區(qū)域新盤觀察 | 半年去化僅15.5%！坐擁成都最大濕地公園的城投觀瀾東著怎么了？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“明年青龍湖東將新增一所小學(xué)，預(yù)計在2025年完成相關(guān)建設(shè)，距離我們項目不到1公里”。

城投•觀瀾東著是成都目前最大濕地公園青龍湖區(qū)域首個人才公寓項目，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者11月中旬實地走訪該項目時，其置業(yè)顧問明確表示。

但龍泉驛區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，青龍湖片區(qū)附近暫無小學(xué)規(guī)劃，后續(xù)是否有規(guī)劃不確定，一切以官方公告為準(zhǔn)。

“我們得到的消息是要建，明年就將開工。”12月17日，記者再次詢問觀瀾東著項目置業(yè)顧問時，對方仍然如是說。

雖然小學(xué)規(guī)建與否尚未可知，但有著青龍湖區(qū)域首個人才公寓項目、區(qū)域內(nèi)距離青龍湖最近的項目、優(yōu)質(zhì)的自然生態(tài)資源等各種名號加持，觀瀾東著項目從拿地之初就備受市場關(guān)注，但卻并未能吸引足夠多的購房者買單。

12月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢成都透明房產(chǎn)網(wǎng)平臺發(fā)現(xiàn)，該項目在今年3月14日一次性取得了16棟樓716套房源的預(yù)售證，然而時至今日，其網(wǎng)簽已售（擬定合同）套數(shù)僅為111套，未售房源達(dá)605套，網(wǎng)簽去化率約15.5%。

城投觀瀾東著項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

半年去化率僅15.5%

觀瀾東著項目所在地塊是龍泉驛區(qū)青龍湖區(qū)域首宗人才公寓項目用地。

2019年3月19日，兩宗人才公寓地塊在成都市公共資源交易中心拍賣，面積合約156畝。

其中一宗即是位于龍泉驛區(qū)十陵街道青龍村6組、79畝（其中凈出讓面積68畝）的純住宅用地。根據(jù)土地出讓公告，該宗地起拍價8942元/平米，領(lǐng)銜當(dāng)時二圈層地價，直逼三環(huán)城區(qū)；最高建筑高度約311米，其建成后將成為繼綠地468后成都東門上第二高的建筑。

最終，該地塊由成都開元房地產(chǎn)有限公司以底價競得。企查查顯示，成都開元房地產(chǎn)有限公司正是成都城投置地（集團(tuán)）有限公司的全資控股子公司，而后者的控股股東為成都市國資委。

觀瀾東著售樓處的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

11月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份實地走訪觀瀾東著了解到，該項目銷售的僅有9-17層的產(chǎn)品，包括約60平方米套一（地塊出讓條件中要求必須配建的戶型）、105-130平方米套三、以及151平方米套四戶型，精裝房起售價為19299元/平方米。

彼時，項目置業(yè)顧問告訴記者，“項目預(yù)計將于2023年11月交房，目前主要在售為套三、套四戶型，根據(jù)不同樓層和面積優(yōu)惠力度有所不同， 優(yōu)惠總額在5萬-10萬元。”

記者當(dāng)時在該項目售樓處現(xiàn)場的銷控表上看到，觀瀾東著可售房源623套，其中11號樓一單元30套房源中已銷售（擬定合同）房源僅8套，不少樓棟尚未有銷售數(shù)據(jù)。

“我們是一次性取得了700多套房源的預(yù)售證，但我們是按照節(jié)點對不同樓棟進(jìn)行推售，并非取得了這么多套房源預(yù)售證就全部推出。”上述置業(yè)顧問向記者表示。

售樓處公示的銷控表 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

時隔一個月，記者12月17日再度查詢成都透明房產(chǎn)網(wǎng)平臺時發(fā)現(xiàn)，觀瀾東著11號樓1單元已銷售（擬定合同）房源僅增加了一套。

