還包括招商局集團(tuán)下屬招商局投資發(fā)展有限公司持有的深圳市招商前海實(shí)業(yè)有限公司2.89%股權(quán)，同時(shí)擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金，發(fā)行股份數(shù)量不超過此次交易前上市公司總股本的30%，金額不超過此次向交易對(duì)方發(fā)行股份支付對(duì)價(jià)的100%。

招商蛇口在公告中承諾，本次募集配套資金在扣除中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后，將用于存量涉房項(xiàng)目、標(biāo)的公司的項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。其中，本次募集配套資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)的比例不超過本次交易作價(jià)的 25%，或者不超過本次募集配套資金總額的 50%。

對(duì)于此次上市公司重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)的突破性進(jìn)展，招商蛇口表示，公司積極落實(shí)監(jiān)管精神，為充分發(fā)揮上市公司股權(quán)融資功能，盤活存量資產(chǎn)，加快項(xiàng)目建設(shè)，做強(qiáng)公司主營業(yè)務(wù)，增強(qiáng)持續(xù)盈利能力，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

響應(yīng)政策率先試水“第三支箭”，也引得了機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注認(rèn)可。開源證券12月12日發(fā)布研報(bào)給予招商蛇口買入評(píng)級(jí)。理由主要包括上市公司重啟股權(quán)融資并購，融資渠道暢通，單月銷售持續(xù)增長(zhǎng)，投資拿地保持節(jié)奏，單月新增2宗地塊等。

理順持股結(jié)構(gòu)、豐厚稀缺土儲(chǔ)，助力片區(qū)價(jià)值騰飛

值得關(guān)注的是，招商蛇口2020年曾推進(jìn)發(fā)股購買南油集團(tuán)24%股權(quán)以加碼前海。

相較2020年重組以及12月5日的停牌公告，招商蛇口本次重組預(yù)案明確新增深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)作為標(biāo)的資產(chǎn)，該標(biāo)的資產(chǎn)由招商局集團(tuán)間接全資持有。本次交易標(biāo)的資產(chǎn)為南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，核心資產(chǎn)為其對(duì)應(yīng)前海自貿(mào)投資合計(jì)約6.83%權(quán)益，前海自貿(mào)投資是深圳前海片區(qū)重要的土地持有主體與開發(fā)建設(shè)及投資運(yùn)營主體。

重組預(yù)案披露，前海自貿(mào)投資持有的土地位于前海片區(qū)核心區(qū)域，前海片區(qū)是深港聯(lián)動(dòng)發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要聯(lián)結(jié)與軸心，對(duì)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展具有引擎作用。通過本次重組，將進(jìn)一步增強(qiáng)招商蛇口對(duì)于前海自貿(mào)投資的控制，有利于提高其在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值。

招商蛇口也對(duì)重組后企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和片區(qū)價(jià)值騰飛表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男判摹?021年以來，前海片區(qū)定位不斷得到提升，前海片區(qū)未來價(jià)值前景持續(xù)打開，更與香港北部都會(huì)區(qū)深度聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)高端經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展；就在招商蛇口停牌期間，證監(jiān)會(huì)12月8日指出研究推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，前海片區(qū)就產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套有豐富的商寫不動(dòng)產(chǎn)。招商局集團(tuán)作為駐港央企，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)選擇將前海片區(qū)權(quán)益注入招商蛇口并在短短十日內(nèi)完成決策，體現(xiàn)出招商局集團(tuán)對(duì)招商蛇口發(fā)展的果決助力，以及對(duì)前海片區(qū)發(fā)展前景、深港聯(lián)動(dòng)發(fā)展的深刻前瞻。

披露資料顯示，招商蛇口對(duì)前海自貿(mào)投資的持股結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，招商局集團(tuán)、深投控本次資源注入，有利于招商蛇口理順對(duì)前海自貿(mào)投資的持股結(jié)構(gòu)，優(yōu)化股東治理機(jī)制以及開發(fā)決策效率，在前海片區(qū)發(fā)展新態(tài)勢(shì)下，招商蛇口后續(xù)加快前海開發(fā)建設(shè)，價(jià)值兌現(xiàn)與發(fā)展前景尤為可期。

據(jù)悉，招商蛇口在2022年實(shí)施了一系列積極的經(jīng)營舉措，聚焦核心區(qū)域增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，推進(jìn)包括“全民經(jīng)紀(jì)人”計(jì)劃在內(nèi)的多項(xiàng)營銷措施，根據(jù)招商蛇口三季報(bào)數(shù)據(jù)，雖然在拿地端增加了大量投資，但其資產(chǎn)負(fù)債率仍為龍頭房企中較低水平。本次招商蛇口融資用于業(yè)務(wù)發(fā)展，進(jìn)一步增厚權(quán)益資本，在相關(guān)支持政策陸續(xù)推出的背景下，未來乘勢(shì)發(fā)展前景升級(jí)。

自證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)融資政策出臺(tái)以來，多家房地產(chǎn)上市公司已推出再融資、并購重組方案，招商蛇口自停牌公告發(fā)布以來，作為龍頭房企，更是受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。長(zhǎng)江證券研報(bào)對(duì)此點(diǎn)評(píng)：招商蛇口順勢(shì)增發(fā)購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極擴(kuò)表迎接新周期。

（本文不作為投資建議，信息披露以上市公司公告為準(zhǔn)）