據(jù)了解，5月份項目人才選房后，觀瀾東著剩余662套房源面向普通購房者出售。如今半年過去了，該項目網(wǎng)簽已售套數(shù)僅為111套，未售房源達(dá)605套，網(wǎng)簽去化率約15.5%。就算是目前成都市面上難尋的約60平方米套一剛需戶型，40套房源中目前還剩23套未售。

而由于拿地三年才開盤，也引來一些購房者對開發(fā)商捂盤行為的質(zhì)疑。早在2021年8月，就有網(wǎng)友在“問政四川”平臺上反映，觀瀾東著開盤時間一拖再拖，交房時間也一改再改。

來源：“問政四川”平臺

對此，龍泉驛區(qū)民生訴求會辦中心回復(fù)表示，截至2021年8月底，觀瀾東著項目仍未向區(qū)住建局提交相關(guān)證件資料申請辦理商品房預(yù)售許可證。“成都市龍泉驛區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2021年6月30日還一度向成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司發(fā)送《關(guān)于加快辦理青龍湖人才公寓項目預(yù)售許可的函》，請公司主動加快辦理青龍湖人才公寓預(yù)售許可，盡快開展項目預(yù)租預(yù)售工作。”

項目周邊地塊尚未出讓

事實上，憑借緊靠成都三環(huán)路的優(yōu)勢位置、世界大學(xué)生運動會的東風(fēng)、不斷改善的交通，以及青龍湖濕地公園的景觀資源，十陵板塊在近幾年的成都土地市場中頭角嶄露，中海、華潤、龍湖、中梁等一眾房企均在此布局，打造的項目均定位為高端改善項目。

不過，需要注意的是，上述房企等所拿地塊均集中在成洛大道以北。而成洛大道以南目前僅兩個項目：一個是城投觀瀾東著；另一個則是萬科在2012年底以2800元/平方米的樓面地價所拿的一宗約70畝住兼尚地塊，即已于2015年交房的萬科·金色誠品。貝殼找房APP顯示，目前金色誠品二手房成交均價為19004元/平方米。

觀瀾東著項目附近的待拍地塊 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

記者在現(xiàn)場注意到，觀瀾東著項目的自然生態(tài)資源突出，項目西側(cè)700余米處即為青龍湖濕地公園，也是目前區(qū)域內(nèi)出讓的最近“湖景”樓盤項目。

不過另一方面，目前觀瀾東著項目所在片區(qū)的各類生活配套尚不完善。如交通方面，觀瀾東著距離地鐵4號線來龍站、十陵站，及三環(huán)十陵立交均約1公里，周邊暫時沒有公交線路。

商業(yè)配套方面，觀瀾東著項目自身有配套修建的菜市場，但尚未開業(yè)。“今年8月政府才對十陵部分地塊調(diào)了規(guī)，我們項目西側(cè)后期就會有商業(yè)地塊出讓，以后基本生活需求是能有所保障的。”該項目置業(yè)顧問告訴記者。

記者在現(xiàn)場看到，目前觀瀾東著周邊地塊尚處于未出讓狀態(tài)，500米范圍內(nèi)沒有任何住宅小區(qū)。距離最近的萬科魅力之城板塊的直線距離超過2公里，因此該東著項目在業(yè)主入住后或?qū)⒚媾R一定時間的商業(yè)配套空白期，此外還可能面臨周邊地塊出讓后工地建筑、建筑車輛頻繁出入等噪音問題。

觀瀾東著項目周邊環(huán)境 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

從教育配套來看，觀瀾東著項目配建的雙龍幼兒園已在2021年下半年開始招生；小學(xué)方面，該項目置業(yè)顧問此前曾向記者表示，“明年青龍湖東將新增一所小學(xué)，預(yù)計在2025年完成相關(guān)建設(shè)。”但在11月底，據(jù)成都兒童團(tuán)，龍泉驛區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，青龍湖片區(qū)附近暫無小學(xué)規(guī)劃，后續(xù)是否有規(guī)劃不確定，一切以官方公告為準(zhǔn)。

12月17日，記者再就小學(xué)配置問題詢問觀瀾東著置業(yè)顧問時，對方直言，“我們看到的消息是有，明年就要動工了。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